首付80万买房 一年损失20万!这两个房价数据关系买房成败!

时间:2019年12月03日 09:44:44 中财网
  标题:首付80万买房 一年损失20万!这两个房价数据关系买房成败!
  最近,两个关于房子的数据,引起了大家的讨论。

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  第一个让大家讨论的数据,就是在10月,二手房跌的城市,比涨的城市多了。

  我们知道,每个月,统计局都会发布有代表性的70城房价涨跌。这是一个重要的房市风向标。

  在十月的数据里,纳入统计的70个大中城市里,35个城市二手房环比下跌,占一半,4个城市价格持平,仅有31个城市上涨。

  下跌或者横盘的,占了一半多。

  为了了解今年全年的变化,我们看国民经略的这张图:
  绿色的部分,是1月到10月房价下跌的城市数,蓝色的部分,是1月到10月房价上涨的城市数。

  我们看到,一个小阳春后,5月开始,房价下跌的城市越来越多……
  可能有人觉得,还好啊~至少有些亏损,有些获利,一半一半的。

  账本可不是这么算的。

  房市啊,横盘,其实就是刷刷地在亏钱。

  我们通过小明和小张,两个收入水平和攒钱习惯都差不多,辛辛苦苦攒了5年,家里支持了一点,共本金80万的买房经历,来聊聊这件事。

  情况一:全款买房,房价横盘。

  年初,小明花了80万全款买房;一年后,小明的房子80万,流动性低。

  小张把钱用来理财,年化5%。一年后,小张,拥有84万。这时,他把年初小明隔壁,同样价格的房买回来。

  余4万元。

  小明比起小张,少了4万元。

  情况二:首付买房,房价不变。

  年初,小明花了80万首付买房,全款210万,贷款130万,十年还清,月供13725。共还款164.7万。

  年初,小张用80万理财,一年后有84万,买了小明隔壁全款210元的房。首付84万,九年还清,月供14451,共还款156.07万。

  我们看到,在本金是80万的情况下,仅仅是横盘一年,全款买房损失4万,贷款买房多花8.63万。

  因此,大多数人选择的贷款买房,要是横盘一年,隐性损失占本金的近10%。

  我们再看看房价下跌的情况下,会发生什么?

  情况三:房价下跌4%。

  (今年来北京二手房价格的跌幅,已经超过 4%)
  年初,小明花了80万首付买房,全款210万,贷款130万,十年还清,月供13725。共还款164.7万。

  年初,小张买了理财。一年后84万。这时候,房价下跌4%,售价变成201.6万。

  此时,小张选择了买房,首付84万,贷款117.6万,9年还清,月供13488。还款总额145.67万。

  我们比较一下两个人的购房成本:
  小明比小张,本金都是80万的情况下,多花了164.5万-145.67万=19万人民币。

  这是什么概念呢?基本上可以认为是辛辛苦苦攒5年,家里凑了凑,才够80万的本金,有四分之一都因为自己的错误策略损失了。

  我们要记住,这只是一年的损失,北京等地楼盘,降价加上横盘,已经不止一年了。

  在这个故事里,小明和小张,工作、家境、节俭程度都一样,唯一的不同,小张经常关注财经新闻和理财知识,选了更好的房产入手时间。

  况且,北京今年二手房均价,下降比4%还要多点儿。

  顺便科普一下二手房的数据。国家统计局70城数据同时统计新房和二手房,这两个数据各有特点。

  不过,一般来说,新开发的楼盘,经常是郊区、外环之类的,代表性一般。而二手房则什么样的位置和类型都有,能展示出包括中心城区的整体情况。

  2
  关于房价,最近还有一个数据引起了比较多的讨论。

  那就是住户部门的杠杆率。这也是我们判断房市的一个指标,我来和大家聊一聊。

  住户部门的杠杆率是这么计算的:居民部门贷款余额/名义GDP。

  为了便于理解,我们类比一下:就是假如一个人每年创造10万元价值(收入会比这个低),目前,总共欠银行六万块钱,那么杠杆率就是 6万/10万,即60%。

  11月25日,央行发布了一个每年很重磅的报告,《中国金融稳定报告(2019)》,今年这个报告里,居民杠杆率引起了最多的讨论。

  《报告》显示,2018年末,我国住户部门贷款余额47.9万亿元,其中个人住房贷款余额25.8万亿元,占住户部门债务余额的比例为53.9%。人民银行工作人员测算发现,2018年末,我国住户部门杠杆率为60.4%。

  《报告》认为,从国际同比看,我国住户部门杠杆率与国际平均水平一致,低于发达经济体平均水平(2018年末,发达经济体平均为72.1%,国际平均为59.7%,新兴市场经济体平均为39.9%。),但在新兴市场经济体中处于较高水平。

  其实杠杆率的问题也已经讨论了不少时间。中国杠杆率就数值来说,只是超越自己的发展阶段。但是,增长速度却是非常惊人的。

  在过去的十多年,是中国人大量加杠杆,也就是向银行借钱的十年。

  居民贷款已经从08年的五万亿暴涨到19年的近50万亿。美国居民部门杠杆率从20%上升到50%以上用了接近40年时间,而中国只用了不到10年。

  根据央行报告:
  2018年我国住户部门杠杆率上升3.4个百分点,而同期美国和澳大利亚住户部门杠杆率分别下降1.5个和0.7个百分点,日本、英国等经济体住户部门杠杆率虽有不同程度上升,但增幅均小于中国。

  不断增长的杠杆率有什么影响呢?“2018年,住户部门短期消费贷款同比增速有所回落”。短期消费贷款包含了车贷与大部分信用卡贷款,《报告》称,主要原因之一是近年来居民购房支出骤增,一定程度上挤压了居民消费空间。

  希望这个数据,对我们的购房决策也有所启发。
  .她.理.财
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