叶檀:谁说上海深圳被抛弃?!

时间:2018年07月10日 16:55:32 中财网
  中国只有两大湾区 沪杭甬和粤港澳!其他都是假的!!

  中国唯一能够比肩粤港澳大湾区的湾区在哪里?沪杭甬大湾区。

  科技、高铁、储蓄和教育等多项指标,沪杭甬大湾区已经赶超粤港澳大湾区,但吃瓜群众们坚持认为,上海被抛弃,杭州房价被爆炒,宁波抢人抢不到,深圳是中国硅谷创新高地,广州房价不高宜居宜家。

  我们相信的,不是事实,沪杭甬不比粤港澳差。

  叶檀财经以粤港澳大湾区十一个城市为样本,包括广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州、香港、澳门,对标沪杭甬十一个主要城市,包括上海、杭州、苏州、无锡、常州、南通、湖州、嘉兴、绍兴、宁波、舟山,除去香港、澳门两个城市部分数据缺失,从经济、人口、产业、科教、楼市现状五个方面对比。

  全球三大湾区,对应三种类型的湾区发展模式。

  美国纽约金融航运商业湾区、日本东京的产业经济政治湾区、美国旧金山的科技金融互联网湾区。

  纽约湾区以纽约市为中心,囊括国际航运中心、东部金融中心和美国第一大港口城市。以金融商务服务业为主导建立产业集群,以华尔街为中心建立金融贸易集群,第五大道的商业区聚集世界一流文化、娱乐和消费地。

  东京湾区位于日本本州岛关东平原南端,是全国政治、经济和产业中心,由东京、横滨、千叶几个特大城市以及川崎、船桥等工业重镇组成,经济总量占全日本三分之一,以港口贸易、钢铁、汽车和石油化工产业为主。旧金山湾区是全美最强科研中心之一,核心为硅谷地区,谷歌、苹果和Facebook等科技巨头聚集于此。

  一、长三角比珠三角更有“科技”、更有“文化”
  沪杭甬最大的优势是科教和产业分布。

  2012年,上海浙江两地专利授权数反超香港和广东,带动整个沪杭甬湾区超越粤港澳,并且,优势不断扩大。

  截止2015年,上海制造业就业占比25%,比广州低,不到深圳的一半。

  杭州湾其他主要城市制造业就业占比在40%,就业占比前五名与上海类似,分担了上海的建筑和农林牧渔就业。

  粤港澳和周边城市,制造业占比接近60%,中高端制造业偏少,基本属于广州深圳的代工和附属,以及过去香港的产业承接,上下游产业链也不完善。

  上海将自身制造业均匀地分布到周边城市,带动昆山崛起,粤港澳周边城市主要参与了垂直分工,没有形成配套能力。

  从港口和交通看,沪杭甬优势更大。

  根据12306的全类型列车车次查询,包括高铁、动车、特快和普快列车,沪杭甬排名前三的分别是苏州到上海、常州到上海以及上海到杭州,分别有252、185和178个车次。

  粤港澳排名前三的是深圳到广州,东莞到广州,佛山到广州,分别有218、115和111个车次。广州深圳的联系明显比其他城市更紧密。

  从地形地势和建造难度看,粤港澳并不适合建高铁,集中在广州深圳、广佛同城,相比之下,长三角的苏锡常、沪宁杭有完善的铁路系统,基本串联起整个沪杭甬城市群。

  沪杭甬拥有上海和宁波两大港口。根据Wind数据,2017年,宁波舟山港与上海港的吞吐量位列全国前两名,广州港与深圳港仅分别位居第4与第15名,坐拥两大良港的杭州湾优势很大。

  二、粤港澳贫富分化太大 长三角有均衡之美
  沪杭甬城市发展更均衡。

  区域内所有城市,居民收入远高于全国水平,是最富裕的区域之一。上海是区域内绝对龙头,杭州和宁波两个副省级城市、苏州作为次级中心城环绕上海。

  粤港澳城市炎间差距很大。

  从经济总量来看,粤港澳大湾区与纽约湾区相当,但深圳广州远不如上海对周边城市的带动作用大,除广州深圳两个超级城市,江门、惠州和肇庆的GDP和人均收入水平,都在全国均值之下。

  根据之前房地产协会数据,以70%二手房价和30%房租计算,肇庆2017年综合涨幅排名粤港澳第二,仅次于中山,房价与收入、经济体量脱钩。

  沪杭甬内部城市向上海聚拢,内部加速整合。

  2017年4月,浙江省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区。2017年5月,江苏省政府正式批复《南通建设上海大都市北翼门户城市总体方案》。

  进入2018年,上海楼市熬到下一个房价周期,一手房几乎买不到,二手房成交量回暖,迎来大量改善用户,房东甚至愿意给诚意客户降价。

  上海将购房需求推向周边,人才还是不断流入,最大程度保留自身壁垒。

  三、上海房价隐退 深圳杀出重围 投资客杀出深圳
  2017年,粤港澳楼市受益最大的是两类城市。一是过去的房价洼地,比如肇庆;二是副中心城市房价攀升,比如中山和佛山。

  佛山越限越涨。

  限购带来恐慌,刚需买不到房越来越焦虑,地王频出、高价地块、房企抢地,助推粤港澳卫星城越涨越高。

  从2015年下半年开始,深圳投资客向环深区域转移,集中在10到30公里的半径范围,最远达到55公里区域。

  广深外溢需求受到限购打击,上涨最快区域转移到惠州、中山等更偏远地区。2017年东莞、惠州等地的房价涨幅收窄,接力者是深中通道的中山等地。

  到了2018年,粤港澳投资客没有完全收手。

  根据中国房地产协会数据,2018年6月,粤港澳内陆9个城市中,深圳房租同比涨幅为29.62%位列第一,6月房价涨幅前三分别是江门、肇庆和东莞,涨幅分别为30.66%,25.33%和20.38%。

  我们的观点不变,投资客在粤港澳加码,深圳持续吸引大量的创业者和劳动力,租金上升,加上万科、金地等企业在深圳的城中村改造,未来租赁市场潜力很大。

  上海房价熬到下一个周期的起点,已经没有大幅下跌空间。

  根据房地产业协会的数据,2018年6月,沪杭甬十一个城市中,房价环比涨幅前三的分别是湖州、嘉兴和宁波,涨幅分别为4.94%、3.76%和3.48%。

  房价上涨区域,逐渐从环上海拓展到环杭州。6月,房租环比涨幅前三分别是苏州、嘉兴和常州,涨幅分别为3,72%、1.89%和1.8%,上海排名第四,房租环比上涨1.58%,上海的一二手房被压,房租却有持久的上涨动力,可见安全垫有多厚。

  沪杭甬一直被唱衰,创新上海不如深圳,外贸上海不如广州,抢人宁波比不过深圳。

  这是假像。从硬指标来看,人口、科教、产业、楼市现状,粤港澳与沪杭甬的差距不大,而且,沪杭甬更健康。(叶檀财经")
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