史上最大供应量来了!2021年这个城市的房价要大跌?

时间:2021年01月13日 08:23:56 中财网

  2021年,十四五开局之年,也将会是深圳楼市的变革之年。

  说这话绝不是哗众取宠,因为当下深圳楼市所做的调整和变革前所未有。


  都说江山易改,本性难移。

  但深圳楼市过去这半年却极力压抑了本性。

  不知大家有没有注意到,过去这半年,也就是715调控新政过后,深圳楼市即使遇到代持风波、房价一路上涨这些不利因素,深圳官方还是沉得住气。

  当不少人都想着深圳能把限购的入户年限要求拉长,或者是直接把限售的年限拉长的时候。深圳反倒是一改往日视调控为救命稻草的思维,在过去半年时间深圳楼市的大风大浪中,没有任何官方加强调控的举动。

  这很不深圳,因为深圳变了。

  看看最近深圳在做什么。

  最新由深圳规划和自然资源局公布的“深圳市存量住宅用地信息”显示,截至到2020年底,深圳存量宅地共有442个,总面积970.78公顷。

    
  其中已动工的有622.87 公顷,未动工土地面积为348.11公顷。

  深圳自曝家底,释放的是什么信号?
  要知道2020年深圳的商业住房用地供应只有227.53公顷,因此,现在已动工的住宅用地接近是去年全年住房用地供应的3倍。

  除此之外,深圳官方还直接透露,今年深圳将供应8.5万套房子,这个供应量接近是去年4.5万套成交量的两倍,过去十年,成交量最高的2015年,也只有66450套成交。

  
  一年供应量超过去两年的成交量,深圳楼市正迎来史上最强供应。

  而深圳突然在一年内前所未有地释放供应,不是没有苗头。

  去年年末,深圳的旧改早就已经开始做出调整。

  深圳的旧改新规规定:
  经专有面积占95%和总人数的95%的物业权利人同意并签定协议后,即可进行拆迁。并且剩下的5%,经区人民政府调解仍不能达成一致的,可依照法律、行政法规及本条例强制征收。

  这个核心条例,明眼人都知道是拿来对付那些阻碍旧改的钉子户。

  旧改问题向来是老大难,为了维护少数人的利益,深圳之前的旧改一直推进缓慢,对长期的住房供应影响不小,现在拿旧改开刀,也是从未有过的举措。

  而去年深圳庆祝特区建立40周年的大礼包,也让深圳在土地管理制度上有了更大的改革发展空间。

  像永久农业用地以外农地、工业区块线土地、生态控制线土地等空间都不排除释放一定土地转为建设用地(含宅地)的可能性。

  深圳对住宅用地如此重视,真是活久见。

  从去年年末到今年,深圳住房供应明显加快,住房供应变革的枪声已经打响。

  当然,这同时也意味着调控的思维的转变。

  深圳在楼市问题上似乎明白了一个早就应该明白的道理:压制需求是头痛医头,供给侧的改革才是真正的对症下药。

  增加供应,就是最好的调控。

  此前住房供应稀缺,已经给楼市积累了大量民生问题,各种楼市乱象也层出不穷。

  亡羊补牢,为时未晚。

  深圳要做的事情还很多,但也不能操之过急。整个十四五期间,都将是深圳住房供应的调整周期。

  
  项庄舞剑,意在沛公。

  大幅增加供应,针对的“沛公”就是房价。

  深圳二手房业主之前为什么能当大爷?就是因为一个共识:住房供应供不应求。

  在这个共识之下,定价权就牢牢掌握在深圳业主手上,购房者没有任何主动权。

  现如今在8万套的供应面前,不管二手房业主能不能撑住,买房的刚需都有了前所未有的底气,刚需购房者总算是蹭到了一点改革红利。

  这一年,刚需和二手房业主之间的厮杀注定会空前激烈。

  无论如何,博弈之下,房价是不稳也得稳。

  增加供应始终是最好的平抑房价的手段。

  而增加供应的不仅有商品房,还有公租房和各类保障性住房。

  此前,在深圳十四五的规划建议中,提出了:
  建立4+2+2+2的住房供应和保障体系
  这个4+2+2+2指的是未来住房供应中,占40%为商品房,人才房、安居房和公租房各占20%。这意味着未来60%的住宅都将作为保障性住房进行供应。

  建议中同样响应了国家发展租赁市场的号召,提出要:
  加强保障性租赁住房建设,推动土地供应向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划。

  给租赁住房专门提供租赁用地,推进租售同权并大量提供公租房,长期来看对房价也是利空。

  不仅是稳定房价,深圳之所以如此重视保障性住房的供应,还在于保障性住房是深圳楼市的底线,作用就在于兜底。

  当下深圳的商品房市场,有太多的“淘汰者”。

  之前松岗的新盘松风明月认筹,认筹按照社保和个税缴纳时长入围,最低缴纳时长都要135个月,也就是说,累计时长至少要缴11.25年才能买房。

  有钱买的人都要经过内部惨烈的“厮杀”淘汰出一大批人,何况那些买不起的?
  新盘买不了,二手房又持续上涨,深圳楼市的门槛日益抬高,让普通人绝望。

  作为先行示范区的深圳更是被社会舆论戏谑为“炒房示范区”。

  所谓“炒房示范区”,指责的是房价,但根源还是在于供应。

  对于一个大城市,商品房注定做不到全覆盖。

  在这种情况下,增加保障性住房供应提供基本的居住保障,实现居者有其屋,就必须是深圳作为社会主义先行示范区应该努力的目标。

  过往,深圳把城市发展作为第一目标,追求的必然是效率,因此也不可避免地导致一部分人承受了城市发展的代价。

  现如今深圳繁荣了,如不以追求公平进行反哺,还能说自己是社会主义先行示范区?
  因此,深圳楼市供应向保障性住房倾斜,是必然的。

  
  今年深圳前所未有的“天量”供应之下,是刚需最好的买房时机。

  大量存量供应+租房市场建设,市场的选择变多,加上供应对房价的平抑,都对刚需形成利好。

  几家欢喜几家愁,供应增加给购房者获得利好之余,对那些刚刚买下深圳房产的人而言或许就意味着它们已经在相对的高位。

  当然,对于这一部分人,还有三年限售的时间去等待楼市出现变化。

  但在国内外疫情反复、经济完全复苏短期无望的情况下,1-2年内,房住不炒依旧是大前提,深圳作为先行示范区、作为楼市风向标,不做好模范带头,说不过去的。

  因此,增加供应、抑制房价的楼市基调在深圳难以撼动。

  面对前所未有之大变局,必有前所未有之举措,对于国家如此,对深圳楼市亦然。
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