美国楼市“火到发烫”

时间:2020年11月21日 09:37:14 中财网
  疫情期间,美国人住房偏好转变,叠加抵押贷款利率处于极低水平,美国楼市迎来几年内的最好时期。

  隔夜,全美地产经纪商协会(NAR)数据显示,今年10美国成屋销售季调后年化总数为685万户,创2005年11月以来的十五年新高。

  
  这一数据环比增长4.3%,连续第五个月环比上涨,预期为下降1.1%;同比增长26.6%,为2009年11月以来的最大月度同比涨幅。

  
  房价方面,美国10月成屋售价中位数一举攀升至31.3万美元,再创1968年有记录以来的史上最高水平;同比增速也达到15.5%,为连续第104个月增长。

  NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,美国10月成屋数据的同比增长“堪称惊人”,中位数售价屡创新高证明高端市场的销售更为强劲。

  值得注意的是,当月售价在100万美元以上的房屋销量几乎翻倍,而最低售价范围内的二手房销量反而在下滑。

  其原因在于,随着越来越多美国人出于疫情原因居家工作,孩子们也需要进行远程教育,购房者希望有更多的空间方便在家办公学习。

  不过,从根本上来看,从6月开始,美国房价上涨便主要由于供应短缺所致。按照当前销售速度,10月的成屋库存将在2.5个月内售罄,创下史上最低水平,而低于5个月的库存售罄期基本属于“供应端趋紧”。

  
  根据美国人口普查局的数据,自1959年以来,美国每年平均新建150万套住房。但在过去十年里,每年建造的住房数量却仅有90万套,导致美国房地产市场如今供应如此紧俏。

  住房建设萎靡不振,这显然与2008年美国楼市泡沫破灭密切相关。自从当年美国楼市崩盘,许多美国人都摒弃了对房地产的投资,很多规模较小的房屋建筑商也纷纷破产,侥幸存活的建筑商信心也颇受打击。

  但是,十多年后的今天,在美国房屋供给大幅减少、美联储又天量放水、借贷成本极低的背景下,建筑商已经迅速找回信心,美国住房建设的步伐有所加快。

  
  另外,大批量涌入的年轻购房者也为美国楼市的火热添了一把柴。NAR数据显示,迈入三十岁的千禧一代占抵押贷款人数比例近来首次超过50%,拉动美国楼市强劲增长。

  2005年时,拥有住房的美国年轻人数量达到巅峰水平,但在随后的十年中跌至历史最低,近两年才再次慢慢回升。有分析认为,若美国年轻人住房拥有率重回历史平均水平,美国将迎来史上规模最大的楼市繁荣。

  
  而这也就意味着,至少在未来十年内,住房建筑商每年必须建造数百万套新房。

  在Lawrence Yun看来,鉴于新冠疫苗可能即将面世、抵押贷款利率在2021年也将徘徊于3%的低位,预计美国楼市增长将持续到2021年,届时成屋销售将增长10%,达到月均年化600万户。

  但也有分析表示,由于土地短缺,以及劳动力和建筑材料成本上涨,住宅建筑商在跟上需求方面仍遇到困难,供应不足和价格过高,都可能持续限制美国楼市发展。
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