巴曙松:房地产行业的洗牌正在加速

时间:2017年08月11日 15:34:11 中财网
  巴曙松(中国银行业协会首席经济学家):这一次房地产调控应该说是属于力度空前的,从范围、手段和频率来看,跟以前相比是力度空前的,这一点也会引发未来相当长时间内房地产行业的洗牌。

  这里面我们看到不同的城市的调控所采取的对户籍、区域、限购套数的详细内容,大家如果把这次限购的城市和前面几次做对比,会发现以前每次限购基本上不同省市都有一两个中心城市进入限购清单。

  但这一次我们看到很多种西部的省会城市没有在限购城市里面,而几个大的都市圈周边的名不见经传的三四线城市进入到限购清单,这也意味着中国的城镇化正式进入到以大都市群作为主要载体、主要动力的发展阶段。

  以前谁能想到在张家口会限购呢?谁能想到沧州会限购呢?所以这是很典型的城市群发展特征,以大都市群为城镇化发展的主要动力。

  限购的力度也是非常严的,我们对比了限购、限贷、限售、限价,基本上是恨不得有的地方就是政府来定价,所以这个限购的力度也是非常严的。

  房地产主要的要素,一个是土地,一个是资金。房贷明显地收紧,两次调控以后,购房者使用杠杆的比例和杠杆力度在下滑,贷款变得越来越难,贷款的占比、实际首付比例和实际贷款年限都出现了明显的调整。

  去年、前年银行统计的口径,贷款里面中长期贷款,居民部门占到45%,有的月份差不多当月新增贷款70%、80%是贷款买房子的,这个状况正在出现显著的变化。银行的信贷收紧,大部分银行的首套恢复基准,部分开始有基准的上浮,我们这里统计了不同的银行在执行贷款利率方面采取的措施。

  我们看到房贷利率,实际的利率从统计口径看,在稳步的上升,在紧缩、市场调整的格局下,5月份的房贷利率比3月份上升了差不多10%,放贷的周期也明显的延长,从原来从银行获得资金的过程、审批的严格程度,使得它的放贷周期在上升。

  在这个背景下,我们看到了一线城市新房的成交量在3月份之后明显下降,或者处于低位。

  北京和天津这个城市群在调控之后的交易量下降是非常明显的,上海和深圳虽然没有非常严厉的行政调控,但是整个房贷利率的上调以及市场本身处于高位,开始出现低位的徘徊,北京和天津的二手房价已经在连续出现下跌。深圳、上海、杭州和南京有上涨,但是涨幅在收窄,这是整个市场的大的趋势。

  北京的整个市场交易节奏明显放缓,可以观察的数据是二手房网签量的波动,环比下降36.1%,比3月份下降了58%,这个数据是2015年3月以来的最低点。5月份北京二手房的成交均价,13个城区有9个均价环比下跌,其中西城区的统计跌幅是最大的。

  二线城市具体的判断是冷热不均。我们看到成交价和不同城市波动的情况,非常的分化。一线城市受到调控,所以开始趋冷,但是二线城市分化的情况非常明显。二线城市的新房成交量,3月份之后有所下降,但实际上还是非常活跃,这也是为什么我们看到这次来的不少公司是上市公司,今年上半年的交易还是非常活跃,很多公司销售创新高。

  南京和杭州这一轮的调控力度多次加码,所以使得二手房的市场开始下行。长三角地区去库存周期明显缩短,所以库存压力长三角地区没有那么大。

  其中,供应的下滑是销售下滑非常重要的原因,我们看到不同地方新增的供应出现了明显的收缩,这也是调控首先反映在供应减少上。怎么样防止供应的减少和将来需求恢复的时候新的上涨压力,我觉得现在应该开始考虑。

  在三四线现在是加杠杆的情况,三四线城市的成交量还处于比较高的位置,部分三四线城市的成交量还大幅的上升,比如说桂林、昆山、徐州、潍坊这些城市5月的成交量比3月份增加了50%以上,这在方向上,跟中心城市、大都市群的方向是不太一致的,但是因为在中心城市,土地的供应减少,调控力度大,就使得很多需求转到了这样一些三四线城市。

  这一轮调控最典型的特征就是大都市圈、城市群同步上扬,在扩张周期。在调控时期,我们也看到在同一个城市群里面,不同都市之间出现明显的分化,以5月和3月的数字做对比,在环北京城市圈里面,我们既看到固安、唐山等地价格明显回落,也看到香河、廊坊在上升,所以背后还是要看在调控时期和中心城市之间的经济的联系度是不是紧密。

  上海同样是一个分化的三四线的表现,环上海的新房成交波动情况,扬州、宁波回落比较快,而太仓、湖州、舟山上升的比较快。所以在调控时期,同一个城市圈里边出现了明显的分化。

  在这个背景下,我们行业的洗牌在加速,市场集中度进一步提高,这是刚才大家反复讨论的采取的策略,挤出竞争对手。

  我们从前五名的开发商住宅销售额的占比,可以清晰地看到集中度的提高。以前博鳌房地产论坛刚开始的时候,整个中国前10大开发商的市场占比是非常低的,在10%上下持续了好多年。

  最近几年在市场洗牌的时期,我们看到了前10大开发商市场集中度的迅速上升,我们可以对比一下美国前十大开发商的市场集中度,作为一个相对成熟的房地产市场,它的前十大开发商的集中度大致平稳在29%、30%的水平。

  这几年,中国的前十大开发商都在发力,前十大开发商的销售收入增速明显加快。最近这两三年,已经从百分之十几上升到31.5%,这个水平已经比现在美国的前10大开发商的占比相当,甚至略有超过,而且目前我们这个趋势还在继续中,所以这是一个很典型的新特点。

  销售的增速也出现了明显加速的情况,我们看到一些千亿级的房企2017年计划推的新盘的增速计算下来,还保持着非常高的增长速度。

  今年上半年销售的完成情况,从上市公司来看,比预期的好,所以这也是为什么最近资本市场的房地产上市公司价格大幅上扬,就是在调控的市场背景下,他们的销售完成情况,特别是一些大的地产公司表现良好,是支持今年股价表现的很重要原因。

  如果看前50名的开发商,我们也看到类似的迹象,前50名开发商的销售额和销售面积的增速分别高出全国平均水平的41%和35%。

  同时,从土地市场来看,竞争还是非常激烈,土地市场焦点在转移,湖北、长三角和珠三角地区土地市场在4-5月份有回暖的迹象,这也是表明都市群发展的需求还在。三四线城市的土地溢价率处于高位,河源、衢州、江门、宿州、泉州这些地区的土地溢价率还处于高位。

  从拿地的开发商的情况来看,碧桂园、中梁地产、龙湖地产这些开发商调控后拿地量明显增加,金地、恒大等4、5月份拿地量也比去年大幅上升。

  大家都会谈长效机制,在调控短期这么严厉的措施冷却之后,长效机制怎么建?我们调控还要顺应中国城镇化发展的趋势,它将是一个以都市圈、城市群为主要发展载体的市场。怎么样顺应这么一个趋势,把主要的开发的力量和城市群的建设结合起来。

  所以从长效机制来说,还是要增加中心城市群或者以中心城市为核心的大都市群现有的供给,盘活现有的存量,增加房源的供给,不是把大量的土地开发能力放到已经没有太多人流入的三四线城市,加快流通,以及发展租赁。

  通过这样的长效机制来促进这个市场平稳的发展,支持中国城镇化从前一阶段全面的加速,转向一个以大都市群、以城市圈为主要载体和主要动力的发展新阶段。
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