房价有了涨停板!楼市“A股化”能否吓退炒房客?

时间:2018年07月12日 09:30:49 中财网
  楼市调控又现新手段,福建宁德市近期给新房价格设置了“涨停板”。有市场人士认为,如今新房市场越来越像A股,比如,定价有限制,打新要摇号,中签要锁定,价格有涨停……那么,这些类似股市的举措能不能抑制炒房呢?

  每年涨幅控制在6%以内
  7月10日福建宁德市出台了《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》,对楼市进行精准调控,规定新房每年涨幅控制在6%以内,今年下半年涨幅控制在3%以内。

  意见明确,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。

  调控总共划分4个片区,其中,一类片区今年调控目标价最高,为11000元/平;四类片区今年调控目标价最低,为7500元/平。


  实际上给新房价格设置“涨停板”并非宁德首创,早在2016年4月南京当地官方就宣布,南京将加强房地产市场引导,主城六区、江宁、浦口商品住宅项目,申报均价每平米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2到3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。

  诸葛找房首席分析师陈雷表示,随着市场的不断火热,宁德楼市去化速度极快,购买需求不断上涨,但供应量持续跟不上,供不应求下导致市场价格快速上涨,为了遏制房价,稳定市场打击炒房行为,宁德市政府出台调控政策。从调控政策细节来看,以保护刚需为主,遏制需求,通过遏制需求来保证供需平衡,以保证达到稳定市场的目的,宁德本身市场并不是很大,限购政策出台后,能在短期内使得市场的需求得到有效遏制,在未来一段时间将会很快进入发展平稳期。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称,宁德此次出台限购政策,信号意义在于,三四线城市有比较明显的市场过热现象,所以政策调控收紧会出现。

  二手房正逐步去投资化
  私募机构上善若水资产投资总监侯安扬表示,目前楼市调控可总结为“一手房计划经济、二手房市场经济”。

  一手房目前的定价,已经不允许地产商自由定价了。从几个城市的做法来看,基本就是政府按照当地二手房价格,打了7-8折,给了一个指导价。

  而这令购房者的心理预期已经开始变化了。就是宁愿去不停申购新房,也不愿意去买二手房。

  如果目前的“一手房计划经济,二手房市场经济”一直持续,会有什么结果呢?

  这里,要分城市的讨论,因为不同城市基本面差异特别大。

  但我们去看这些城市的基本面需求,最核心的因素其实还是:有没有新增的购买力,有没有新增的土地供给。

  第一种情况:
  新增的土地供给远大于新增的购买力。那么在目前的政策框架下,二手房价格会下滑,一手房价格坚挺,慢慢价差变小后,买新房中签率就会大幅度上升了。

  这个其实已经发生在股市了。从我的统计来看,二级市场价格下跌了后,新股上来涨停板的数量就减少了。事实上因为之前新股的供应速度非常快,也客观上带来了二级市场价格的下跌。

  第二种情况:
  新增的土地供给远小于新增的购买力。这个情况其实是比较复杂的。因为一二级市场价格倒挂后,会引发很多购买力去排队打新房,也不愿意去买二手房。如果长期持续下去,会看到排队打新房的人数越来越多,二手房买卖寥寥无几但是价格也不下滑。深圳目前处于这个阶段。

  怎么看“新增的购买力”变化?从全国范围来看,影响最大的就是房贷政策。从房贷政策收紧以来,现在房地产市场在逐步降温。从去年年中开始,全国房贷利率已经是逐步在回升了。当时平均的房贷利率在4.5%,现在已经回到5.5%了。

  事实上,房价一般都滞后于房贷利率半年到一年。我们大概率能看到,今年因为房贷利率抬升,会抬高购房的门槛,同时打压房价。

  想让房地产市场软着陆的话,限制住一手房价格,限制住二手房成交量,然后增加土地供给,靠时间换空间,需要非常精细化的操作。这中间存在着很多变数:当地的产业受不受得了、租房市场数量够不够、年轻人口流入还是流出……
  房地产市场去投资化是正道,房住不炒是应该的。但不管如何,千万不要因噎废食搞计划经济。管制越多,到后面需求和供给就会大幅度下跌,会引发极多的问题。

  三四线房价的政策预期正生变
  苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员黄志龙也表示,从数据上看,三四线城市需求端已渐显疲态。在此,我们以全国商品住宅销售面积减去40个大中城市商品住宅销售面积,大致可以推算出三四线城市商品住宅销售面积。今年1-5月,三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%(参见下图),告别了持续两年的高速增长势头。


  三四线城市房地产景气将回落,不仅表现在需求端上,更表现在供给侧。

  经过本轮去库存政策,三四线城市库存量已降至新低,但是一大批的新增库存正在接踵而至,这从以下两方面数据能得到验证。

  首先,三四线城市新增土地持续高增。2017年下半年和2018年上半年,全国100大中城市中,三线城市土地成交面积1.29亿平米,按一年计算,创下近四年来新高(参见下图)。


  其次,三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升。今年1-5月,三四线城市施工面积增速为3.6%,远远高于全国房屋施工面积增速(2.5%)。这或许预示着下半年或明年,伴随着需求端持续回落趋势,三四线城市住房库存将重回上升通道中。


  黄志龙最后总结称,三四线城市与一二线核心城市最大的区别,体现在一二线城市土地供应约束和缺口较大,而三四线城市的土地可以接近无上限供应。这或许意味着,三四线城市的不动产永远是以居住功能为主、投资属性为辅。如何抉择,相信投资者心中已经有了答案。(十.字.路.口)
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