“狙击”学区房

时间:2021年04月08日 14:03:53 中财网
  (文/张玉 编辑/马媛媛)孩子是一个家庭的希望。长久以来,为了让孩子能过够取得更好的成绩,家长们往往不惜一切代价让孩子就读好学校。“学区房”作为一门公开的生意让人欢喜让人忧。

  “一房难求”的背后,暴露出来的是扭曲的置业观和教育观。这在某种程度上扰乱了正常的房地产市场秩序。

  4月6日,合肥市发布房地产新政八条,其中就包括打击学区房炒作的政策,进一步体现了大城市房地产政策趋严的导向。而在此之前的3月中旬,上海市教委“名额分配综合评价录取”的制度无疑给疯狂的学区房市场“浇了一盆冷水”。

  多城“祭出”调控大招
  4月6日,合肥市发布房地产新政八条,进一步体现了大城市房地产政策趋严的导向。新政从稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度等多个层面严厉打击各种房地产市场乱象,维护正常的房地产市场秩序。

  其中,最受关注的莫过于关于学区房的调控政策。政策明确,在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上,实行同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位。

  58安居客房产研究院分院院长张波向观察者网表示,这一政策本身会明显降低学区房的炒作空间,对于打击学区房投资具有非常直接的效果。6年一个小学学位,这一要求处于一个较严的水平,在推进教育资源均衡化的大背景下,可以有效对当下学区房市场“浇浇冷水”。

  事实上,近段时间以来,多个城市都纷纷出台学区房调控政策。

  4月1日,根据深圳市场监管官方消息,深圳市市场监督管理局、市住房和建设局和市教育局联合印发开展“学生位房”等虚假违法广告专项整治工作方案。此次联合整治行动将通过采取更加严格的标准、更加严厉的处罚、更加有效的措施,发挥部门联动优势,严厉打击“学位房”等虚假违法广告。

  今年3月17日,上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。其中颇受关注的是“名额分配综合评价录取”制度。《实施办法》规定,自2021年起,上海市委属试验示范性高中,将拿出招生总计划的65%,通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校,而区属重点高中的分配名额为招生总计划的50%~65%。

  易居研究院分析指出,该政策实际上就是将市实验性示范性高中招生总计划进行了优化,通过名额分配方式,使得相关区和初中获得更多的报考和入学机会。

  类似政策在全国其他城市也有创新和试点。比如,《浙江省教育事业发展“十四五”规划(征求意见稿)》已经发布,浙江省教育厅正在征求意见建议。该征求意见稿中提到,优质高中70%以上的招生名额要按学生比例分配到初中,逐步实现中考全省统一命题。此类政策和上海的政策类似,体现了当前教育制度改革的导向。

  学区房炒作能否根治?
  学区房政策频出的背后,不可回避的是,这两年大城市住房问题中,一个很尖锐的问题就是学区房较热。上海易居房地产研究院研究指出,近年来,无论是一手房还是二手房,都出现了学区房抢房的现象。从实际过程来看,热门小学和初中都出现了“一校难求”现象,暴露出扭曲的置业观和教育观。很多家长希望子女就读一些好小学和好初中,目的是为了后续考更优质的高中和大学。但在此类心态下,热门小学和初中的门槛非常高,这也使得家长的教育压力非常大。另一方面,部分小学和初中又出现了招生困难现象(比如部分区域动拆迁后,周边入学的子女数量在减少)。此类现象导致了两个问题,即教育资源不均衡、生源不均衡。

  根据克而瑞数据库监测的数据,2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米,同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块为例,其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米,同比涨幅为17.7%。

  有媒体报道,北京一处学区房在“房主在路上堵车”的时间里,价格涨了20万元,从580万元涨到600万元;上海一处37平方米的学区房标价748万元,单价超20万元,直逼2公里外的顶级豪宅汤臣一品。

  尽管给当下的学区房市场“浇了一盆冷水”,类似调控政策真的能从根本上杜绝当下的房地产炒作现象?
  张波指出,这一政策依然只是体现在打击炒房层面,对于教育资源的均衡化,未来还需要类似多校划片,降低本区域招生比例等多种方式来实现。

  中原地产首席分析师张大伟表示,学区房的问题核心是教育资源不富裕,导致房价上涨过程中,学区房成为龙头,这些学区房调控政策,只是稀释学区房资源的价值,但很难影响根本。