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[公告]广宇发展:鲁能集团有限公司拟以重庆鲁能开发(集团)有限公司股权认购公司发行股份项目评估报告

时间:2014年04月01日 21:12:27 中财网







北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一四年一月二日


鲁能集团有限公司拟以
重庆鲁能开发(集团)有限公司股权认购
天津广宇发展股份有限公司发行股份项目
评估报告
中企华评报字(2013)第1261-1号
(共一册,第一册)




目 录
注册资产评估师声明 .............................................................................. 1
评估报告摘要 .......................................................................................... 2
评估报告正文 .......................................................................................... 4
一、 委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 .............................. 4
二、 评估目的 ................................................................................................................................ 11
三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................................... 11
四、 价值类型及其定义 ............................................................................................................... 12
五、 评估基准日 ............................................................................................................................ 12
六、 评估依据 ................................................................................................................................ 12
七、 评估方法 ................................................................................................................................ 16
八、 评估程序实施过程和情况 .................................................................................................. 24
九、 评估假设 ................................................................................................................................ 27
十、 评估结论 ................................................................................................................................ 28
十一、 特别事项说明 .................................................................................................................. 30
十二、 评估报告使用限制说明 ................................................................................................ 31
十三、 评估报告日 ...................................................................................................................... 31
评估报告附件 ................................................................................... XXXII



注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评
估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集
的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相
应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关
系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存
在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已
经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。


五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。



评估报告摘要


北京中企华资产评估有限责任公司接受鲁能集团有限公司和天
津广宇发展股份有限公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估
准则,遵循独立、客观、公正的原则,按照必要的评估程序,对重
庆鲁能开发(集团)有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值
进行了评估。现将评估报告摘要如下:
评估目的:鲁能集团有限公司拟以重庆鲁能开发(集团)有限公司
股权认购天津广宇发展股份有限公司发行股份。

评估对象:重庆鲁能开发(集团)有限公司的股东全部权益
评估范围:评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基
准日,评估范围内的资产包括流动资产、长期应收款、长期股权投
资、投资性房地产、固定资产、无形资产和递延所得税资产,总资
产账面价值为311,744.99万元;负债为流动负债,总负债账面价值为
182,841.07万元;净资产账面价值为128,903.92万元。

评估基准日:2013年8月31日
价值类型:市场价值
评估方法:资产基础法和收益法
评估结论:本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结
论。具体评估结论如下:

重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文。



重庆鲁能开发(集团)有限公司评估基准日总资产账面价值为
311,744.99万元,评估价值为499,368.74万元,增值额为187,623.75万
元,增值率为60.19 %;总负债账面价值为182,841.07万元,评估价值
为168,906.54万元,减值额为13,934.53万元,减值率为7.62 %;净资


产账面价值为128,903.92万元,净资产评估价值为330,462.20万元,
增值额为201,558.28万元,增值率为156.36 %。

资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表:
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日:2013年8月31日 金额单位:人民币万元

项目

账面价值

评估价值

增减值

增值率%

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

一、流动资产

1

236,175.76

326,463.32

90,287.56

38.23

二、非流动资产

2

75,569.23

172,905.42

97,336.19

128.80

其中:长期股权投资

3

27,347.57

126,038.19

98,690.62

360.88

投资性房地产

4

2,196.22

1,683.19

-513.03

-23.36

固定资产

5

103.17

167.02

63.85

61.89

在建工程

6

0.00

0.00

0.00



无形资产

7

0.69

1.20

0.51

73.91

其中:土地使用权

8

0.00

0.00

0.00



其他非流动资产

9

45,921.58

45,015.82

-905.76

-1.97

资产总计

10

311,744.99

499,368.74

187,623.75

60.19

三、流动负债

11

182,841.07

168,906.54

-13,934.53

-7.62

四、非流动负债

12

0.00

0.00

0.00



负债总计

13

182,841.07

168,906.54

-13,934.53

-7.62

净资产

14

128,903.92

330,462.20

201,558.28

156.36



重庆鲁能开发(集团)有限公司的股东全部权益的评估值为
330,462.20万元。

本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据,
评估结论的使用有效期限自评估基准日2013年8月31日起一年有效。

评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。





鲁能集团有限公司拟以其持有的
重庆鲁能开发(集团)有限公司股权认购
天津广宇发展股份有限公司发行股份项目

评估报告正文

鲁能集团有限公司:
天津广宇发展股份有限公司:
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,根据有
关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,采用
资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对鲁能集团有限公司
拟以重庆鲁能开发(集团)有限公司股权认购天津广宇发展股份有限公
司发行股份涉及的重庆鲁能开发(集团)有限公司的股东全部权益在
2013年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如
下。


一、 委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使
用者

本次评估的委托方为鲁能集团有限公司和天津广宇发展股份有
限公司,产权持有单位为鲁能集团有限公司,被评估单位为重庆鲁
能开发(集团)有限公司,业务约定书约定的其他评估报告使用者包括
国家法律、法规规定的评估报告使用者。


(一) 委托方之一简介

企业名称:鲁能集团有限公司(以下简称:“鲁能集团”)
住 所:济南市市中区经三路14号
主要办公地址:北京市朝阳区朝外大街5号院
法定代表人:徐鹏
成立日期:2002年12月12日


注册资本:200亿元
公司类型:有限责任公司
主要经营范围:一般经营项目:投资于房地产业、清洁能源、制
造业、采矿业、住宿和餐饮业、综合技术服务业、旅游景区管理业、
电力生产业、建筑业;批发和零售贸易(不含法律法规限制的范围);
企业服务管理;酒店管理;工程管理服务;新能源技术开发;物业管
理;企业管理咨询。

历史沿革:
鲁能集团原名山东鲁能有限公司,由中国水利电力工会山东省电
力委员会与山东鲁能物业公司于2002年12月12日共同出资设立,注
册资本为108,386万元。同年,根据股东会决议,名称变更为“山东鲁
能集团有限公司”。

2003年以后,公司股权进行屡次变更,并进行多次增资;2010
年,鲁能集团股权转至国网公司,成为国家电网公司全资子公司。

2012年6月25日,山东省工商行政管理局核准鲁能集团名称变
更,鲁能集团的名称由“山东鲁能集团有限公司”变更为“鲁能集团有限
公司”。

近年来,鲁能集团不断优化产业结构,提升专业管理,形成了以
房地产为主营业务,以持有型物业为重要方向的产业发展格局。鲁能
集团房地产业务快速发展,项目主要分布于北京、海口、三亚、重庆、
宜宾、济南等城市。


(二) 委托方之二简介

企业名称:天津广宇发展股份有限公司
住 所:天津经济技术开发区第三大街16号(泰达中心)
经营场所:天津市南开区霞光道1号宁泰广场15层03-04单元
法定代表人:王志华
注册资本:512,717,581元
公司类型:股份有限公司(上市)

主要经营范围:房地产开发及商品房销售,对住宿酒店及餐饮酒
店投资,房屋租赁,物业服务,房地产信息咨询服务,材料和机械电


子设备、通讯设备及器材、办公设备销售,仓储(危险品除外),商
品信息咨询(以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理)
公司股权结构及变更情况:
天津广宇发展股份有限公司,公司前身天津立达(集团)公司国
际商场,成立于1986年5月,1991年始进行股份制改组,将原公司
净资产折为7,033.72万股国家股,1993年10月25日至1993年11月
30日,发行社会公众股3,340万股,1993年12月10日在深交所上市。

截至评估基准日,公司总股本为512,717,581股,均为非限制流通
股。2010年1月13日,根据国务院国有资产监督管理委员会.关于
天津广宇发展股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关问题的
批复.(国资产权[2010]7号),公司股东山东鲁能恒源臵业有限公
司和天津南开生物化工有限公司将其持有的广宇发展的424.15万股
和9,839.143万股股份无偿划转给鲁能集团。划转完成后,鲁能集团持
有10,263.293万股,占总股本的20. 017%,为公司第一大股东。

截至2013年8月31日,鲁能集团持有广宇发展106,771,767股,
占总股本的20.82%,为广宇发展控股股东。


(三) 被评估单位简介

1.公司简况
企业名称:重庆鲁能开发(集团)有限公司(以下简称:“重庆鲁能
公司”)
法定住所:渝北区渝鲁大道777号
经营场所:渝北区渝鲁大道777号
法定代表人:梁中基
注册资本:贰亿元整
企业性质:有限责任公司
主要经营范围:房地产开发(壹级),物业管理,国内贸易(不含国
家专项管理规定的商品),旅游信息咨询服务(国家法律法规规定须前
臵许可或审批的项目除外),科技开发、研究,销售房屋、建筑材料
和装饰材料(不含危险化学品)。

2.公司股权结构及变更情况


重庆鲁能开发(集团)有限公司成立于1999年1月26日。根据重
庆银信会计师事务所出具的银会验(1999)第2号.验资报告.,重庆鲁
能开发(集团)有限公司发起人及出资额分别为:

股东名称

出资额(万元)

出资比例

鲁能集团有限公司

6,000.00

30.00%

南昌科瑞集团公司

5,000.00

25.00%

山东鲁能投资公司

2,000.00

10.00%

山东鲁能电力燃料公司

2,000.00

10.00%

山东鲁能电力物资有限公司

2,000.00

10.00%

泰基国际企业有限公司

2,000.00

10.00%

鲁能英大实业发展有限公司

1,000.00

5.00%

合计

20,000.00

100.00%



2000 年8 月,南昌科瑞集团有限公司将其持有的重庆鲁能25%
的股权转让给鲁能英大集团有限公司(原鲁能英大实业发展有限公
司)。本次股权转让后,重庆鲁能公司的股权结构如下:

股东名称

出资额(万元)

出资比例(%)

山东鲁能集团有限公司

6,000.00

30.00

山东鲁能投资公司

2,000.00

10.00

山东鲁能电力燃料有限公司

2,000.00

10.00

山东鲁能电力物资有限公司

2,000.00

10.00

泰基国际企业有限公司

2,000.00

10.00

鲁能英大集团有限公司

6,000.00

30.00

合计

20,000.00

100.00



2001 年9 月,鲁能英大集团有限公司将持有的重庆鲁能9%的股
权转让给山东鲁能物资集团有限公司。鲁能英大集团有限公司将持有
的重庆鲁能6.5%的股权转让给山东鲁能发展集团有限公司。鲁能英大
集团有限公司将持有的重庆鲁能14.5%的股权转让给山东鲁能燃料集
团有限公司。山东鲁能投资公司将持有的重庆鲁能公司10%的股权转
让给山东鲁能控股集团公司。本次股权转让后,重庆鲁能公司的股权
结构如下:

股东名称

出资额(万元)

出资比例(%)

山东鲁能发展集团有限公司

7,300.00

36.50

山东鲁能燃料集团有限公司

4,900.00

24.50

山东鲁能物资集团有限公司

3,800.00

19.00

山东鲁能控股集团公司

2,000.00

10.00

泰基国际企业有限公司

2,000.00

10.00

合计

20,000.00

100.00




2002 年2 月,山东鲁能控股集团公司将其持有的重庆鲁能4.5%
的股权转让给山东鲁能发展集团有限公司。山东鲁能控股集团公司将
其持有的重庆鲁能5.5%的股权转让给山东鲁能物资集团有限公司。本
次股权转让后,重庆鲁能公司的股权结构如下:

股东名称

出资额(万元)

出资比例(%)

山东鲁能发展集团有限公司

8,200.00

41.00

山东鲁能燃料集团有限公司

4,900.00

24.50

山东鲁能物资集团有限公司

4,900.00

24.50

泰基国际企业有限公司

2,000.00

10.00

合计

20,000.00

100.00



2003 年12 月,山东鲁能发展集团有限公司将其持有的重庆鲁能
公司41%的股权转让给山东鲁能拓展臵业有限公司。山东鲁能燃料集
团有限公司将持有的重庆鲁能24.5%的股权转让给山东鲁能恒源资产
管理有限公司。泰基国际企业有限公司将其持有的重庆鲁能公司10%
的股权转让给海南顺和投资有限公司。本次股权转让后,重庆鲁能公
司的股权结构如下:

股东名称

出资额(万元)

出资比例(%)

山东鲁能拓展臵业有限公司

8,200.00

41.00

山东鲁能恒源资产管理有限公司

4,900.00

24.50

山东鲁能物资集团有限公司

4,900.00

24.50

海南顺和投资有限公司

2,000.00

10.00

合计

20,000.00

100.00



2004 年12 月,山东鲁能拓展臵业有限公司、山东鲁能恒源资产
管理有限公司分别将各自持有的重庆鲁能公司41%、24.5%的股权转
让给天津南开戈德股份有限公司。本次股权转让后,重庆鲁能公司的
股权结构图如下:

股东名称

出资额(万元)

出资比例(%)

天津南开戈德股份有限公司

13,100.00

65.50

山东鲁能物资集团有限公司

4,900.00

24.50

海南顺和投资有限公司

2,000.00

10.00

合计

20,000.00

100.00



2005 年6 月,天津南开戈德股份有限公司更名为天津广宇发展
股份有限公司。



2008 年2 月,海南顺和投资有限公司将持有的重庆鲁能公司
10%的股权(2,000万元出资额)以17,000 万元转让给山东鲁能恒源
臵业有限公司。本次股权转让后,重庆鲁能公司的股权结构如下:

股东名称

出资额(万元)

出资比例(%)

天津广宇发展股份有限公司

13,100.00

65.50

山东鲁能物资集团有限公司

4,900.00

24.50

山东鲁能恒源臵业有限公司

2,000.00

10.00

合计

20,000.00

100.00



2009 年8 月,山东鲁能物资集团有限公司、山东鲁能恒源臵业
有限公司分别将其各自持有的重庆鲁能公司24.5%、10%的股权无偿
划转给山东鲁能集团有限公司。本次股权划转后,重庆鲁能公司的股
权结构如下:

股东名称

认缴出资额(万元)

出资比例(%)

天津广宇发展股份有限公司

13,100.00

65.50

山东鲁能集团有限公司

6,900.00

34.50

合计

20,000.00

100.00



经过历次的股权变更,截至评估基准日公司的股权结构如下:

股东名称

认缴出资额(万元)

出资比例(%)

天津广宇发展股份有限公司

13,100.00

65.50

山东鲁能集团有限公司

6,900.00

34.50

合计

20,000.00

100.00



3.公司产权和经营管理结构
重庆鲁能开发(集团)有限公司为天津广宇发展股份有限公司的控
股子公司。根据公司章程,公司设股东会、董事会、经理、监事会。

公司下设财务资产部、成本管理部、营销部、客户服务部、综合部、
工程建设部等职能部门。

4.近两年的财务和经营状况
被评估单位近两年来的财务状况如下表
金额单位:人民币万元

项目

2011年12月31日

2012年12月31日

2013年8月31日

流动资产

196,090.72

213,442.80

236,175.76

长期应收款

25,000.00

16,000.00

45,000.00

长期股权投资

19,970.15

18,794.68

27,347.57

投资性房地产

2,535.37

3,152.48

2,196.22

固定资产

120.83

123.07

103.17




项目

2011年12月31日

2012年12月31日

2013年8月31日

在建工程







无形资产

22.86

1.54

0.69

递延所得税资产

985.94

936.02

921.59

资产总计

244,725.86

252,450.58

311,744.99

流动负债

112,006.13

154,208.49

182,841.07

非流动负债





0.00

负债合计

112,006.13

154,208.49

182,841.07

所有者权益

132,719.73

98,242.10

128,903.92



被评估单位近两年来的经营状况如下表
金额单位:人民币万元

项目

2011年度

2012年度

2013年8月

一、营业收入

139,147.56

157,091.13

76,634.79

减:营业成本

56,191.70

65,041.32

30,862.12

营业税金及附加

22,605.32

33,292.38

16,499.41

销售费用

4,441.21

5,063.78

1,817.96

管理费用

2,486.06

2,828.99

1,224.13

财务费用

-324.30

-742.43

-739.87

资产减值损失

-205.10

-161.01

-57.76

加:投资收益

3,874.23

7,666.24

10,949.46

二、营业利润

57,826.90

59,434.34

37,978.26

加:营业外收入

69.28

11.04

61.01

减:营业外支出

13.02

41.84

4.99

三、利润总额

57,883.16

59,403.55

38,034.28

减:所得税费用

15,250.26

13,881.18

7,372.46

四、净利润

42,632.90

45,522.36

30,661.82



被评估单位评估基准日、2012年度和2011年度的财务报表均经
瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见。

5.委托方与被评估单位之间的关系

委托方鲁能集团有限公司和天津广宇发展股份有限公司为被评
估单位重庆鲁能开发(集团)有限公司股东,被评估单位重庆鲁能开发


(集团)有限公司、委托方天津广宇发展股份有限公司,均为委托方鲁
能集团有限公司的控股子公司。


(四) 业务约定书约定的其他评估报告使用者

业务约定书约定的其他评估报告使用者包括国家法律、法规规定
的评估报告使用者。


二、 评估目的

鲁能集团有限公司拟以重庆鲁能开发(集团)有限公司股权认购天
津广宇发展股份有限公司发行股份,北京中企华资产评估有限责任公
司接受鲁能集团有限公司和天津广宇发展股份有限公司的委托,对该
经济行为所涉及的重庆鲁能开发(集团)有限公司的股东全部权益进行
评估,为上述经济行为提供价值参考依据。

本经济行为已于2013年8月7日鲁能集团有限公司总经理办公
会通过,并经国家电网公司党组会研究决策。


三、 评估对象和评估范围

(一) 评估对象

根据评估目的,评估对象是重庆鲁能开发(集团)有限公司的股东
全部权益。


(二) 评估范围

评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日,评估范
围内的资产包括流动资产、长期应收款、长期股权投资、投资性房地
产、固定资产、无形资产和递延所得税资产,总资产账面价值为
311,744.99万元;负债为流动负债,总负债账面价值为182,841.07万元;
净资产账面价值为128,903.92万元。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日,评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会
计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见。

经核实,重庆鲁能公司不存在账面未记录的无形资产情况。

(三)委托评估的资产权属状况


纳入评估范围的存货包括开发成本和开发产品,为正在开发的鲁
能星城项目,开发产品主要为重庆鲁能公司已开发的一街区、五街区、
七至十二街区未售的部分楼盘,截至评估基准日五证均已取得;开发
成本主要包括在建的六街区项目和拟建的十三街区项目。六街区位于
重庆市渝北区龙溪镇龙塔村,六街区总用地89,534.00平方米,总建筑
面积508,861.85平方米。截至评估基准日六街区的五证均已取得。六
街区于2011年12月开工,计划2015年4月竣工,六街区2012年开
始销售,预计2016年售完;十三街区总用地面积45,248.20平方米,
总建筑面积299,924.00平方米,计划2014年3月开工,2016年6月竣
工。物业形态包括高层住宅、SOHO、公寓、商业和车位。十三街区
2016年开始销售,预计2018年售完,十三街区已办理了国有土地使
用权证。

评估范围内的资产和负债权属清晰,权属证明完善。开发项目已
按照开发阶段相应取得国有土地使用证、土地使用权出让合同、建设
用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品
房预售许可证等相关权证,车辆已取得车辆行驶证。


四、 价值类型及其定义

根据评估目的,确定评估对象的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。


五、 评估基准日

评估基准日是2013年8月31日。

评估基准日由委托方确定。


六、 评估依据

(一) 经济行为依据

1.鲁能集团有限公司总经理办公会会议纪要([2013]20号);

2.中共国家电网公司党组会议纪要(【2013】39号)。



(二) 法律法规依据

1..中华人民共和国公司法.(2005年10月27日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十八次会议通过);
2..中华人民共和国证券法.(2005年10月27日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十八次会议通过);
3..中华人民共和国城市房地产管理法.(2007年8月30日第十
届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);
4..中华人民共和国土地管理法.(2004年8月28日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议通过);
5..中华人民共和国城市规划法.(2007年10月28日中华人民共
和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过);
6..中华人民共和国企业所得税法.(2007年3月16日第十届全
国人民代表大会第五次会议通过);
7..中华人民共和国企业国有资产法.(2008年10月28日第十一
届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);
8..企业国有资产监督管理暂行条例.(国务院令第378号);
9..企业国有产权转让管理暂行办法.(国务院国有资产监督管理
委员会、财政部令第3号);
10..关于企业国有产权转让有关事项的通知.(国资发产权
[2006]306号);
11..国有资产评估管理办法.(国务院令第91号);
12..关于印发<国有资产评估管理办法施行细则>的通知.(国资
办发[1992]36号);
13..企业国有资产评估管理暂行办法.(国务院国有资产监督管
理委员会令第12号);
14..关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知.(国
资委产权[2006]274号);
15..国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法.(国务院国
有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会令第19号);


16. 关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知.(国资
发产权〔2013〕64号);
17..企业会计准则——基本准则.(财政部令第33号);
18..中华人民共和国增值税暂行条例实施细则.(财政部、国家
税务总局令第50号);
19..中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例.(2006年12月
30日国务院第163次常务会议通过);
20..协议出让国有土地使用权规定.(国土资源部令第21号);
21..城镇土地估价规程.(GB/T18508-2001);
22..城镇土地分等定级规程.(GB/T18507-2001);
23..房地产估价规范.(GB/T50291-1999);
24..关于深化改革严格土地管理的决定.(国发[2004]28号);
25..关于加强土地调控有关问题的通知.(国发[2006]31号);
26..关于印发〖国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业
改革和发展的若干意见〗的通知.(国土资发[1999]433号);
27.国土资源部办公厅.关于发布〖国有建设用地使用权出让地
价评估技术规范(试行)〗的通知.(国土资厅发〔2013〕20号)。


(三) 评估准则依据

1..资产评估准则——基本准则.(财企[2004]20号);
2..资产评估职业道德准则——基本准则.(财企[2004]20号);
3..注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见.(会协
[2003]18号);
4..资产评估准则——评估程序.(中评协[2007]189号);
5..资产评估准则——工作底稿.(中评协[2007]189号);
6..资产评估准则——机器设备.(中评协[2007]189号);
7..资产评估准则——不动产.(中评协[2007]189号);
8..资产评估价值类型指导意见.(中评协[2007]189号);
9..评估机构业务质量控制指南.(中评协[2010]214号);
10..资产评估准则——企业价值.(中评协[2011]227号);
11..资产评估准则——评估报告.(中评协[2011]230号);


12..资产评估准则——业务约定书.(中评协[2011]230号);
13..企业国有资产评估报告指南.(中评协[2011]230号);
14..资产评估职业道德准则——独立性.(中评协[2012]248号);
15..资产评估准则——利用专家工作.(中评协〔2012〕244号)。


(四) 权属依据

1.国有土地使用证和土地使用权出让合同;
2.各房地产开发项目建设用地规划许可证;
3.各房地产开发项目建设工程规划许可证;
4.各房地产开发项目建筑工程施工许可证;
5.各房地产开发项目企业投资项目备案通知书;
6.各房地产开发项目商品房预售许可证;
7.机动车行驶证;
8.设备购臵发票;
9.其他有关产权证明。


(五) 取价依据

1..国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的
通知.(计价格[1999]1283号);
2..国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的
通知.(计价格[2002]10号);
3..国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有
关问题的通知.(计价格[2002]125号);
4..国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通
知.(计价格[2002]1980号);
5..财政部关于印发<基本建设财务管理若干规定>的通知.(财
建[2002]394号);
6..国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服
务收费管理规定>的通知.(发改价格[2007]670号);
7..机动车强制报废标准规定.(商务部、发改委、公安部、环
境保护部令2012年第12号);
8. 评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率;


9. 重庆市现行的建筑工程预算定额、安装工程预算定额、装饰工
程预算定额、市政工程预算定额;
10.重庆市现行的建设工程费用定额;
11.重庆市有关政府部门收取的前期和其他费用标准;
12.国家有关部门公布的建设前期和其他费用标准(应具体);
13.重庆市2013年三季度工程造价信息;
14..机电产品报价手册.(2013年);
15.被评估单位提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设
计概算等资料;
16.被评估单位提供的相关工程预决算资料;
17.被评估单位与相关单位签订的工程承发包合同;
18.被评估单位提供的房地产开发项目付款进度统计资料及相关
付款凭证;
19.被评估单位提供的以前年度的财务报表、审计报告;
20.被评估单位有关部门提供的未来年度经营计划;
21.被评估单位提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料;
22.被评估单位与相关单位或个人签订的商品房预(销)售合同;
23.被评估单位提供的人员结构和职工薪酬资料;
24.可比上市证券公司公布的相关资料;
25.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料;
26.与此次资产评估有关的其他资料。


(六) 其他参考依据

1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表;
2.瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的.重庆鲁能开发(集
团)有限公司审计报告.(瑞华专审字[2013]第90380013号);
3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。


七、 评估方法

企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。



企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确
定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法
和现金流量折现法。

企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者
可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。市场法常用
的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的
资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,
确定评估对象价值的评估方法。

.资产评估准则——企业价值.规定,注册资产评估师执行企业
价值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集
情况等相关条件,分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基
本方法的适用性,恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。

根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,
以及三种评估基本方法的适用条件,本次评估选用的评估方法为:收
益法和资产基础法。

未选用市场法评估的理由:重庆鲁能开发(集团)有限公司主要从
事房地产开发,开发区域只涉及重庆市渝北区,业务类型单一,开发
区域单位一,无法在资本市场中找到与评估对象相同或相似的可比企
业;由于产权交易市场不发达,难以找到足够的可比交易案例,故无
法采用市场法进行评估。

选取收益法评估的理由:重庆鲁能开发(集团)有限公司成立以来,
在重庆市渝北区已开发房地产项目涉及多个楼盘,树立了良好的市场
形象,在售楼盘销售形势正常,经营较为稳定,未来收益可以进行预
测,并可以用货币衡量;获得未来预期收益所承担的风险可以进行预
测,并可以用货币衡量;未来收益年限可以进行预测,故本次评估选
用了收益法。

选取资产基础法评估的理由:重庆鲁能开发(集团)有限公司评估
基准日资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识别,并可以用适
当的方法单独进行评估,故本次评估选用了资产基础法。



(一) 收益法

本次选用企业自由现金流折现模型,具体公式如下:
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负
债价值+长期股权投资
1.经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的,评估基准日后
企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计
算公式如下:
其中:P:评估基准日的企业经营性资产价值;
Fi:评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量;
i:预测期第i年;
n:预测期;
r:折现率(此处为加权平均资本成本,WACC);
其中:企业自由现金流量的计算公式如下:
(预测期内每年)企业自由现金流量=现金流入-现金流出
(预测期内每年)企业自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业
务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外
收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
预测期末终值,为企业开发项目完成并全部销售后,企业实物资
产市场价值和营运资金的回收额之和。

2.溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需,评估基准日
后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评
估。

3.非经营性资产、负债价值
..
.
.
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非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的,评估
基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位
的非经营性资产、负债包括投资性房地产中核算的开发项目配套幼


儿园、长期应收款、其他应付款反映的非经营性往来款、递延所得税
资产、应付股利等。

4.长期股权投资价值
对被投资企业进行整体评估,其中具备收益法评估条件的,均采
用资产基础法和收益法两种方法,经分析后以最终选用的评估方法得
出的被投资企业股东全部权益价值乘以持股比例得出全资及控股长
期股权投资的评估值。

5.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付
息债务以核实后的账面值作为评估值。


(二) 资产基础法

1. 流动资产


纳入评估范围的流动资产包括:货币资金、应收账款、预付账款、
其他应收款和存货。


(1) 货币资金,包括现金、银行存款和其他货币资金,通过现金
盘点、核实银行对账单、银行函证等,以核实后的价值确定评估值。

(2) 各种应收款项在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回
的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的,按全部应收
款额计算评估值;对于很可能收不回部分款项的,在难以确定收不回
账款的数额时,借助于历史资料和现场调查了解的情况,具体分析数
额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理
现状等,按照账龄分析法,估计出这部分可能收不回的款项,作为风
险损失扣除后计算评估值;对于有确凿根据表明无法收回的,按零值
计算;账面上的“坏账准备”科目按零值计算。

(3) 预付账款,根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值
确定评估值。对于能够收回相应货物的或权利的,按核实后的账面值
作为评估值。对于那些有确凿证据表明收不回相应货物,也不能形成
相应资产或权益的预付账款,其评估值为零。

(4) 存货,包括房地产开发产品和开发成本等。




1)对房地产开发产品-商品房,采用市场价值倒扣法进行评估。已
经签定商品房销售(预售)合同的根据合同确定开发产品销售金额,尚
未签定商品房销售(预售)合同的主要采用市场比较法确定开发产品销
售金额,在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。

评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增
值税-所得税-适当数额的净利润
2)对房地产开发成本中的商品房开发项目,主要采用假设开发法
进行评估。由于房地产开发成本属于存货,在假设开发法评估结果基
础上需扣除企业应缴纳的所得税。则基本公式如下:
评估价值=税前评估价值-所得税
税前评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理
费用-销售税金及附加-土地增值税-投资利息-投资利润
①开发后房地产价值
对于有签约预售的项目,开发后房地产价值=已签约房屋销售金
额+未签约房屋预计销售金额;对于没有签约预售的项目,开发后房
地产价值等于项目开发后可售房屋预计销售金额。

②后续开发成本
后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的
工程费用+不可预见费用
③销售费用
销售费用=预计销售金额×销售费用率+已销售尚未支付的销售佣
金(如有)
④管理费用
管理费用=后续开发成本×管理费用率
⑤销售税金及附加
销售税金及附加=开发后房地产价值×销售税金及附加率
⑥土地增值税
按照税法规定,分项目进行汇算清缴,根据增值比例分段累计计
算土地增值税。

⑦投资利息


投资利息=开发项目评估值×((1+利息率)^后续开发期-1)+(续建成
本+管理费用) ×((1+利息率)^(后续开发期÷2)-1)
⑧投资利润
投资利润=税前评估价值×投资利润率×后续开发期+(后续开发成
本+管理费用)×投资利润率×后续开发期/2
⑨所得税
所得税=销售金额×销售利润率×所得税率
销售利润率,根据销售金额扣减成本、税金和期间费用后的金
额与销售收入金额之比进行确定。


2. 长期应收款


为被评估单位与重庆鲁能英大臵业有限公司、银行签订的委托贷
款。评估人员核实了委托贷款合同和相关记账凭证,贷款金额、贷款
日期、到期日和利率等,以核实后账面值确认评估值。


3. 长期股权投资


被评估单位长期股权投资单位为重庆鲁能英大臵业有限公司和
宜宾鲁能开发(集团)有限公司,评估基准日对这两家单位均进行整体
评估,得出被投资单位的股东全部权益价值,然后乘以所持股权比例
计算得出股东部分权益价值。


4. 投资性房地产


对出租的房地产采用收益法进行评估,即预计评估对象未来的正
常净收益,选用适当的还原利率将其折现到评估基准后累加,以此估
算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的计算公式为:
V
式中:V—收益价格;
ai—第i年的房地产净收益;
a—第t年以后无变化的房地产年净收益;
r—房地产还原利率;
t—纯收益有变化的年限;
n—未来可获收益年期。

..
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.
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5. 机器设备



根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件,
主要采用成本法评估,部分采用市场法评估。

(1)成本法
成本法计算公式如下:
评估值=重臵全价×综合成新率
1)重臵全价的确定
因被评估单位为房地产开发企业,设备不可抵扣增值税。

对于运输设备,按照评估基准日的市场价格,加上车辆购臵税、
牌照费等其它合理费用确定其重臵全价。运输设备重臵全价计算公式
如下:
重臵全价=购臵价+购臵价×10%/(1+17%)+牌照费
对于其他设备,因公司的其他设备主要为电脑、空调、打印机和
办公桌、沙发等办公家具,设备安装简单、无需运输,故根据了解到
的市场价格和掌握的价格资料确定重臵全价。

2)综合成新率的确定
①对于车辆,主要依据国家颁布的车辆强制报废标准,以车辆行
驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率,然后与观
察法成新率进行平均,形成综合成新率。计算公式如下:
对于车辆,主要依据国家颁布的车辆强制报废标准,首先计算使
用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中,对有强制报废年限的车
辆,计算使用年限法成新率时可以采用尚可使用年限法,也可以采用
平均年限法;对没有强制报废年限的车辆,采用尚可使用年限法,总
使用年限一般按15年考虑,接近或超过15年的根据实际尚可使用年
限与已使用年限之和考虑。其计算公式如下:
I.平均使用年限法
成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%
II.尚可使用年限法
成新率=已使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
III.行驶里程法
成新率=(1-已行驶里程/经济行驶里程)×100%


其次,根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进
行选择。

再次,通过现场勘察得到观察法成新率。

最后,将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低
者,与观察法成新率进行平均,形成综合成新率,即:
综合成新率=MIN(年限法成新率,行驶里程法成新率)×50%+观
察法成新率×50%
3)评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
(2)市场法
对于部分电子设备、办公家具和废弃设备,按照评估基准日的二
手市场价格或废品价格,采用市场法进行评估。


6. 房屋建构筑物


被评估单位申报的房屋建筑物为一处商品房,由于估价对象房
地产是有交易性的房地产,而且在同一供求范围内存在着较多的类
似房地产的交易,可以采用市场比较法进行评估。

市场比较法是根据近期发生交易的类似房地产的交易价格,分
析比较待评估对象与类似房地产影响价格因素的异同,从发生交易
的类似房地产的价格,修正得出估价对象的价格,即选择符合条件的
参照物,进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正,从
而确定评估值。

计算公式:待估房地产价格 = 参照物交易价格×正常交易情况/
参照物交易情况×待估房地产区域因素/参照物房地产区域因素×待估
房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准
日价格指数/参照物房地产交易日价格指数。


7. 递延所得税资产


递延所得税资产为被评估单位确认的应收账款和其他应收款坏
账准备形成的递延所得税资产。


评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因,查阅了确认
递延所得税资产的相关会计规定,核实了评估基准日确认递延所得


税资产的记账凭证。因递延所得税资产为计提应收账款和其他应收
款坏账准备形成,故以应收账款和其他应收款评估风险损失金额确
定递延所得税资产评估值。


8. 负债


关于流动负债中应付账款、预收账款、其他应付款、应付股利、
应付职工薪酬等的评估,我们根据企业提供的各项目明细表,以经
过审查核实后的审计数作为其评估值;应交税费对于两笔不需要支付
的所得税本次评估为0,其余的应交税费以核实无误后的账面价值作
为评估值。


八、 评估程序实施过程和情况

(一) 接受委托

2013年8月10日,我公司与委托方就评估目的、评估对象和评
估范围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务等
达成协议,并与委托方协商拟定了相应的评估计划。


(二) 前期准备

1.拟定评估方案
针对本项目资产量大、独立核算单位多、地域分布广、参与人员
多的特点,为了保证评估质量,统一评估方法和参数,结合以往从事
同类评估项目的经验和评估范围内不同类型企业资产的特点,拟定了
.资产评估操作方案.、.资产评估企业培训材料.。

2.组建评估团队
根据评估范围内的资产分布、所属行业和资产量,我公司根据评
估计划组建了评估小组,并配备了相关专业的评估(技术)人员。

3.实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训
为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材
料的填报工作,确保评估申报材料的质量,我公司准备了企业培训材
料,对被评估单位相关人员进行了培训,并派专人对资产评估材料填
报中碰到的问题进行解答。



(2)对评估人员培训
为了保证评估项目的质量和提高工作效率,贯彻落实拟定的资产
评估操作方案,我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、
评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。


(三) 现场调查

评估人员曾于2013年8月12日至2013年9月14日,对企业的
资产进行了现场清查核实,并以2013年7月31日为基准日进行了预
估;后由于评估基准日的调整,于2013年9月1日至2014年1月2
日再次对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实,对被评
估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。

1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、
资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。

(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况,然后仔细审查各类“资产评估申报表”,检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查
“资产评估申报表”有无漏项等,同时反馈给被评估单位对“资产评估申
报表”进行完善。

(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在被
评估单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各项
资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的
勘查方法。

(4)补充、修改和完善资产评估申报表


评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充分
沟通,进一步完善“资产评估申报表”,以做到:账、表、实相符。

(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的车辆、土地使用权(待开发土地)等
资产的产权证明文件资料进行查验,对权属资料不完善、权属不清晰
的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险,进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下:
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和
经营管理结构;
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况;
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息;
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况;
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素;
(6)房地产行业、当地房地产政策、市场销售信息等;
(7)其他相关信息资料。


(四) 资料收集

评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,包括直
接从市场等渠道独立获取的资料,从委托方等相关当事方获取的资
料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料,并
对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依
据。


(五) 评定估算

评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成评估报告草
稿。


(六) 内部审核


根据我公司评估业务流程管理办法规定,项目负责人在完成评估
报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人
在内部审核完成后,形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见,
根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。


九、 评估假设

本评估报告分析估算采用的假设条件如下:

(一) 一般假设

1.假设评估基准日后被评估单位在预测期内持续经营;
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和
社会环境无重大变化;
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政
策无重大变化;
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策
性征收费用等评估基准日后不发生重大变化;
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的,且
有能力担当其职务;
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规;
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影
响。


(二) 特殊假设

1. 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估
报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致;
2. 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上,经营范围、方式与目前保持一致;
3. 假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入,现金流
出为平均流出;
4. 企业投资建设所需的主要原材料、辅料等的供应无重大变化;
5. 本次预测以公司评估基准日股权结构为框架,未考虑基准日后
可能发生的股权变化或重组;



6. 本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成
和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本
次测算资产价值及企业价值时,未考虑可能出现的工程质量问题、工
期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响,开发成本能
有效控制在预算范围内;
7. 本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的,并未考
虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值,假设收益期为预
测期;
8. 本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况,对可预期的
未售物业的预计销售价格进行了适当合理判断,但未考虑未来项目所
在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响;
9. 本次评估基于已批复的规划方案、投资计划进行预测,未考虑
未来年度规划方案和投资计划调整对评估结果产生的影响;


10.本次评估,未完工程的后续专业支出是根据管理层预计项目总
专业支出减去截止评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的,评
估师对其进行了必要核实,未考虑项目工程竣工决算时,项目实际总
专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与
目前预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响。

本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立,当
上述假设条件发生较大变化时,签字注册资产评估师及本评估机构将
不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。


十、 评估结论

(一)收益法评估结果
重庆鲁能开发(集团)有限公司评估基准日总资产账面价值为
311,744.99万元,总负债账面价值为182,841.07万元,净资产账面价值
为128,903.92万元。


收益法评估后的股东全部权益价值为342,530.69万元,增值额为
213,626.77万元,增值率为165.73%。

(二)资产基础法评估结果


重庆鲁能开发(集团)有限公司评估基准日总资产账面价值为
311,744.99万元,评估价值为499,368.74万元,增值额为187,623.75万
元,增值率为60.19 %;总负债账面价值为182,841.07万元,评估价值
为168,906.54万元,减值额为13,934.53万元,减值率为7.62 %;净资
产账面价值为128,903.92万元,净资产评估价值为330,462.20万元,
增值额为201,558.28万元,增值率为156.36 %。

资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表:
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日:2013年8月31日 金额单位:人民币万元

项目

账面价值

评估价值

增减值

增值率%

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

一、流动资产

1

236,175.76

326,463.32

90,287.56

38.23

二、非流动资产

2

75,569.23

172,905.42

97,336.19

128.80

其中:长期股权投资

3

27,347.57

126,038.19

98,690.62

360.88

投资性房地产

4

2,196.22

1,683.19

-513.03

-23.36

固定资产

5

103.17

167.02

63.85

61.89

在建工程

6

0.00

0.00

0.00



无形资产

7

0.69

1.20

0.51

73.91

其中:土地使用权

8

0.00

0.00

0.00



其他非流动资产

9

45,921.58

45,015.82

-905.76

-1.97

资产总计

10

311,744.99

499,368.74

187,623.75

60.19

三、流动负债

11

182,841.07

168,906.54

-13,934.53

-7.62

四、非流动负债

12

0.00

0.00

0.00



负债总计

13

182,841.07

168,906.54

-13,934.53

-7.62

净资产

14

128,903.92

330,462.20

201,558.28

156.36



(三)评估结论

收益法评估后的股东全部权益价值为342,530.69万元,资产基础
法评估后的股东全部权益价值为330,462.20万元,两者相差12,068.49
万元,差异率为3.65%。


本次评估中主要资产为房地产类存货,资产基础法对其主要采
用的是静态假设开发法,是站在评估时点,假设开发完成后按现时
点的市场价格和后续开发成本,扣减税费、投资利息、投资利润而
得到的值。而收益法是对企业未来的销售和开发成本进行合理预
测,通过未来净现金流入折现加总得出评估结论。存货静态假设开


发法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,但要计算投资利息、
投资利润;而收益法为现金流量折现法,要考虑各项支出、收入发
生的时间不同,再将现金流折算到估价时点。静态假设开发法中投
资利息和开发利润都单独显现,在收益法(现金流量折现法)中这两
项都不单独显现,而是隐含在折现过程中。两者方法的考虑角度不
同,因此评估结果形成了一定差异。房地产开发企业,因开发支
出、预售价格及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时间及过程
均受诸多因素的影响(诸如宏观形势、行业发展状况、供求关系、销
售策略、购房者心理等等),尤其是项目公司经营期限相对制造业来
说很短,收益法中未来不确定因素的变动对评估结果会产生较大的
影响。采用静态假设开发法评估,则可以避免上述不确定因素的影
响。结合重庆鲁能开发(集团)有限公司的实际情况及本次评估目的,
我们认为资产基础法评估结果更能客观地反映本次评估目的下的股
东全部权益价值。

根据上述分析,本评估报告评估结论采用资产基础法评估结
果,即:重庆鲁能开发(集团)有限公司经评估后股东全部权益价值为
330,462.20万元。

本评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。


十一、 特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和能力所能评定估算的有关事项:
(一)纳入本次评估范围的投资性房地产中的鲁能星城巴蜀幼儿园
鲁能二园,建筑面积合计3,400.00平方米,为企业自己开发建设的,
未办理房地产权证,上述房屋建筑物为重庆鲁能开发(集团)有限公司
投资建设,不存在产权纠纷。


(二)本评估报告的资产类型与账面金额以瑞华会计师事务所(特
殊普通合伙)2013年11月10日出具的瑞华专审字[2013]第90380013
号.重庆鲁能开发(集团)有限公司审计报告.为依据,上述审计报
告的意见:重庆鲁能开发(集团)有限公司财务报告在所有重大方面


按照企业会计准则的规定编制,公允反映了重庆鲁能开发(集团)有
限公司2013年8月31日、2012年12月31日、2011年12月31日的
财务状况以及2013年1-8月、2012年度、2011年度的经营成果和现金
流量。

评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影
响。


十二、 评估报告使用限制说明

(一) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;
(二) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用;
(三) 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露
于公开媒体,需评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当
事方另有约定的除外;
(四) 本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章,并经
国有资产监督管理机构备案后方可正式使用;
(五) 本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济
行为有效,评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。



十三、 评估报告日

本评估报告提出日期为2014年1月2日。

法定代表人: 孙月焕
注册资产评估师:康志刚 注册资产评估师:张福金
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一四年一月二日




评估报告附件

附件一、 经济行为文件;
附件二、 被评估单位专项审计报告;
附件三、 委托方和被评估单位法人营业执照复印件;
附件四、 评估对象涉及的主要权属证明资料;
附件五、 委托方及被评估单位承诺函
附件六、 签字注册资产评估师的承诺函;
附件七、 北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证
书复印件;
附件八、 北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书
复印件;
附件九、 北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
件;
附件十、 北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证
书复印件;
附件十一、 其他重要文件。












北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一四年一月二日


鲁能集团有限公司拟以
重庆鲁能开发(集团)有限公司股权认购
天津广宇发展股份有限公司发行股份项目
评估说明
中企华评报字(2013)第1261-1号
(共一册,第一册)







目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .............................. 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................ 2
第三部分 资产评估说明 ..................................................... 3
第一章 评估对象与评估范围说明 ........................................ 4
一、 评估对象与评估范围 ............................................................................................. 4
二、 企业申报的实物资产情况 ..................................................................................... 5
三、 企业申报的无形资产情况 ..................................................................................... 6
四、 企业申报的表外资产情况 ..................................................................................... 6
五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 ......................................................... 6
第二章 资产核实情况总体说明 ........................................... 8
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ................................................................. 8
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ....................................................................... 10
三、 核实结论 ............................................................................................................... 10
第三章 资产基础法评估技术说明 ...................................... 12
一、 非存货类流动资产评估技术说明 ....................................................................... 12
二、 存货评估技术说明 ............................................................................................... 18
三、 长期应收款评估技术说明 ................................................................................... 57
四、 长期股权投资评估技术说明 ............................................................................... 57
五、 投资性房地产评估技术说明 ............................................................................... 66
六、 房屋建筑物评估技术说明 ................................................................................... 73
七、 机器设备评估技术说明 ....................................................................................... 84
八、 其他无形资产评估技术说明 ............................................................................... 96
九、 递延所得税资产评估技术说明 ........................................................................... 98
十、 流动负债评估技术说明 ....................................................................................... 98
第四章 收益法评估技术说明 ........................................... 105
一、 宏观、区域经济因素分析 ................................................................................. 105
二、 房地产行业现状与发展前景分析 ..................................................................... 114
三、 被评估企业的业务分析 ..................................................................................... 143
四、 被评估企业的资产与财务分析 ......................................................................... 148
五、 收益预测的假设条件 ......................................................................................... 150
六、 评估方法及主要参数的确定 ............................................................................. 152
七、 评估计算过程 ..................................................................................................... 156
第五章 评估结论及分析 ................................................. 185
一、 评估结论 ............................................................................................................. 185
二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ..................................................... 188
评估说明附件 ................................................................... 194



第一部分 关于评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关
监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容
不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。






第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分内容由委托方鲁能集团有限公司、天津广宇发展股份有限
公司和被评估单位重庆鲁能开发(集团)有限公司编写、单位负责人签
字、加盖单位公章并签署日期,内容见附件一:关于进行资产评估有
关事项的说明。






第三部分 资产评估说明

本部分内容由签字注册资产评估师编写。






第一章 评估对象与评估范围说明

. 评估对象与评估范围

(一)委托评估对象与评估范围

评估对象是重庆鲁能开发(集团)有限公司(以下简称“重庆鲁能公
司”)的股东全部权益。

评估范围是重庆鲁能公司的全部资产及负债。


(二)委托评估的资产类型与账面金额

评估基准日,评估范围内的资产包括流动资产、长期应收款、长
期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产和递延所得税资产,
总资产账面价值为311,744.99万元;负债为流动负债,总负债账面价
值为182,841.07万元;净资产账面价值为128,903.92万元。

评估基准日,评估范围内的资产、负债账面价值已经瑞华会计师
事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见。


(三)委托评估的资产权属状况

评估范围内的资产和负债权属清晰,权属证明完善。



. 企业申报的实物资产情况

企业申报的纳入评估范围的实物资产包括:存货、投资性房地产、
房屋建筑物、设备类资产等。实物资产的类型及特点如下:

(一)存货

纳入评估范围的存货包括开发产品和开发成本,为正在开发的鲁
能星城项目,位于重庆市渝北区渝鲁大道。共分十三个街区进行开发
建设。截止评估基准日开发产品为已开发的一街区、五街区、七至十
二街区未售的部分楼盘,开发产品于2004-2012年陆续建成,物业形
态包括住宅、商业和车位。开发成本包括在建的六街区项目和拟建的
十三街区项目。六街区于2011年12月开工,计划2015年4月竣工。

十三街区计划2014年3月开工,2016年6月竣工。物业形态包括高
层住宅、SOHO、公寓、商业和车位。


(二)投资性房地产

投资性房地产为被评估单位自建小区的三个配套幼儿园,分别为
鲁能星城巴蜀幼儿园鲁能一园、鲁能星城巴蜀幼儿园鲁能二园和鲁能
星城五街区幼儿园。目前三个幼儿园均已出租。



(三)房屋建筑物

房屋建筑物为位于渝北区龙山街道松石北路58号金岛花园的一
处商品房,取得方式为外购,购置于2005年。


(四)设备类资产

设备类资产主要包括车辆和电子设备。

1.车辆共3辆,包括一辆三菱帕杰罗越野车和两辆柯斯达客车,
均购置于2004年,证件齐全、使用状况良好。

2.电子设备主要为电脑、空调、打印机和办公桌、沙发等办公家
具。


. 企业申报的无形资产情况

企业申报的纳入评估范围的无形资产为其他无形资产-金山网络
版杀毒软件,该无形资产为外购获得。土地使用权等已包含在存货中。


. 企业申报的表外资产情况

企业申报的纳入评估范围的资产均为表内资产

. 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产


本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。



第二章 资产核实情况总体说明

资产核实人员组织、实施时间和过程

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点,评估项
目团队按照专业划分为流动资产、机器设备、房地产评估小组,并制
定了详细的现场清查核实计划。2013年8月12日至2014年1月2
日,评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。

1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上,按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要
求、资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同时
收集准备资产的产 权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等
情况的文件资料等。

2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表

评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况,然后仔细审查各类资产评估申报明细表,检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查


资产评估申报明细表有无漏项等,同时反馈给被评估单位对资产评估
申报明细表进行完善。

3.现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在被
评估单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各项
资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的
勘查方法。

4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充分
沟通,进一步完善资产评估申报明细表,以做到:账、表、实相符。

5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的存货、投资性房地产、房屋建筑物和
车辆等资产的产权证明文件资料进行查验,对权属资料不完善、权属
不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

6.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险,进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下:

(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权
和经营管理结构;


(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况;
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息;
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况;
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素;
(6)房地产行业、当地房地产政策、市场销售信息等;
(7)其他相关信息资料。


. 影响资产核实的事项及处理方法

资产清查过程中,评估人员没有发现影响资产核实的事项。


. 核实结论

经清查盘点,截止2013年8月31日,重庆鲁能公司待报废电子
设备三台,账面原值26,400.00元,净值1,320.00元。详见下表:
单位:元




设备名称

规格型号









帐面价值




原值




1

打印机

爱普生EX3 A3彩


2006/04

1

2,410.00

120.50


报废

2

台式电脑

扬天M5100

2006/12

1

4,190.00

209.50


报废







设备名称

规格型号









帐面价值






原值




3

扫描组件

复印机附件

2005/11

1

19,800.00

990.00


报废



合计





3

26,400.00

1,320.00






第三章 资产基础法评估技术说明

非存货类流动资产评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的非存货类流动资产包括:货币资金、应收账款、
预付账款、其他应收款。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所
示:
金额单位:人民币元

科目名称

账面价值

货币资金

1,329,046,299.81

应收账款

187,231.00

预付账款

2,287,071.00

其他应收款

47,342,431.10

非存货类流动资产合计

1,378,863,032.91



(二)核实过程

1.核对账目:根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表,
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与
被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符;最
后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。



2.资料收集:评估人员按照重要性原则,根据各类流动资产的典
型特征收集了评估基准日的银行对帐单及部分记账凭证等评估相关
资料。

3.现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日
申报的现金进行了盘点,填写了“现金盘点表”。

4.现场访谈:评估人员向被评估单位相关人员了解了历史年度应
收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。


(三)评估方法

1. 货币资金

(1)库存现金
评估基准日库存现金账面价值26,884.54元,全部为人民币现金。

评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额,并同现
金日记账、总账现金账户余额核对,以核实无误后的账面价值作为评
估值。评估倒推法计算公式为:盘点日库存现金数+评估基准日至盘
点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金
金额。



评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点,并根据
盘点结果进行了评估倒推,评估倒推结果和评估基准日现金账面价值
一致。

现金评估值为26,884.54元。

(2)银行存款
评估基准日银行存款账面价值1,320,605,486.87元,全部为人民
币存款。核算内容为在中国建设银行股份有限公司观音桥支行、中国
银行股份有限公司重庆南岸支行、上海浦东发展银行股份有限公司上
清寺支行、中国农业银行股份有限公司渝北人和支行等银行的存款。

评估人员对每户银行存款都进行了函证,并取得了每户银行存款
的银行对账单和银行存款余额调节表,对其逐行逐户核对,并对双方
未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等,没有发现
对净资产有重大影响的事宜,且经核对被评估单位申报的各户存款的
开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值
作为评估值。

银行存款评估值为1,320,605,486.87元。

(3)其他货币资金


评估基准日其他货币资金账面价值8,413,928.40元,全部为人民
币存款。核算内容为在招商银行股份有限公司江北支行、中信银行股
份有限公司江北支行、上海浦东发展银行股份有限公司上清寺支行等
银行的按揭保证金存款。

评估人员对每户存款都进行了函证,并取得了每户存款的银行对
账单和银行存款余额调节表,对其逐行逐户核对,并对双方未达账项
的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等,没有发现对净资产
有重大影响的事宜,且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名
称、账号等内容均属实。其他货币资金以核实无误后的账面价值作为
评估值。

其他货币资金评估值为8,413,928.40元。

货币资金合计评估值1,329,046,299.81元。


2. 应收账款

评估基准日应收账款账面余额1,841,722.00元,核算内容为被评
估单位应收的购房款。评估基准日应收账款计提坏账准备
1,654,491.00元,应收账款账面净额187,231.00元。


评估人员调查了解了应收账款形成的原因和被评估单位计划采
取的清理方案等。按照重要性原则,对大额或账龄较长等情形的应


收账款进行了函证,并对相应的合同进行了抽查。采用个别认定与账
龄分析相结合的方法确定评估值,同时将评估基准日计提的应收账款
坏账准备评估为零,对有充分证据表明可以全额回收的应收账款以账
面余额作为评估值。

应收账款评估值为1,841,722.00元,评估值增值1,654,491.00元,
增值率为883.66%。


3. 预付账款

评估基准日预付账款账面价值2,287,071.00元,核算内容为被评
估单位按照合同规定预付的工程款。

评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原
因、对方单位的资信情况等。对预付账款进行了函证,并对相应的合
同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预
付账款,以核实后的账面价值作为评估值。

预付账款评估值为2,287,071.00元。


4. 其他应收款

评估基准日其他应收款账面余额82,551,365.09元,核算内容为
被评估单位应收的备用金、往来款、代垫款项和施工保证金等。评估


基准日其他应收款计提坏账准备35,208,933.99元,其他应收款账面
价值47,342,431.10元。

评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收
单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重
要性原则,对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证,并
对相应的合同和凭证进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的
方法确定评估值,同时将评估基准日计提的其他应收款坏账准备评估
为零,对有充分证据表明可以全额回收的应收账款以账面余额作为评
估值。

对于重庆市散装水泥办公室散装水泥保证金账面余额
1,341,134.00元,共两笔,分别为503,905.00元和632,600.00元。该
款项于2001年9月开始缴纳,2007年12月开始计提坏账准备。根
据渝财综[2002]189号(重庆市财政局、重庆市商业委员会关于印发
《重庆市散装水泥专项资金管理办法》的通知)规定,每使用一吨袋
装水泥上缴3元,按此测算确认632,600.00元无法收回。本次评估对
于重庆市散装水泥办公室散装水泥保证金632,600.00元考虑评估风
险损失。



其他应收款评估值为81,918,765.09元,评估值增值34,576,333.99
元,增值率为73.03%。


(四)评估结果

非存货类流动资产评估结果及增减值情况如下表:
非存货类流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元

科目名称

账面价值

评估价值

增值额

增值
率%

货币资金

1,329,046,299.81

1,329,046,299.81

0.00

0.00

应收账款

187,231.00

1,841,722.00

1,654,491.00

883.66

预付账款

2,287,071.00

2,287,071.00

0.00

0.00

其他应收款

47,342,431.10

81,918,765.09

34,576,333.99

73.03

非存货类流动资产合


1,378,863,032.91

1,415,093,857.90

36,230,824.99

2.63



存货评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的存货为开发产品和开发成本,账面值
982,894,522.73元。



金额单位:人民币元

科目名称

账面价值

开发产品

218,794,759.54

开发成本

764,099,763.19

存货合计

982,894,522.73

减:存货跌价准备

0.00

存货净额

982,894,522.73



1.开发产品
开发产品包括:重庆鲁能公司已开发的一街区、五街区、七至十
二街区未售的部分楼盘。各期账面值情况如下:




项目
名称

建筑物名称及房


建筑
面积(平方
米)

建成
日期(年/
月)

帐面价值

1

鲁能
星城

一街区会所

5,329.23

2004-12

19,202,352.08

2

鲁能
星城

一街区商业

1,006.38

2004-12

3,894,277.98

3

鲁能
星城

七街区车位

117.00

2007-11

5,307,540.52

4

鲁能
星城

八街区商业

647.69

2008-08

1,385,708.26

5

鲁能
星城

十一街区商业

296.16

2008-12

730,884.37

6

鲁能
星城

十一街区车位

136.00

2008-12

6,383,558.10

7

鲁能
星城

九街区住宅

127.91

2010-0

336,685.80







项目
名称

建筑物名称及房


建筑
面积(平方
米)

建成
日期(年/
月)

帐面价值

3

8

鲁能
星城

九街区车位

639.00

2010-03

33,597,153.27

9

鲁能
星城

十街区车位

10.00

2009-12

515,717.08

10

鲁能
星城

五街区住宅

9,591.81

2011-12

30,934,128.61

11

鲁能
星城

五街区车库

248.00

2011-12

12,091,142.81

12

鲁能
星城

五街区商业

1,646.81

2011-12

5,236,228.45

13

鲁能
星城

十二街区住宅

8,403.69

2013-03

24,268,207.39

14

鲁能
星城

十二街区商业

5,719.64

2013-05

16,689,674.82

15

鲁能
星城

十二街区车位

1,407.00

2013-03

58,221,500.00

合 计





218,794,759.54



2.开发成本

开发成本包括在建的六街区项目和拟建的十三街区项目。六街区
于2011年12月开工,计划2015年4月竣工。十三街区计划2014


年3月开工,2016年6月竣工。物业形态包括高层住宅、SOHO、公
寓、商业和车位。

各期账面值情况如下:
金额单位:人民币元


项目名称

帐面价值

九期(六街区)

719,187,262.42

十期(十三街区)

44,912,500.77

合计

764,099,763.19



账面价值为土地取得成本、项目前期费用、主体建筑工程费、配
套设施费用、开发间接费、资本化利息等。


(二)项目概况

鲁能星城总占地1,885.00亩,总建筑面积320万平方米,住宅容
积率3.5,商业容积率5.5,项目共分13个街区,预计常住人口约7
万5千余人。位于重庆市北部城区东翼新溉路和渝鲁大道(原五童路)
交界处,距解放碑约4公里,近邻解放碑和观音桥两大商圈,地跨渝
北、江北、北部新区三区,属于CBD的重要辐射区域。内镶150亩
原生月隐湖,紧邻2,000亩的龙头寺公园,近达重庆北站交通枢纽。



该项目由国际级大师澳大利亚柏涛(墨尔本)、香港何显毅建筑
师楼和香港贝尔高林强强联袂担纲建筑和景观设计。配套更臻完善,
引进重庆巴蜀中学、巴蜀小学、巴蜀幼儿园三大名校,巨资建设大盘
教育配套系统。

目前,重庆鲁能已开发了1-5、7-12共11个街区,累计建筑面积
254.99万㎡(地下37.93万㎡)。6街区正在建设中,十期13街区尚
未进行开发建设。如图所示:




1.六街区项目

六街区位于重庆市渝北区龙溪镇龙塔村。六街区总用地
89,534.00平方米,总建筑面积508,861.85平方米。截至评估基准日
六街区的五证均已取得。


六街区分为高层住宅、商业、车位项目。高层住宅406,495.00
平方米,商业20,817.40平方米,可售有产权车位2,348.00个。在建
的六街区项目分为五期,一期(1-4#、17#楼),为高层住宅,目前已完
成预验收工作,准备竣工验收。二期(5-7#、18#楼),为高层住宅,目
前主体封顶,正进行内外装饰。三期(8#、9#楼) ,为高层住宅,目前
已达预售条件并已有部分签约销售。四期(12#-16#楼) ,为高层住宅,
目前正进行主体施工,尚未进行销售。五期(10#、11#楼) ,为高层住
宅,目前正进行基础施工。

根据企业提供的权证及报建资料提供的项目开发规划条件,本次
项目规划条件如下:

项目规划指标

六街区

总占地面积

89,534.00

建筑用地面积

22,726.00

道路用地面积

28,466.00

绿化用地面积

38,342.00

总建筑面积

508,861.85

计算容积率建筑面积

430,269.70




项目规划指标

六街区

容积率


4.85

不计算容积率建筑面积

75,635.00

配套设施的建筑面积(含不计容)

2,957.15

规划可售的建筑面积

427,312.40

高层

406,495.00

商业

20,817.40

可售车位

2,348.00

规划计容积率的不可售建筑面积

2,957.15

物业管理用房

2,957.15

规划不计容积率的建筑面积

75,635.00

地下车库(非人防)

75,635.00



2.十三街区项目
十三街区项目位于重庆市渝北区人和镇双碑村。十三街区总用地
面积45,248.20平方米,总建筑面积299,924.00平方米。十三街区已
办理了国有土地使用权证。

十三街区规划技术指标如下:

项目规划指标

十三街区

总占地面积

45,248.20

建筑用地面积

16,451.00

道路用地面积

6,787.23

绿化用地面积

22,009.97

总建筑面积

299,924.00

计算容积率建筑面积

239,850.00

容积率

5.50

不计算容积率建筑面积

56,350.00




项目规划指标

十三街区

配套设施的建筑面积(含不计容)

3,724.00

规划可售的建筑面积

239,800.00

商业

27,520.00

SOHO

58,280.00

公寓

154,000.00

可售车位

1,920.00

规划计容积率的不可售建筑面积

3,724.00

物业管理用房

3,724.00

规划不计容积率的建筑面积

56,350.00

地下车库(非人防)

56,350.00



十三街区项目分为商业、SOHO、公寓项目。商业27,520.00平方
米,SOHO58,280.00平方米,公寓154,000.00平方米,可售有产权车
位1,920个。


(三)评估过程

评估工作主要分以下阶段进行:
A.复核评估明细表
听取企业评估范围的情况介绍,了解预计开发项目的开、竣工年
月和用途,对项目整体规划及内容进行核实,在此基础上对评估表格
完善补齐。

B.搜集资料


根据资产情况,收集国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和其他相关文件。

C.现场勘察
根据企业提供的评估申报表,在有关人员配合下,对于各项目的
座落位置、项目进展情况、投资情况、周边环境等进行了勘察,并作
了勘察记录。

D.评估测算
评估人员根据现场勘察结果,对开发成本进行勘察分析,确定各
项评估要素,并结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出各项
委评资产评估值,并编写评估说明。


(四)评估方法

1. 开发产品

本次评估的开发产品项目为重庆鲁能已开发的一街区、五街区、
七至十二街区未售的部分楼盘,累计建筑面积254.99万㎡(地下37.93
万㎡),均已经竣工,并且基本销售完成。目前仅剩余尾盘未销售。

根据委托评估目的,结合已掌握待估房屋的功能类型、价值特征
和当前及预期状况,本次针对评估范围中的开发产品(待售商品房)
采用市场法进行评估。本次评估开发产品属于正常销售的房产,根据
销售收入减去销售费用、销售税金及附加、已完工尚未支付的工程费
用、土地增值税、所得税、应补交的出让金及适当净利润确定评估值。



计算公式为:
开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加-已完工尚未支付
的工程费用-土地增值税-所得税-应补交的出让金-适当数额的净利润。


2. 开发成本

对房地产开发成本中的商品房开发项目,主要采用假设开发法进
行评估。由于房地产开发成本属于存货,在假设开发法评估结果基础
上需扣除企业应缴纳的所得税。则基本公式如下:
评估价值=税前评估价值-所得税
税前评估价值=开发后房地产价值-后续开发成本-销售费用-管理
费用-销售税金及附加-土地增值税-投资利息-投资利润
①开发后房地产价值
对于有签约预售的项目,开发后房地产价值=已签约房屋销售金
额+未签约房屋预计销售金额;对于没有签约预售的项目,开发后房
地产价值等于项目开发后可售房屋预计销售金额。

②后续开发成本
后续开发成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的
工程费用+不可预见费用
③销售费用
销售费用=预计销售金额×销售费用率+已销售尚未支付的销售佣
金(如有)
④管理费用
管理费用=后续开发成本×管理费用率


⑤销售税金及附加
销售税金及附加=开发后房地产价值×销售税金及附加率
⑥土地增值税
按照税法规定,分项目进行汇算清缴,根据增值比例分段累计计
算土地增值税。

⑦投资利息
投资利息=开发项目评估值×((1+利息率)^后续开发期-1)+(续建成
本+管理费用) ×((1+利息率)^(后续开发期÷2)-1)
⑧投资利润
投资利润=税前评估价值×投资利润率×后续开发期+(后续开发成
本+管理费用)×投资利润率×后续开发期/2
⑨所得税
所得税=销售金额×销售利润率×所得税率
销售利润率,根据销售金额扣减成本、税金和期间费用后的金
额与销售收入金额之比进行确定。


(五)评估案例

案例一:开发产品—十二街区项目(3-9-9开发产品
评估明细表,第13-15项)

1.项目概况


鲁能星城12街区项目,包括住宅、商业和地下车位。项目总用
地面积57,399.02平方米,总建筑面积317,448.00平方米。计容面积
271,165.18平方米,不计容面积46,282.82平方米。12街区位于鲁能
星城北侧,紧邻巴蜀中学,由13栋高层以碟形建筑,坐拥双中庭,
以绿化景观最大化为原则,在规划布局上,将13栋高层以回形建筑
排开,创造开阔的景观视野和采光面。户型面积从67m2至123m2不
等,以2房及小3房为主,总住宅2,407户。有产权车位1,407个。

12街区项目实测后规划经济指标如下表:
面积单位:㎡

项目规划指标

面积

总占地面积

57,399.02

建筑用地面积

41,493.30

道路用地面积

10,729.02

绿化用地面积

5176.70

总建筑面积

317,448.00

计算容积率建筑面积

271,165.18

容积率

3.5

不计算容积率建筑面积

46,282.82

配套设施的建筑面积

0

规划可售的建筑面积

262,823.45

住宅

252,493.61

商业

10,329.84

规划不计容积率的建筑面积

46,282.82




项目规划指标

面积

地下车库(非人防)

1,407.00



2.预计销售金额
本次评估中,评估人员对于已销售部分房地产开发总价值采用销
售合同收入,对于未销售部分房地产开发总价值采用市场比较法来确
定估价对象开发完成后的房地产总价值。

A.已销售部分房地产价值

根据企业提供的销售控制表、测绘报告、预售合同清单的情况,
已销售住宅244,089.92平方米,商业4,610.20平方米。已销售部分明
细如下:
金额单位:人民币元

内容

数量(㎡)

销售平均单价

销售合同收入总金额

住宅

244,089.92

6,714.12

1,638,850,102.00

商业

4,610.20

10,960.88

50,531,867.00

合计

248,700.12



1,689,381,969.00



截止评估基准日,重庆鲁能公司已结转收入及成本计建筑面积
244,089.92平方米,预提土地增值税215,866,528.11元。已结转部分
明细如下:
金额单位:人民币元




内容

销售
面积

销售合同
金额

已结转收
入金额









评估基准日项目已结转销售收入的
部分

248,700.12

1,689,381,969.00

1,689,381,969.00



1

住宅

244,089.92

1,638,850,102.00

1,638,850,102.00



2


商业

4,610.20

50,531,867.00

50,531,867.00





B.未售房地产价值
未售住宅建筑面积8,403.69平方米,商业建筑面积5,719.64㎡,
车位1,407个。

未售房地产面积如下:




内容

数量(㎡或个)

备注



评估基准日剩余未签销售合同的
部分





1

住宅

8,403.69



2

商业

5,719.64



3

车位

1,407.00





对于住宅均价,参考周边项目售价、项目差异比较分析,12街
区目前住宅的销售均价为6,950.00元/平方米,剩余待售产品具备位
置、景观优势等因素,综合判定12街区住宅均价7,000元/平方米;
对于商业价格取值依据主要是:目前周边竞争项目中,只有公园置尚
项目的商业在售,首层价格在3-3.5万元/平米,二层价格在1.5-1.8


万元/平米,折合均价约2万/平米,12街区目前商业的销售均价为
13,688元/平方米,考虑位置以及周边现状均价按13,000元/平米。对
于车位均价取值,主要是参考目前销售的12街区车位成交均价7万/
个,综合判断为7万元/个。

鲁能星城12街区未销售部分价值测算如下表:
金额单位:人民币元




内容

销售面积(㎡
或个)

销售平均单
价(元/㎡或元/
个)

预计销售收入总
金额

备注



评估基准日剩余
未签销售合同的部分





231,671,150.00



1

住宅

8,403.69

7,000.00

58,825,830.00



2

商业

5,719.64

13,000.00

74,355,320.00



3

车位

1,407.00

70,000.00

98,490,000.00





12街区未售房地产开发总价值=231,671,150.00元
开发产品销售收入=已销售尚未结转房地产收入+未售房地产开
发总价值
=0.00+231,671,150.00
=231,671,150.00 (元)
12街区总销售收入=评估基准日项目已结转销售收入+开发产品
销售收入
=1,689,381,969.00+231,671,150.00


=1,921,053,119.00 (元)
3.销售费用
包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、
项目咨询及策划费用、代理销售佣金等。对销售费用,以未售房地产
开发总价值为计算基数,本次评估按上述销售收入的3.4%计取,则:
销售费用=未售房地产开发总价值×3.4%
=231,671,150.00×3.4%
=7,876,819.00元
4.销售税费
销售税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方
教育附加。各项税费税率为:营业税5.00%、城建税为营业税的7%、
教育费附加为营业税的3%、地方教育附加为营业税的2%,合计为销
售收入的5.6%。

营业税及附加=开发产品房地产价值×5.6%
=231,671,150.00×5.6%
=12,973,584.00 (元)
5.未付工程款


经向企业财务及工程人员核实,该项目不存在由于未竣工决算而
未入账的应付未付工程款。

6.土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着
物(简称房地产)的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额所征
收的一种税。

由于开发产品12街区尚未进行土地增值税清算,土地增值税清
算要按照整个项目计算,土地增值税计算如下:
土地增值税测算表




项 目(住宅)

计算公



率%

金额(元)

备注



转让房地产取得的收入总






1,921,053,119.00

已签约金额+剩余
房地产预计销售金额



扣除项目金额





1,105,454,801.40



1

取得土地使用权所支付金






767,596,789.79



2

新建房屋及配套设施的成






3

新建房屋及配套设施的费
用(销售费用、管理费用、财务
费用)

(1+2)*
费率

10%

76,759,678.98



4

与转让房地产有关的税金

(一)*费


5.60%

107,578,974.66









项 目(住宅)

计算公



率%

金额(元)

备注

5

加计扣除项目



20%

153,519,357.96





转让房地产的增值额

(一)- (二)



815,598,317.60





增值额与扣除项目金额的
比率





73.78%





土地增值税税率





40.00%





速算扣除比率





5.00%





应纳土地增值税





270,966,586.97





预提土地增值税





215,866,528.11





补交土地增值税

(七)-(八)



55,100,058.86





重庆鲁能公司已对该项目预提土地增值税215,866,528.11元,故
项目尚需实际应纳土地增值税为:
补交土地增值税=项目应纳土地增值税-预提增值税
=270,966,586.97 -215,866,528.11
=55,100,058.86 (元)
7.所得税


根据本项目的销售情况进行测算销售利润率。开发产品的销售收
入扣减成本、税金和期间费用后的值与销售收入之比确定销售利润率
为24.41%。具体如下表所示:




项目名称

计算公式




金额(元)

备注



销售收入





231,671,150.00

开发产品销售
收入

1

已经签约





0.00



2

未签约:





231,671,150.00



2.1

住宅





58,825,830.00



2.2

商业





74,355,320.00



2.3

车位





98,490,000.00





开发成本





99,179,382.21





销售费用

销售收入*费率

3.40%

7,876,819.00





经营税金及附


销售收入*费率

5.60%

12,973,584.40





土地增值税





55,100,058.86





利润总额

(一)-(二)-(三)-(四)-
(五)



56,541,305.53








利润率

(六)/(一)



24.41%





所得税税率为25%,则:
所得税=销售收入×销售利润率×所得税率
=231,671,150.00×24.41%×25%
=14,137,731.93 (元)
8.应补交的出让金
该项目土地出让金已全部缴清,不再补交地价。

9.适当数额净利润
根据对项目整体的测算,项目销售利润率为24.41%。12街区项
目尚有部分未售商品房,因尚未实现销售,在评估值中扣除了部分利
润。综合考虑12街区项目的销售情况,本次扣除30%净利润。

10.开发产品评估值
开发产品评估值=开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加-
已完工尚未支付的工程费用-土地增值税-所得税-应补交的出让金-适
当数额的净利润




项目

面积
或个







公式

金额(元)



已签定合同但未结转部分











1

住宅











2

商业

















项目

面积
或个







公式

金额(元)

3

车位













未签定合同部分预计销售
金额









231,671,150.00

7

住宅

8,403.69

7,000.00





58,825,830.00

8

商业

5,719.64

13,000.00





74,355,320.00

9

车位

1,407.00

70,000.00





98,490,000.00



预计销售金额合计







(一)+(二)

231,671,150.00



销售费用





3.4%

(二)×费率

7,876,819.00



销售税金及附加





5.60%

(三)×费率

12,973,584.00



已完工尚未支付的工程费














土地增值税







按税法规定

55,100,058.86



企业所得税







按税法规定

14,137,731.93



应补交的出让金













适当数额的净利润





30%

销售收入*销售利润率*0.75*
适当净利润率

12,723,958.74




开发产品评估价值







(三)-(四)-(五)-(六)-(七)-(八)-(九
)-(十)

128,858,997.00




则:12街区项目开发产品最终评估值为128,858,997.00元。

案例二:开发成本—6街区项目(3-9-10开发成本评估明细表,
第1项)

1.项目概况

开发成本—6街区项目为高层住宅、商业和车位项目,为在建设
项目。评估基准日账面价值为719,187,262.42元,开发成本费用明细
如下表:

项目

金额(元)

土地获得价款

57,894,867.76

开发前期准备费

240,457,148.55

主体建筑工程费

345,492,575.13

主体安装工程费

-

社区管网工程费

25,342,304.56

园林环境费

17,938,589.11

配套设施费

55,430,992.55

开发间接费

13,968,464.95

资本化利息

-37,337,680.19

合计

719,187,262.42



六街区分为高层住宅、商业、车位项目。高层住宅406,495.00
平方米,商业20,817.40平方米,可售有产权车位2,348.00个。

规划建筑面积情况如下:

面积单位:㎡


项目规划指标

六街区

总占地面积

89,534.00

建筑用地面积

22,726.00

道路用地面积

28,466.00

绿化用地面积

38,342.00

总建筑面积

508,861.85

计算容积率建筑面积

430,269.70

容积率

4.85

不计算容积率建筑面积

75,635.00

配套设施的建筑面积(含不计容)

2,957.15

规划可售的建筑面积

427,312.40

高层

406,495.00

商业

20,817.40

可售车位

2,348.00

规划计容积率的不可售建筑面积

2,957.15

物业管理用房

2,957.15

规划不计容积率的建筑面积

75,635.00

地下车库(非人防)

75,635.00



2.续建开发期

六街区于2011年12月开工,计划2015年4月竣工。根据委估
项目建设周期、投资计划,评估人员核查了项目的付款情况、企业对
工程进度的安排,确定项目工程续建开发期为1.6年。


3.可销售建筑面积

根据企业提供的国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、
工程规划许可证核实项目经济指标。 项目规划各业态的可销
售面积主要指标如下:


商品房类别

数量

规划可售的建筑面积

高层住宅(㎡)

3443(套)

406,495.00

商业



20,817.40

地下车位(个)

2,348.00



合 计



427,312.40



4.续建完成后的房地产价值

在建的六街区项目分为五期,一期(1-4#、17#楼),为高层住宅,
目前已完成预验收工作,准备竣工验收。二期(5-7#、18#楼),为高层
住宅,目前主体封顶,正进行内外装饰。三期(8#、9#楼) ,为高层住
宅,目前已达预售条件并已有部分签约销售。四期(12#-16#楼) ,为
高层住宅,目前正进行主体施工,尚未进行销售。五期(10#、11#楼) ,
为高层住宅,目前正进行基础施工。

截止评估基准日住宅已销售商品房1,420.00套,计建筑面积
167,649.36平方米;尚有2,023.00套住宅计建筑面积238,845.64平方
米、商业20,817.40平方米及车位2,348.00个车位未售。


开发完成后的房地产价值分为两个部分:已销售部分房地产开发
总价值和未销售部分房地产开发总价值,其中:未销售部分房地产开
发总价值分为住宅未销售部分价值、商业未销售部分价值及地下车位
未销售部分价值。本次评估中,评估人员对于已签约部分房地产开发
总价值采用预售合同收入,对于未销售部分房地产开发总价值采用市


场比较法来确定估价对象开发完成后的房地产总价值,对已认购尚未
签约的房地产开发总价值采用认购合同约定价。

A.已销售部分房地产开发总价值
截至评估基准日,已预售住宅建筑面积167,649.36平方米,合同
收入为1,274,106,492.00元,均价7,599.83元/平方米,项目收入尚未
结转。则:已销售部分房地产开发总价值为1,274,106,492.00元。


项目

面积(M2)

均价(元/M2)

金额(元)

备注

已签定合同但未结转
部分

167,649.36

7,599.83

1,274,106,492.00



住宅

167,649.36

7,599.83

1,274,106,492.00

1420套



B.未销售部分房地产开发总价值
对未销售的房地产,根据评估基准日当地同类房地产交易的市场
行情和被估房地产的区域位置及个别条件,结合该区域房地产市场发
展趋势,预计未销售部分房地产的可实现销售均价,从而确定未销售
部分房地产开发总价值。

经了解,重庆鲁能星城的类似楼盘售价情况如下:
金辉融侨城:
楼盘位置:南岸风临路3号


楼层状况:53栋楼,16,000套,3梯6户;3梯8户
物业类别:高层、洋房、别墅、小高层
主力户型:两居55-89㎡、三居90-174㎡;别墅322㎡
目前在售楼盘均价:普通住宅7,280元/平方米,装修情况为毛
坯。

国际社区:
楼盘位置:南岸区弹子石腾龙大道27号;
楼层状况:42栋楼,22,307套,3梯9户;
物业类别:住宅、公寓;别墅
建筑类别:塔楼高层;
主力户型:一居50-70㎡、两居60-80㎡、三居90-130m2;
目前在售价格:普通住宅均价7,600元/平方米,装修情况为毛
坯。

庆业九寨印象:
楼盘位置:江北区渝鲁大道188号;
楼层状况:11栋楼,3,000套,2梯8户;
物业类别:普通住宅;


建筑类别:塔楼高层;
主力户型:两居42-70㎡、三居80-110㎡;
目前在售价格:住宅均价7,200元/平方米,装修情况为毛坯。

紫御江山:
楼盘位置:江北区江北嘴CBD;
楼层状况:30栋楼,7000套,4梯6户;
物业类别:住宅;
建筑类别:塔楼小高层高层超高层;
主力户型:两居70-74㎡、三居110-130㎡;
目前在售楼盘均价:普通住宅8,000元/平方米,装修情况为毛
坯。

东原D7区:
楼盘位置:江北区鸿恩寺红石路段
楼层状况:25栋楼,6,000套,2梯6户;
物业类别:住宅;商务公寓
建筑类别:高层超高层;
主力户型:两居65-88㎡


目前在售楼盘均价:普通住宅7,660元/平方米,装修情况为毛
坯。

华润二十四城:
楼盘位置:九龙坡谢家湾正街47号
楼层状况:27栋楼,9,000套,3梯6户;4梯10户
物业类别:住宅;商务公寓
建筑类别:塔楼小高层高层超高层;
主力户型:两居53-88㎡、三居90-144㎡;
目前在售楼盘均价:普通住宅9,000-11,500元/平方米,装修情
况为毛坯。

根据企业的开发规划,六街区将以高层住宅、商业为主,参考周
边项目售价、项目差异,结合企业预期并横向比较市场价格后,综合
分析确定6街区高层住宅为7,600.00元/平方米。对于商业目前周边
竞争项目中,只有公园置尚项目的商业在售,首层价格在3-3.5万元/
平米,二层价格在1.5-1.8万元/平米,均价约2万/平米。六街区考虑
位置以及周边现状均价按1.6万/平米;车位方面,考虑6街区产品与
客户构成等因素,综合考虑车位10万/个。



6街区未销售部分价值测算如下表:
金额单位:人民元




内容

销售
面积

销售平
均单价

预计销售收





1

住宅

238,845.64

7,600.00

1,815,226,864.00



3

商业

20,817.40

16,000.00

333,078,400.00



4

车位(个)

2,348.00

10,0000.00

234,800,000.00





未销售部分合计





2,383,105,264.00





开发完成后的房地产总价值:
开发完成后的房地产总价值=已销售部分房地产开发总价值+未
销售部分房地产开发总价值
=1,274,106,492.00 +2,383,105,264.00
=3,657,211,756.00 (元)

5.续建开发成本

房地产开发的总成本主要包括前期费用、建安工程费用和其他费
用。其中建安工程包括主体建筑工程、基础工程、水电安装、消防工
程、电梯工程、通讯工程、室外配套工程、供热工程、燃气管道工程、
景观工程、公共大配套等项目。目前6街区正在开发,其开发成本账


面值包括项目前期费用、建筑安装工程费、开发间接费、大公共配套
费用及其它费用等。

6街区由小高层住宅、地下室和大公共配套(学校、幼儿园、养
老院)等组成。

各部分结构体系:1-9号楼、12-17号楼是高层住宅,10、11号
楼是超高层住宅,为钢筋混凝土剪力墙结构;地下车库为钢筋混凝土
框架结构,车库顶为现浇钢筋混凝土梁板结构;商铺采用钢筋混凝土
框架结构。楼屋面均为现浇钢筋混凝土梁板结构。

楼层状况:18-48层,20-170㎡一居、两居、三居、四居,户型
多为南北通透经典户型;
结构:框架剪力墙;
供电:市政;
外墙:真石漆和弹性平涂涂料;
供气:天然气入户;
内墙:水泥砂浆抹灰+白色腻子;
采暖:无;
电梯:通力电梯;


电梯服务户数:主要为两梯五户;
卫生间:抹灰墙面,水泥地面;
门窗:主要房间采用断桥铝合金;
厨房:抹灰墙面,水泥地面;
大堂:地面石材铺装;
卧室地面:水泥地面;
首层大堂墙面:墙面干挂石材;
电梯间:高档地砖;
电梯地面材料:高档地砖;
电梯间墙面:高档墙砖;
室内涂料:墙面白色腻子;
门禁系统:每层配置彩色可视对讲和单元门门禁;
公共走廊高档地砖;
消防楼梯:普通地砖
电视系统:客厅及主卧室接入端口;
信报箱:有;
中水系统:无;


通讯:起居室、主卧室设置座机、网络插口;
安防系统:主卧设紧急报警;首层及顶层户内配送红外对射安防
系统。配置与单元门禁统一的一卡通系统,厨房设置燃气报警系统。

重庆鲁能公司提供了该项目目标成本投资预算,该项目总投资成
本约为1,599,004,517.59元,具体如下表:
金额单位:人民币元

项目

金额(元)

土地获得价款

57,894,867.76

开发前期准备费

208,145,769.46

主体建筑工程费

878,986,653.38

主体安装工程费

149,585,971.58

社区管网工程费

120,013,913.88

园林环境费

57,407,200.00

配套设施费

59,656,457.31

开发间接费

67,313,684.22

资本化利息

0.00

合计

1,599,004,517.59



根据目标成本、已支付开发成本,测算出至工程竣工时的续建成
本,公式如下:
续建成本=至竣工尚需发生的工程费用+已完工尚未支付的工程
费用

根据投资成本、已支付成本测算出至工程竣工时续建成本如下:





成本项目

目标成本合计

项目已支付合计

续建成本

1

土地获得价款

57,894,867.76

57,894,867.76

0.00

2

开发前期准备费

208,145,769.46

203,119,468.36

5,026,301.10

3

主体建筑工程费

841,648,973.19

345,492,575.13

496,156,398.06

4

主体安装工程费

149,585,971.58



149,585,971.58

5

社区管网工程费

120,013,913.88

25,342,304.56

94,671,609.32

6

园林环境费

57,407,200.00

17,938,589.11

39,468,610.89

7

配套设施费

59,656,457.31

55,430,992.55

4,225,464.76

8

开发间接费

67,313,684.22

13,968,464.95

53,345,219.27

9

资本化利息

37,337,680.19



不考虑

开发成本合计

1,599,004,517.59

719,187,262.42

842,479,574.98



续建成本=842,479,574.98元

6.管理费用

管理费用主要包括续建工程建设过程中发生的各项管理费用,按
续建成本的6.2%计算。

管理费用=842,479,574.98× 6.2%
=52,233,700.00元(取整)

7.销售费用


销售费用包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广
告费用、项目咨询及策划费用、代理销售佣金等。对于销售费用,以
未销售部分房地产开发总价值为计算基数,销售费用比例按销售收入
的3.4%计取,则:
销售费用=未销售部分房地产开发总价值×3.4%
=2,383,105,264.00×3.4%
=81,025,600.00元(取整)

8.销售税费

销售税费主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方
教育附加。各项税费税率为:营业税5.00%、城建税为营业税的7%、
教育费附加为营业税的3%、地方教育附加为营业税的2%,合计为销
售收入的5.6%。

营业税及附加=续建完成后的房地产价值×5.6%
=3,657,211,756.00×5.6%
=204,803,800.00元(取整)

9.投资利息


六街区于2011年12月开工,计划2015年4月竣工。根据委估
项目建设周期、投资计划,评估人员核查了项目的付款情况、及对工
程进度的安排,项目工程续建开发期为1.6年。

利率取中国人民银行2012年7月6日公布的1~3年期贷款年利
率6.15%,计息周期为续建建设期的一半。

投资利息=开发项目评估值×((1+利息率)^后续开发期-1)+(续建成
本+管理费用) ×((1+利息率)^(后续开发期÷2)-1)
=开发项目评估值×((1+6.15)^1.6-1)+(续建成本+管理费用)
×((1+6.15)^(1.6÷2)-1)

10.续建投资利润

投资利润按地价、开发成本的一定比例计算,参考同级别房地产
类上市公司的多年的平均投资净利润率,并考虑城市级别及地域差异
以及本项目实际情况,经综合分析比较后确定房地产开发投资利润率
为8%。

续建投资利润=开发项目评估值×投资利润率×后续开发期+(续建
成本+管理费用)×投资利润率×后续开发期÷2
=开发项目评估值×8%×1.6+(续建开发成本+管理费用)×8%×1.6/2

11.土地增值税


土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着
物(简称房地产)的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额所征
收的一种税。

六街区项目土地增值税计算如下表:




项 目(住宅)

计算公



率%

金额(元)

备注



房地产收入总额





3,657,211,756.00

已签约金额+剩余
房地产预计销售金额



扣除项目金额





2,283,509,731.20



1

取得土地使用权所支付金额





57,894,867.76

包括出让金及相关
税费

2

新建房屋及配套设施的成本





1,541,109,649.83



3

新建房屋及配套设施的费用
(销售费用、管理费用、财务费
用)

(1+2)*
费率

10%

159,900,451.76



4

与转让房地产有关的税金

(一)*费


5.50%

204,803,858.34



5

加计扣除项目



20%

319,800,903.52





转让房地产的增值额

(一)-
(二)



1,373,702,024.80





增值额与扣除项目金额的比






60.16%





土地增值税税率





40%





速算扣除比率





5%









项 目(住宅)

计算公



率%

金额(元)

备注



应纳土地增值税





435,305,323.36





本项目应纳土地增值税为435,305,323.36元。


12.所得税

根据本项目的未来销售情况测算,销售金额扣减成本、税金和期
间费用后的值与销售收入之比确定销售利润率为35.13%。具体如下
表所示:




项目名称

计算公式




金额(元)






销售收入





3,657,211,756.00





开发成本


1+2+3+4+5+6+7+8+9



1,651,238,217.59



1

土地取得费





57,894,867.76



2

前期费用及其他费用





208,145,769.46



3

基础设施建设费用





177,421,113.88



4

建筑安装工程费用





1,028,572,624.96



5

公共配套设施建设费用





59,656,457.31









项目名称

计算公式




金额(元)




6

开发间接费用





28,187,500.00



7

财务费用





0.00



8

管理费用



6.2%

52,233,700.00



9

不可预见费

(1+2+3+4+5)*费率



39,126,184.22





销售费用

销售收入*费率

3.4%

81,025,600.00





经营税金及附加

销售收入*费率

5.60%

204,803,858.34





土地增值税





435,305,323.36





利润总额

(一)-(二)-(三)-(四)-
(五)



1,284,838,756.71





利润率

(六)/(一)



35.13%





所得税税率为25%,则:
所得税=销售金额×销售利润率×所得税率
=3,657,211,756.00×35.13%×25%
=321,194,622.47 (元)

13.开发项目评估价值


开发项目评估价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-销售费
用-管理费用-销售税费-投资利息-续建投资利润-土地增值税-所得税
开发项目评估价值=1,318,311,900.00元
则:六街区项目评估值为1,318,311,900.00元。


(六)评估结果

1.评估结果
存货评估结果表
金额单位:人民币元

科目名称

账面价值

评估价值

增值额

开发产品

218,794,759.54

305,814,069.00

87,019,309.46

开发成本

764,099,763.19

1,543,725,300.00

779,625,536.81

存货合计

982,894,522.73

1,849,539,369.00

866,644,846.27

减:存货跌价准备

0.00

0.00

0.00

存货净额

982,894,522.73

1,849,539,369.00

866,644,846.27



2.增减值原因分析
存货评估增值原因主要为:存货账面价值反映的是项目投入成
本,而评估价值是市场公允价值,是基于项目假设开发完成后的市场
价值扣除后续投资及后续投资者应承担的利息、其他费用以及应享有
的合理利润而得出的结果,故形成评估增值。



. 长期应收款评估技术说明

长期应收款为应收的鲁能英大公司的委托贷款,评估基准日账面
价值为450,000,000.00元。

评估人员查阅了被评估单位与鲁能英大公司、银行签订的委托贷
款合同和记账凭证,以核实无误后的账面价值作为评估值。

长期应收款评估值为450,000,000.00元。


. 长期股权投资评估技术说明

(一)评估范围

评估基准日长期股权投资账面价值273,475,730.54元,核算内容
为控股长期股权投资1项,非控股长期股权投资1项。评估基准日长
期股权投资未计提减值准备。

评估基准日长期股权投资概况如下表所示:




被投资单位名称

投资日期

投资比

(单
位:%)

账面价值
(单位:元)

1

重庆鲁能英大置业有限公


2005-11

70%

70,000,000.00

2

宜宾鲁能开发(集团)有限
公司

2004-04

35%

203,475,730.54











273,475,730.54




(二)长期股权投资概况

1.重庆鲁能英大置业有限公司概况
1.1公司简况
名称:重庆鲁能英大置业有限公司(以下简称“鲁能英大公司”)
住所:重庆市南岸区天文大道1号
法定代表人:梁中基
注册资本:人民币壹亿元整
公司类型:有限责任公司
成立日期:2005年11月25日
经营范围:
许可经营项目:(无)
一般经营项目:房地产开发、房屋销售;物业管理;国内贸易(不
含国家专项管理规定的商品、国家法律法规规定须前置许可或审批的
项目除外、不含危险化学品);旅游信息咨询服务;销售建筑材料、
装饰材料。(法律法规规定应经审批或许可的项目,经批准后,方可
经营)。

1.2公司股权结构及变更情况


重庆鲁能英大置业有限公司成立于2005年11月25日,由重庆鲁能
开发(集团)有限公司和云南国际信托投资有限公司共同出资成立,注
册资金1亿元,其中重庆鲁能开发(集团)有限公司投资7000万元,占注
册资本金70%,云南国际信托投资有限公司投资3000万元,占注册资
本金。2008年11月,公司重新整合变更,原股东云南国际信托投资有
限公司将其拥有的股份全部转让给北京世纪恒美广告有限公司。

截至评估基准日,鲁能英大公司的股权结构如下:
单位:万元




股东名称

出资额(万元)

股权比例

1

重庆鲁能开发(集团)有限公司

7,000.00

70%

2

北京世纪恒美广告有限公司

3,000.00

30%

合计

10,000.00

100%



1.3公司产权和经营管理结构
鲁能英大公司为重庆鲁能开发(集团)有限公司的控股子公司,公
司设置股东会、董事会、监事会,下设综合部、财务部、经营部、工
程部、营销部、设计部和客户部7个职能部室,共有员工31人。

1.4近两年的财务和经营状况
被评估单位近两年来的财务状况如下表:
金额单位:人民币万元


项目

2011年12月
31日

2012年12月31


2013年8月31日

流动资产

101,515.00

107,586.29

101,289.77

长期股权投资







固定资产

53.77

40.37

31.46

在建工程







无形资产







递延所得税资产

526.59

17.20

21.12

资产总计

102,095.36

107,643.86

101,342.35

流动负债

50,322.75

81,675.28

14,884.81

非流动负债

43,400.00

24,900.00

75,000.00

负债合计

93,722.75

97,675.28

89,884.81

所有者权益

8,372.61

9,968.57

11,457.54



被评估单位近两年来的经营状况如下表:
金额单位:人民币万元

项目

2011年度

2012年度

2013年8月

一、营业收入

9,403.17

20,952.12

27,385.61

减:营业成本

6,455.74

15,797.97

22,226.00

营业税金及附加

705.11

1,791.38

2,464.63

销售费用

985.74

661.32

422.24

管理费用

710.23

469.21

187.43

财务费用

-33.72

9.50

81.76

资产减值损失

42.45

-6.58

15.70

加:投资收益

0.00

0.00

0.00

二、营业利润

537.61

2,229.32

1,987.85

加:营业外收入

4.63

9.91

24.36

减:营业外支出

0.15

59.27

24.08

三、利润总额

542.08

2,179.96

1,988.14

减:所得税费用

144.43

584.00

499.17

四、净利润

397.65

1,595.96

1,488.97




被评估单位评估基准日、2012年度和2011年度的会计报表均经
瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见。

2宾鲁能开发(集团)有限公司
2.1公司简况
企业名称:宜宾鲁能开发(集团)有限公司(以下简称:“宜宾
鲁能”)
住 所:宜宾市南岸西区金沙江大道山水绿城鑫杰座
经营场所:宜宾市南岸西区金沙江大道山水绿城营销中心
法定代表人:曲勇
注册资本:贰亿元人民币
实收资本:贰亿元人民币
公司类型:有限责任公司
主要经营范围:市政工程、高新技术开发、信息通讯、房地产
开发、广告、科研、教育培训、园林绿化景观设计施工(以上经营范
围必须在国家法律允许的范围内进行);住宿(仅限取得许可的分支
机构经营)。

房产开发资质等级:贰级
2.2公司股权结构及变更情况
宜宾鲁能开发(集团)有限公司系由重庆鲁能开发(集团)有限
公司、山东鲁能拓展臵业有限公司、山东电力核电建设集团公司、
鲁能英大集团有限公司于2000年12月13日共同出资组建的有限公
司,注册资本为20,000万元,重庆鲁能开发(集团)有限公司出资
7,000万元,股权比例为35%;山东鲁能拓展臵业有限公司出资7,000
万元,股权比例为35%;山东电力核电建设集团公司出资3,000万
元,股权比例为15%;鲁能英大集团有限公司出资3,000万元,股权
比例为15%。


2001年12月28日,宜宾鲁能召开股东大会,决议同意重庆鲁能
开发(集团)有限公司和鲁能英大集团公司将其持有的宜宾鲁能35%


和15%的股权转让给山东鲁能控股集团公司,并签订了股份转让协
议。宜宾鲁能于2002年2月6日进行了工商登记股权变更。

2004年3月12日,宜宾鲁能召开股东大会,决议同意山东鲁能
控股集团公司持有的宜宾鲁能50%的股份中35%转让给重庆鲁能开
发(集团)有限公司,15%转让给鲁能英大集团有限公司,山东核电
建设集团公司将其持有的宜宾鲁能15%的股份转让给山东鲁能拓展
臵业有限公司,并签订了股份转让协议。宜宾鲁能于2004年4月进
行了工商登记股权变更。

2004年6月,山东鲁能拓展臵业有限公司更名为山东鲁能臵业
集团有限公司,宜宾鲁能于2005年4月进行了工商登记股东名称变
更。

2009年8月,山东鲁能臵业集团有限公司将其所持有的宜宾鲁
能50%股权无偿划转给山东鲁能集团有限公司,鲁能英大集团有限
公司将持有的宜宾鲁能15%股权无偿划转给山东鲁能集团有限公
司,宜宾鲁能于2009年8月进行了工商登记股权变更。

2012年7月,山东鲁能集团有限公司更名为鲁能集团有限公
司。

截至评估基准日,宜宾鲁能的股权结构为:
金额单位:人民币万元

股东名称

持股比例

注册资本

实收资本

备注

鲁能集团有限公司

65%

13,000

13,000



重庆鲁能开发(集团)有限公司

35%

7,000

7,000



合计

100%

20,000

20,000





2.3公司产权和经营管理结构


宜宾鲁能是鲁能集团的控股子公司,主要管理人员由鲁能集团委
派,宜宾鲁能现设有综合部(人力资源部)、思想政治部、计划经营
部、成本管理部、财务资产部、开发部、工程部、设计部、营销部、
客户服务部,共计10个部门。

2.4近两年的财务和经营状况
被评估单位近两年来的财务状况如下表:
金额单位:人民币万元

项目

2011年12月
31日

2012年12月
31日

2013年8月31


流动资产

137,840.53

189,285.81

236,722.41

非流动资产

6,449.97

11,987.18

6,373.10

长期应收款

1,922.43

986.97

309.66

长期股权投资

1,728.75

1,729.75

1,729.75

固定资产

104.82

154.65

2,379.51

在建工程





2,209.23

递延所得税资产

2,693.97

9,115.81

1,954.18

资产总计

144,290.49

201,272.99

243,095.51

流动负债

107,233.93

165,681.03

184,959.58

非流动负债

-

1,892.89

-

负债合计

107,233.93

167,573.92

184,959.58

所有者权益

37,056.57

33,699.07

58,135.92



被评估单位近两年来的经营状况如下表:


金额单位:人民币万元

项目

2011年度

2012年度

2013年1-8月

一、营业收入

44,738.01

65,068.23

84,233.47

减:营业成本

27,246.14

31,113.97

45,134.46

营业税金及附加

4,224.05

15,518.14

6,597.35

销售费用

1,871.26

1,933.34

1,169.14

管理费用

1,868.21

3,204.13

1,714.85

财务费用

-474.32

-1,067.26

-1,811.35

资产减值损失

-161.77

-794.92

-990.94

加:投资收益

155.68



68.55

二、营业利润

10,320.11

15,160.84

32,488.50

加:营业外收入

158.00

46.33

14.88

减:营业外支出

31.21

42.13

162.84

三、利润总额

10,446.91

15,165.04

32,340.54

减:所得税费用

3,954.92

3,723.53

7,903.69

四、净利润

6,491.99

11,441.51

24,436.85



被评估单位评估基准日的财务报表已经瑞华会计师事务所(特殊
普通合伙)审计,2012年度、2011年度的财务报表已经中瑞岳华会
计师事务所(特殊普通合伙)审计,均发表了无保留意见。


(三)核实过程

因评估基准日对被投资单位重庆鲁能英大置业有限公司和宜宾
鲁能开发(集团)有限公司都进行了整体评估,所以评估人员共同协调


查阅了被投资单位投资协议、章程、验资报告、评估报告、审计报告
等相关资料,对其经营范围、原始投资额、股权比例、资产经营状况
等进行了核实。


(四)评估方法

首先对两家被投资单位进行整体评估,获得被投资单位的股东全
部权益价值,然后乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值。进
行整体评估的两家被投资单位采用的评估方法及评估方法选取的理
由和依据详细情况分别见相应的宜宾鲁能开发(集团)有限公司评估报
告和重庆鲁能英大置业有限公司分说明。


(五)评估结果

长期股权投资评估结果及增减值情况如下表:
长期股权投资评估结果汇总表
金额单位:人民币元




被投资单位名称

账面价


评估价值

增减值

增值
率%

1

重庆鲁能英大置业有限
公司

70,000,000.00

751,950,329.73

681,950,329.73

974.21

2

宜宾鲁能开发(集团)有

203,475,730.54

508,431,607.96

304,955,877.42

149.87




限公司






273,475,730.54

1,260,381,937.69

986,906,207.15

360.88



长期股权投资评估增值原因主要如下:
被投资单位均为房地产开发企业,其持有的存货等资产评估增值
较大,对被投资单位进行整体评估后评估值乘以所持股权比例,评估
增值。


. 投资性房地产评估技术说明

(一)评估范围

纳入评估范围的投资性房地产为被评估单位申报的三处幼儿园,
总建筑面积为9,120.38平方米,原始入账价值27,577,226.47元,账
面值为21,962,169.08元。


(二)投资性房地产概况

纳入评估范围的投资性房地产为三处被评估单位自建的小区配
套幼儿园,分别为鲁能星城巴蜀幼儿园鲁能一园、鲁能星城巴蜀幼儿
园鲁能二园和鲁能星城五街区幼儿园,目前三个幼儿园都已出租,出
租面积分别为:2606.38平方米、3400平方米、3114平方米;租赁到


期日分别为:2020年8月31日、2018年8月31日、2022年8月31
日。


(三)核实过程

1.核对原始资料
根据被评估单位提供的评估明细表,对投资性房地产进行了核
对,对明细表填写不符合评估要求之处与被评估单位有关人员共同修
正,对项目不全或错误之处予以更正。

2.市场调查
根据评估需要,评估人员通过实地调查、询问被评估单位相关市
场部人员、当地房产中介机构,及通过报纸、杂志、网络等途径,搜
集当地类似幼儿园的市场租金、物业管理费用、租金增长模式,了解
类似幼儿园的市场交易时间、交易价格、交易情况、区域因素、个别
因素等资料。

3.现场勘察
根据被评估单位提供的建筑物清查评估明细表,所列项目的项
数、面积、层数、结构类型等情况,详细进行现场查勘核实。

4.确定评估值


根据所选用的评估方法计算评估值。


(四)评估方法

目前三个幼儿园都已出租,存在出租收益,且作为小区公共配套
设施,幼儿园有别于其他商业投资房地产,在较长时间内,企业自持
的可能性比较大,所以采用收益法进行评估。

对出租的房地产采用收益法进行评估,即预计评估对象未来的
正常净收益,选用适当的还原利率将其折现到评估基准后累加,以
此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的计算公式
为:
V
式中:V—收益价格;
ai—第i年的房地产净收益;
a—第t年以后无变化的房地产年净收益;
r—房地产还原利率;
t—纯收益有变化的年限;
n—未来可获收益年期。

..
.
.
..
.
.
.
..
.
.
..
..
tnttiiirrrara)1(
11)1()1(1=


(五)典型案例

名称:鲁能星城五街区幼儿园
明细表序号:表4-5第2项
账面原值:7,955,000.00元
账面净值:7,474,574.82元
1.评估对象概述
该幼儿园位于渝北区渝鲁大道777号鲁能星城,目前已与重庆九
龙坡区丽水阳光幼儿园签订租赁合同,出租面积为3114平方米,租
赁到期日为2022年8月31日。

2.评估测算过程
收益还原法是以预期原理为基础,预测估价对象未来各期的正
常净收益,选用适当的资本化率将其折算到估价时点后累加,以此
估算估价对象的客观价格或价值的方法。此次评估对估价对象周边
同类型的房屋用于租赁经营的正常租金水平进行了调查了解,并对
目前估价对象的租赁情况进行了统计,分别估算估价对象在租赁期
内和租赁期满后的房地产净租金收入,其计算公式为:
V
式中:V—收益法评估价格;
ai—第i年的房地产净收益;
a—第t年以后无变化的房地产年净收益;
..
.
.
..
.
.
.
..
.
.
..
..
tnttiiirrrara)1(
11)1()1(1=


r—房地产还原利率;
t—纯收益有变化的年限;
n—未来可获收益年期。

(1)求取年总收益
截止评估基准日,该幼儿园已出租给重庆九龙坡区丽水阳光幼
儿园,根据被评估单位提供的与重庆九龙坡区丽水阳光幼儿园签订
的租赁合同得知,租赁期至2022年8月31日止。故本次评估对于租
赁期内有租金约束的,年总收益按租赁合同确定;租赁期满后,按
市场客观租金确定年总收益。

年总收益=年租金收入× (1-空臵率)
=月租金收入×12× (1-空臵率)
幼儿园空臵率取0。

A租赁期内租金
根据租赁合同确定该幼儿园出租面积为3114平方米,已出租给
重庆九龙坡区丽水阳光幼儿园,租赁期至2022年8月31日止。租金
计算标准为:2013年9月1日至2014年8月31日租金为18元/平方
米/月;2014年9月1日至2015年8月31日租金为20元/平方米/月;
2015年9月1日至2022年8月31日租金为22元/平方米/月。

B租赁期满的租金确定
2013年8月31日至2022年8月31日共历时9年,时间较长,假
设租金水平到2022年8月31日后保持稳定,后期不再变化。


(2) 求取年总费用


①管理费:指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年租
金的1%计取。

②维修费:指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。根据
租赁合同约定,办学场所内的设备维修费等小型维修费用由承租方自
行承担,根据房屋建设和使用情况,预计发生大型维修费的几率比较
小,故该费用本次评估不再计取。

③保险费:指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保
险公司支付的费用。据评估人员了解企业并没有为该幼儿园缴纳保
险费,故本次评估不再计取该项费用。

④物业管理费:根据合同,在租赁期内,由承租方缴纳物业管
理费。由此确定物业管理费由承租方承担。

⑤税费:指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和
营业税等。

房产税:依据税法及税务部门资料,房产税税金按房地产年总
收益的12%确定。

营业税:营业税税金按房地产年总收益的5%计。

城市维护建设税:城市维护建设税金按营业税税额的7%计。

教育费附加费:教育费附加费按营业税税额的5%计。

房地产出租年总费用=管理费+维修费+保险费+物业管理费+税

(3)房地产出租年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用
(4)资本化率


资本化率的确定方式有市场提取法、安全利率加风险调整值、
复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法,本次评估取综
合资本化率8%。

(5)房地产收益年期的确定
估价对象建成于2012年2月,结构为框架剪力墙结构,经济耐
用年限60年,已使用1.5年,剩余经济耐用年限58.5年,土地使用性
质为出让,使用期限至2042年11月21日止,剩余使用年限29.24
年。因此本次评估设定收益年限为29.24年,收益截至日期为2042年
11月21日。

(6)计算房地产市场价格
因待估房地产的各个收益年期其纯收益不尽相同,本次评估将
其每年的纯收益分别折现后相加。假设收入和支出都发生在期末。

V
式中:V—收益价格;
ai—第i年的房地产净收益;
a—第t年以后无变化的房地产年净收益;
r—房地产还原利率(8%);
t—纯收益有变化的年限;
n—未来可获收益年期。

该房地产总值计算表如下:
..
.
.
..
.
.
.
..
.
.
..
..
tnttiiirrrara)1(
11)1()1(1=


项目日期

元/
平方米/


年租
金收入

净租
金收入

管理
费(年租金
的1%)

房产
税(年总收
益的12%)

营业
税(年总收
益的5%)

城市
维护建设
税(营业税
的7%)

教育
费附加费
(营业税的
5%)

净收






2013.8.31现值

2013.9.1-2014.8.31

18

672,624.00

672,624.00

6,726.24

80,714.88

33,631.20

2,354.18


1,681.56


547,515.94

8%


506,959.20

2014.9.1-2015.8.31

20

747,360.00

747,360.00

7,473.60

89,683.20

37,368.00

2,615.76


1,868.40


608,351.04

8%


521,562.96

2015.9.1.-2022.8.31

22

822,096.00

822,096.00

8,220.96

98,651.52

41,104.80

2,877.34


2,055.24


669,186.14

8%


2,986,994.77

2022.9.1-2042.11.21

22

822,096.00

822,096.00

8,220.96

98,651.52

41,104.80

2,877.34


2,055.24


669,186.14

8%


3,303,150.16

2013.08.31现
值和






















7,318,667.10



根据上表,计算得鲁能星城五街区幼儿园评估值为
7,318,667.10元,取整:7,318,700.00元。


(六)评估结果

投资性房产原始入账价值27,577,226.47元,账面值为
21,962,169.08元,采用收益法评估值为16,831,900.00元。评估基准日
投资性房地产减值的主要原因是账面价值为企业建造时的实际发生
成本,该部分投资性房地产是为方便企业开发建设的星城小区内居
民生活而建设的公共配套设施,由于配套设施目前的市场租金较
低,导致评估值低于账面价值。


. 房屋建筑物评估技术说明


(一)评估范围

纳入评估范围的房屋建筑物为位于渝北区龙山街道松石北路58
号金岛花园的一处商品房。取得方式为外购,购置于2005年,建筑
面积为46.06平方米。评估基准日账面原值为152,079.00元,账面净
值为96,734.17元。


(二)房屋建筑物概况

该房屋建筑物位于重庆市渝北区龙山街道松石北路58号,建筑
物面积46.06平方米,套内面积35.35平方米,位于14层。该房产所
在楼地上共32层。

该商品房于2010年7月重新办理了房地产权证,房地产权证号
为201房地证2010字第32327号,房地产权证证载产权人为重庆鲁
能开发(集团)有限公司,土地使用用途为城镇住宅用地,使用权终止
日期为2045年6月19日。

室内为简单装修:地面铺设地面砖,墙面粉刷乳胶漆,木门、塑
钢窗,厨房、卫生间墙面墙面砖,天棚做吊顶。



经现场的清查核实,在评估基准日该房产不存在抵押、担保等他
项权利。


(三)核实过程

1.核对原始资料
根据被评估单位提供的房屋建筑物评估明细表和房地产权证,对
房屋建筑物进行了核对,对明细表填写不符合评估要求之处与委托方
有关人员共同修正,对项目不全或错误之处予以更正。

2.市场调查
根据评估需要,评估人员通过实地调查、询问相关房产中介机构、
房产部门、物业管理机构,及通过报纸、杂志、网络等途径,搜集、
了解类似房屋的市场交易时间、交易价格、交易情况、区域因素、个
别因素等资料。

3.现场勘察
根据被评估单位提供的建筑物清查评估明细表,所列项目的项
数、面积、层数、结构类型、装饰等情况,详细进行现场查勘核实。

并结合现场了解建筑物的结构特征和各部位完损状况,一一做现场记
录。



(四)评估方法

该房地产用途为住宅,由于估价对象房地产是有交易性的房地
产,而且在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易,可以
采用市场比较法进行评估。

市场比较法是根据近期发生交易的类似房地产的交易价格,分析
比较待评估对象与类似房地产影响价格因素的异同,从发生交易的类
似房地产的价格,修正得出估价对象的价格。采用市场比较法进行房
地产评估必须要有一定数量可作比较的交易实例。市场比较法的评估
技术路线如下:
(1)搜集交易实例
拥有大量房地产交易实例资料,是运用市场比较法估价的先决条
件,因此,评估人员通过各种途径尽可能多地搜集房地产交易实例。

(2)选取可比实例
根据估价对象状况和估价目的,从搜集的交易实例中选取三个以
上的可比实例,选取的可比实例应符合下列要求:
A.可比实例与估价对象类似,即用途相同、结构相同、所处地段
相同;
B.成交日期与估价时点接近;


C.成交价格为正常价格或可修正为正常价格;
D.价格类型相同。

(3)建立价格可比基础
选取可比实例后,对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价
格可比基础。

(4)进行交易情况修正
排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将
可比实例的成交价格调整为正常价格。

(5)进行区域因素修正
将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环
境状况下的价格。

A.区域因素修正的内容主要应包括:
繁华程度,交通便捷程度,自然和人文环境条件及环境质量,人
文景观和自然风景,公共设施配套完备程度等。

不同用途的房地产,影响其价格的区域因素不同,具体比较修正
时应分别选择对其有影响的主要因素。

区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。



进行区域因素修正时,将可比实例与估价对象的区域因素逐项进
行比较,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异,进行调整。

B.区域因素修正的方法:
区域因素修正是将可比实例相对于估价对象由于外部环境差异
所造成的价格差异排除,使修正后的可比实例价格能够与估价对象房
地产所处地段的实际情况相符。

区域因素修正的方法主要采取直接比较修正,即以估价对象房地
产的各项区域因素状况为基准,与可比实例相对应的区域因素逐项比
较,然后确定修正比率。用修正比率乘以可比实例交易价格,即可得
到修正后的可比实例在估价时点的价格。

(6)进行个别因素修正
进行个别因素修正,应将可比实例在其个体状况下的价格调整为
估价对象个体状况下的价格。


个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定,一般包括
临街状况、建筑结构、层次、设备及装修状况、配套服务设施、建筑
物新旧程度等。个别因素的修正方法同区域因素修正方法。进行个别


因素修正时,应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较,找
出由于个别因素优劣所造成的价格差异,进行调整。

(7)求出比准价格
交易情况、交易期日、区域因素和个别因素的修正,采用百分率
法:是将可比实例与估价对象房地产在某一方面的差异折算为价格差
异的百分率来修正可比实例价格的方法。

选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后,得到比准价
格。

计算公式:待估房地产价格 = 参照物交易价格×正常交易情况/
参照物交易情况×待估房地产区域因素/参照物房地产区域因素×待估
房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准
日价格指数/参照物房地产交易日价格指数。

(8)计算委估房产评估值
根据计算出的比准价格,采用平均值求出委估房产的评估单价,
评估值=评估单价×建筑面积。



(五)评估测算过程

市场比较法的理论依据是房地产评估的替代原则。根据替代原
则,选择近期同一供需范围内比较相似的三个交易实例进行比较。

收集周边同类型商品房市场上的有关信息,确定比较因素表;根据
比较因素表,量化各个因素确定比较系数表,计算比准价格;根据
以上的计算,按照平均值计算委估房产的评估单价,最终确定评估
值。市场比较法计算公式为:
估价对象市场价格=比较案例价格×交易情况修正×交易期日修
正×区域因素修正×个别因素修正
评估人员根据市场调查情况,选用了三个比较案例,比较案例
具体情况如下:
实例A:金岛花园E-HOUSE第16层,渝北区龙山街道松石北路
58号,框架剪力墙结构,建于2001年,建筑面积为46平方米,交易
价格为6600元/平方米,交易情况正常,中档装修。

实例B:金岛花园E-HOUSE第18层,渝北区龙山街道松石北路
58号,框架剪力墙结构,建于2001年,建筑面积为46.06平方米,交
易价格为6700元/平方米,交易情况正常,精装修。

实例C:金岛花园E-HOUSE第12层,渝北区龙山街道松石北路
58号,框架剪力墙结构,建于2001年,建筑面积为46平方米,交易
价格为6900元/平方米,交易情况正常,精装修。

(1)因素条件说明表

项目

估价对象

金岛花园
E-HOUSE第16层

金岛花园
E-HOUSE第18层

金岛花园
E-HOUSE第12层

交易单价

待估

6600

6700

6900

交易情况

正常

正常

正常

正常

交易日期

2013-08

2013-07

2013-07

2013-07




项目

估价对象

金岛花园
E-HOUSE第16层

金岛花园
E-HOUSE第18层

金岛花园
E-HOUSE第12层

房地产用途

住宅

住宅

住宅

住宅


域因素

地理位置

渝北区龙山街
道松石北路58号

渝北区龙山街
道松石北路58号

渝北区龙山街道
松石北路58号

渝北区龙山街
道松石北路58号

商业繁华程


较繁华

较繁华

较繁华

较繁华

集聚程度

商业集聚程度
较高

商业集聚程度
较高

商业集聚程度较


商业集聚程度
较高

公共配套设


学校、商店、
银行齐全

学校、商店、
银行齐全

学校、商店、银
行齐全

学校、商店、银
行齐全

交通便捷程


交通便捷,多
条公交路线

交通便捷,多
条公交路线

交通便捷,多条
公交路线

交通便捷,多条
公交路线

环境因素

环境景观较好

环境景观较好

环境景观较好

环境景观较好


别因素

物业建筑面


46.06

46

46.06

46

所在楼层/总
楼层

14\32

16\33

18\31

12\31

建筑物成新/
建成年代

2001年

2001年

2001年

2001年

装修情况

简单装修

中装修

精装修

精装修

建筑结构

框架剪力墙结


框架剪力墙结


框架剪力墙结构

框架剪力墙结


建筑外观

一般

一般

一般

一般

产权

齐全

齐全

齐全

齐全



(2)比较因素修正表
设定评估对象的各项影响因素比较系数为100,以评估对象的各
项影响因素与评估实例的进行比较,得出房地产价格影响因素修正
系数比较表如下:

项目

估价对


金岛花园
E-HOUSE第16层

金岛花园
E-HOUSE第18层

金岛花园
E-HOUSE第12层

交易单价

待估

6600

6700

6900




项目

估价对


金岛花园
E-HOUSE第16层

金岛花园
E-HOUSE第18层

金岛花园
E-HOUSE第12层

交易情况

100

100

100

100

交易日期

100

100

100

100

房地产用途

100

100

100

100

区域
因素

地理位置

100

100

100

100

商业繁华程度

100

100

100

100

集聚程度

100

100

100

100

配套服务设施

100

100

100

100

交通便捷程度

100

100

100

100

环境因素

100

100

100

100

个别
因素

物业建筑面积

100

100

100

100

所在楼层/总
楼层

100

100

100

100

建筑物成新

100

100

100

100

装修情况

100

103

105

105

建筑结构

100

100

100

100

建筑外观

100

100

100

100

产权

100

100

100

100



(3)因素比较修正系数表

项目

金岛花园
E-HOUSE第16层

金岛花园
E-HOUSE第18层

金岛花园
E-HOUSE第12层

交易单价

6600

6700

6900

交易情况

100/100

100/100

100/100

交易日期

100/100

100/100

100/100

房地产用途

100/100

100/100

100/100

区域
因素

地理位置

100/100

100/100

100/100

商业繁华程度

100/100

100/100

100/100

集聚程度

100/100

100/100

100/100

配套服务设施

100/100

100/100

100/100




项目

金岛花园
E-HOUSE第16层

金岛花园
E-HOUSE第18层

金岛花园
E-HOUSE第12层

交通便捷程度

100/100

100/100

100/100

环境因素

100/100

100/100

100/100

个别
因素

物业建筑面积

100/100

100/100

100/100

所在楼层/总
楼层

100/100

100/100

100/100

建筑物成新

100/100

100/100

100/100

装修情况

100/103

100/105

100/105

建筑结构

100/100

100/100

100/100

建筑外观

100/100

100/100

100/100

产权

100/100

100/100

100/100





项目

估价对象

金岛花园
E-HOUSE第16层

金岛花园
E-HOUSE第18层

金岛花园
E-HOUSE第12层

交易单价

待估

6600

6700

6900

交易情况

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

交易日期

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

房地产用途

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

区域
因素

地理位置

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

商业繁华程度

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

集聚程度

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

配套服务设施

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

交通便捷程度

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

环境因素

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

个别
因素

物业建筑面积

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

所在楼层/总
楼层

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

建筑物成新

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

装修情况

1.0000

0.9709

0.9524

0.9524

建筑结构

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

建筑外观

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000

产权

1.0000

1.0000

1.0000

1.0000




项目

估价对象

金岛花园
E-HOUSE第16层

金岛花园
E-HOUSE第18层

金岛花园
E-HOUSE第12层

修正系数

1.0000

0.9709

0.9524

0.9524

比准价格(元/平方米)



6408

6381

6572



(4)市场比较法求评估对象价值
比较修正后,以三个比准价格的算术平均值作为市场比较法的评
估结果,即:评估单价=(6408 +6381 +6572)/3=6454 元/平
方米(取整)。

评估价格=6454 元/平方米×46.06平方米=297,300.00
元(取整)

(六)评估结果

评估基准日房屋建筑物账面原值为152,079.00元,账面净值为
96,734.17 元。评估值为297,300.00 元,评估增值200,565.83 元,增
值率为207.34 %。评估增值的主要原因是账面价值为企业购买时的实
际成本减去折旧后的值,评估价值为评估基准日的市场价值,最近几
年重庆市房地产市场价格涨幅较大,因此造成评估增值。


. 机器设备评估技术说明


(一)评估范围

纳入评估范围的设备类资产包括:运输设备和其他设备。设备类
资产评估基准日账面价值如下表所示:
金额单位:人民币元

科目名称

账面原值

账面净值

运输设备

1,080,724.51

54,036.23

其他设备

3,314,470.00

880,889.31

合计

4,395,194.51

934,925.54



(二)机器设备概况

纳入评估范围的设备类资产主要包括车辆和电子设备。

1.车辆共3辆,包括一辆三菱帕杰罗越野车和两辆柯斯达客车,
均购置于2004年,证件齐全、使用状况良好。

2.电子设备主要为电脑、空调、打印机和办公桌、沙发等办公家
具。


(三)核实过程

1.核对账目:根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细
表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然


后与被评估单位的设备类资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相
符;最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。

2.资料收集:评估人员按照重要性原则,收集了车辆行驶证复印
件;收集了部分设备的购置合同和记账凭证等相关资料。

3.现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日
申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、
数量、购置日期、生产厂家等基本信息;了解了设备的工作环境、利
用情况、维护与保养情况等使用信息;了解了设备的完损程度和预计
使用年限等成新状况。

4.现场访谈:评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性
能、运行、维护、更新等信息;调查了解了设备评估基准日近期的购
置价格及相关税费;调查了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法、
减值准备计提方法等相关会计政策与规定。


(四)评估方法

根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件,
主要采用成本法评估,部分采用市场法评估。

1.成本法


成本法计算公式如下:
评估值=重置全价×综合成新率
(1)重置全价的确定
因被评估单位为房地产开发企业,设备不可抵扣增值税。

对于运输设备,按照评估基准日的市场价格,加上车辆购置税、
牌照费等其它合理费用确定其重置全价。运输设备重置全价计算公式
如下:
重置全价=购置价+购置价×10%/(1+17%)+牌照费
对于其他设备,因公司的其他设备主要为电脑、空调、打印机和
办公桌、沙发等办公家具,设备安装简单、无需运输,故根据了解到
的市场价格和掌握的价格资料确定重置全价。

(2)综合成新率的确定

①对于车辆,主要依据国家颁布的车辆强制报废标准,首先计算
使用年限法成新率和行驶里程法成新率。其中,对有强制报废年限的
车辆,计算使用年限法成新率时可以采用尚可使用年限法,也可以采
用平均年限法;对没有强制报废年限的车辆,采用尚可使用年限法,


总使用年限一般按15年考虑,接近或超过15年的根据实际尚可使用
年限与已使用年限之和考虑。其计算公式如下:
I.平均使用年限法
成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%
II.尚可使用年限法
成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
III.行驶里程法
成新率=(1-已行驶里程/经济行驶里程)×100%
其次,根据孰低原则对使用年限法成新率和行驶里程法成新率进
行选择。

再次,通过现场勘察得到观察法成新率。

最后,将使用年限法成新率和行驶里程法成新率两者当中的孰低
者,与观察法成新率进行平均,形成综合成新率,即:
综合成新率=MIN(年限法成新率,行驶里程法成新率)×50%+观
察法成新率×50%


②对于电子设备、空调设备等小型设备,主要依据其经济寿命年
限来确定其综合成新率;对于大型的电子设备还参考其工作环境、设
备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下:
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限
×100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
(3)评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
2.市场法
对于部分电子设备、办公家具和废弃设备,按照评估基准日的二
手市场价格或废品价格,采用市场法进行评估。


(五)典型案例

案例一:柯斯达客车
明细表序号:固定资产—车辆评估明细表(表4-6-6)序号:2
1.车辆概况
规格型号:柯斯达SCT6700RZB54L
车辆牌号:渝A22340


数量:1辆
启用日期:2004年05月
账面原值:386,970.00元
账面净值:19,348.50元
2.技术参数:
发动机型号:3RZ
发动机生产企业:日本丰田汽车公司
燃料种类:汽油
功率:102kw
轮距:前1620mm后1490mm
转向形式:方向盘
轴距:3935mm
轴数:2
外廓尺寸:7005×2040×2645mm
总质量:5550kg
3.重置全价的确定
(1)车辆购置价


经向该品牌客车销售商咨询,该款客车已停产,咨询参数相近的
类似柯斯达客车报价,评估基准日该型号车辆的参考购置价为
330,000.00元。

(2)车辆购置税
车辆购置税=含税购置价/1.17×10%
=330,000.00/1.17×10%
= 28,205.13 (元)
(3)牌照费
牌照费取500.00元。

(4)重置全价
重置全价=购置价+车辆购置税+牌照费
=330,000.00+ 28,205.13 +500.00
= 358,700.00 (元)(取整)
4.综合成新率的确定
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机
动车强制报废标准规定》,该型车的规定行驶里程为600,000.00公里,
强制报废年限为20年。

①年限法成新率


截止评估基准日该车已使用9.34年,尚可使用年限为11年。

年限法成新率=11/(11+9.34)×100%
=54% (取整)
②行驶里程法成新率
该车辆规定行驶里程为600,000.00公里,至评估基准日已行驶
120,000.00公里。

行驶里程法成新率=(1-已行驶里程/经济行驶里程)×100%
=(1-120,000.00/600,000.00)×100%
=80%(取整)
③现场勘察情况
经评估人员通过现场勘察,查阅历史资料,向操作人员或管理人
员进行调查等方式,对车辆的实际技术状况、维修保养情况、原车制
造质量、实际用途、使用条件等进行了解,并根据经验分析、判断车
辆的新旧程度。该车现场勘察结果如下:
车辆现场勘察评分表

车辆各主要总成、部件名


标准分




评定说明

发动机及离合器总成

27

20

发动机油耗正常,动力性能、加速性能良好,离
合器分离良好、挂挡无卡滞;

变速器及万向传动装置
总成

10

6

手动变速箱较好,传动轴配合较好,驱动桥配合
间隙较好

前桥、前悬架及转向系总


10

6

前后桥部件正常,螺栓无松动、行车无异响;转
向系统间隙适中,连动部位无松旷,前束较好

后桥及后悬架总成

11

5

后桥无擦痕,后悬架避震性能良好,无漏油等现




车辆各主要总成、部件名


标准分




评定说明



制动系

6

4

刹车较好,力度均匀

车架

6

3

车架韧性和刚度较好,承受能力良好

车身

20

15

车辆外观一般,车门关闭自如,中控门锁有效

电器仪表

6

4

车内各仪表、中控系统、音响系统、空调系统工
作正常

轮胎

4

2

四轮轮胎磨损正常

合计

100

65





综合现场勘查情况,车辆观察法成新率为65%。

综合成新率=MIN(年限法成新率,行驶里程法成新率)×50%+观察
法成新率×50%
=54%×50%+65%×50%
=60%(取整)
5.评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
= 358,700.00×60%
= 215,200.00 (元)
案例二:复印机(表4-6-7序号415)
1.设备简介
设备名称:夏普复印机
规格型号:夏普MX-M453N
生产厂家:夏普公司


购臵日期:2012年7月
启用日期:2012年7月
账面原值:59,000.00元
账面净值:46,855.84元
账面数量:1台
该设备主要配臵为:

产品类型:黑白数码复合机

涵盖功能:打印/复印/扫描、
网络功能:支持有线网络打印
接口类型:USB2.0
复印分辨率:1200×1200dpi
复印速度:45cpm
复印尺寸:A3-A5R
连续复印页数:1-999页
首页复印时间:3.9秒
双面器:自动
2.重臵全价的确定

经查询夏普MX-M453N复印机在当前市场经销商库存机的基准日
时段报价为40,000.00元。



重臵全价=40,000.00(元)
3.综合成新率的确定
该设备经济寿命年限为6年,2012年7月投入使用,至评估基准
日已运行1.08年。经评估人员现场勘察,该复印机维护情况较好,复
印、打印质量良好,无重大故障出现。

年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年×100%
=(6-1.08)/6×100%
=82%(取整)
综合成新率=年限法成新率×调整系数
=82%
4.评估值的确定
评估值=重臵全价×综合成新率
=40,000.00×82%
=32,800.00(元)

(六)评估结果

机器设备评估结果及增减值情况如下表:
机器设备评估结果汇总表
金额单位:人民币元


目名称

账面价值

评估价值

增减额

增值率%

原值

净值

原值

净值

原值

净值













输设备

1,080,724.51

54,036.23

1,000,100.00

543,500.00

-80,624.51

489,463.77

-7.46

905.81


他设备

3,314,470.00

880,889.31

1,990,010.00

829,412.00

-1,324,460.00

-51,477.31

-39.96

-
5.84




4,395,194.51

934,925.54

2,990,110.00

1,372,912.00

-1,405,084.51

437,986.46

-31.97

46.85



机器设备评估增减值原因主要如下:
1.运输设备评估原值减值原因主要是近年来车辆价格呈下降趋
势,造成评估原值减值;评估净值增值主要是企业折旧年限较评估确
定的经济耐用年限短,造成评估净值增加。

2.电子设备评估值减值原因主要是由于电子设备更新换代较快,
市场竞争剧烈,其市场价格呈下降趋势所致,部分电子设备采用二手
价作为评估值,造成评估值减值。


. 其他无形资产评估技术说明

(一)评估范围

评估基准日其他无形资产账面价值6,889.67元。核算内容为一套
金山网络版杀毒软件。



(二)核实过程

根据被评估单位提供的其他无形资产评估申报明细表,与被评估
单位资产负债表对应总金额和其他无形资产明台帐核对,使明细金额
及内容相符。

评估人员向设备采购人员和管理人员了解了该软件的功能和安
装等情况,查阅了该软件的相关资料。

调查了解了其他无形资产账面原值构成、减值准备计提方法等相
关会计政策与规定。


(三)评估方法

根据其他无形资产的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关
条件,采用市场法进行评估,具体如下:因评估基准日该无形软件市
场有销售,对于评估基准日市场上有销售的外购软件,按照评估基准
日的市场价格作为评估值。经咨询软件销售商,具有相同功能配置的
该软件目前市场报价约为12,000.00元,故取评估值为12,000.00元。



(四)评估结果

其他无形资产评估值12,000.00元,评估增值5,110.33元,增值率
74.17 %。评估增值主要原因为:被评估单位其他无形资产账面价值为
原始购买价值减去摊销后剩余价值,评估价值为目前该软件的市场价
值。


. 递延所得税资产评估技术说明

评估基准日递延所得税资产账面价值9,215,856.25元。核算内容
为被评估单位确认的应收账款和其他应收款坏账准备形成的递延所
得税资产。

评估人员调查了解了递延所得税资产发生的原因,查阅了确认递
延所得税资产的相关会计规定,核实了评估基准日确认递延所得税资
产的记账凭证。因递延所得税资产为计提其他应收款坏账准备形成,
评估基准日其他应收款评估风险损失确认为632,600.00元,所以递延
所得税资产评估值为158,150.00元,评估值减值额为9,057,706.25元,
减值率为98.28 %。


. 流动负债评估技术说明


(一)评估范围

纳入评估范围的流动负债包括:应付账款、预收账款、应付职工
薪酬、应交税费、应付股利和其他应付款。上述负债评估基准日账面
价值如下表所示:
金额单位:人民币元

科目名称

账面价值

应付账款

182,181,474.51

预收款项

1,050,394,852.88

应付职工薪酬

753,381.52

应交税费

365,087,618.52

应付股利

200,000,000.00

其他应付款

29,993,416.86

流动负债合计

1,828,410,744.29



(二)核实过程

1.核对账目:根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表,
首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与
被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符;最
后按照重要性原则,对大额流动负债核对了原始记账凭证等。


2.资料收集:评估人员按照重要性原则,根据各类流动负债的典
型特征收集了评估基准日的施工采购合同、完税证明等,以及部分记
账凭证等评估相关资料。



3.现场访谈:评估人员向被评估单位相关人员调查了解了各流动
负债形成的原因;调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况;调
查了解了员工构成与职工薪酬制度情况等。


(三)评估方法

1. 应付账款

评估基准日应付账款账面价值182,181,474.51元。核算内容为被
评估单位应付的工程款、材料款、广告费和质保金等。

评估人员查阅了应付账款明细账和部分记账凭证,按照重要性原
则,对大额或账龄较长等情形的应付账款进行了函证,并对相应的
合同进行了抽查。应付账款以核实无误后的账面价值作为评估值。

应付账款评估值为182,181,474.51元。


2. 预收账款

评估基准日预收账款账面价值1,050,394,852.88元。核算内容为
被评估单位预收的房款。

评估人员查阅了预收账款的明细账,结合存货明细账进行了核
对,并抽查了部分销售合同。预收账款以核实无误后的账面价值作为
评估值。


预收账款评估值为1,050,394,852.88元。



3. 应付职工薪酬

评估基准日应付职工薪酬账面价值753,381.52元。核算内容为被
评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬,包括:社会保险费、
住房公积金、工会经费、职工教育经费等。

评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等,
核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明,以及评估基准日应
付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为
评估值。

应付职工薪酬评估值为753,381.52元。


4. 应交税费

评估基准日应交税费账面价值365,087,618.52 元。核算内容为被
评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费,包括:营业税、所
得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业代扣代交的
个人所得税等。

评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制
度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明,
以及评估基准日应交税费的记账凭证等。



根据重庆市渝北区减免税审批通知(渝北地税[2013]1328257
号),2011年和2012年重庆鲁能公司企业所得税减按15%征收。重
庆鲁能公司2011年和2012年的企业所得税按照25%计提,若按照
15%缴纳,经企业和审计师共同确认,2011年企业所得税可以减免金
额64,119,358.68 元,2012年企业所得税可以减免金额为
75,226,011.65元,合计金额139,345,370.33元。本次评估,对企业2011
年和2012年可以减免所得税评估为0,其余的应交税费以核实无误
后的账面价值作为评估值。审计师在本次重组盈利预测报告中,对上
述减免金额也进行了扣减。

应交税费评估值为225,742,248.19元。


5. 应付股利

评估基准日应付股利账面价值200,000,000.00元。核算内容为被
评估单位分配的2011年度现金股利。评估人员核对了被评估单位
2011年度利润分配的股东会决议,以核实无误后的账面价值作为评
估值。

应付股利评估值为200,000,000.00元。



6. 其他应付款

评估基准日其他应付款账面价值29,993,416.86 元,核算内容主
要为代客户收取的税费和招投标保证金等。

评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因,按照
重要性原则,对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证,
并对相应的合同进行了抽查。其他应付款以核实无误后的账面价值作
为评估值。

其他应付款评估值为29,993,416.86 元。


(四)评估结果

流动负债评估结果及增减值情况如下表:
流动负债评估结果汇总表
金额单位:人民币元

科目名称

账面价值

评估价值

增值额

增值
率%

应付账款

182,181,474.51

182,181,474.51

0.00

0.00

预收款项

1,050,394,852.88

1,050,394,852.88

0.00

0.00

应付职工薪酬

753,381.52

753,381.52

0.00

0.00

应交税费

365,087,618.52

225,742,248.19

-139,345,370.33

-38.17




科目名称

账面价值

评估价值

增值额

增值
率%

应付股利

200,000,000.00

200,000,000.00

0.00

0.00

其他应付款

29,993,416.86

29,993,416.86

0.00

0.00

流动负债合计

1,828,410,744.29

1,689,065,373.96

-139,345,370.33

-7.62



2.增减值原因分析

流动负债评估值1,689,065,373.96元,评估减值139,345,370.33
元,减值率7.62%。减值原因为:根据重庆市渝北区减免税审批通知
(渝北地税[2013]1328257号),2011年和2012年重庆鲁能公司企业
所得税减按15%征收,2011年和2012年可以减免所得税不需要支付,
本次评估为0所致。



第四章 收益法评估技术说明

一、 宏观、区域经济因素分析

(一) 国家、地区经济形势及未来发展趋势

1. 我国宏观经济发展状况

近年来我国国民经济持续较快发展,综合国力大幅提升,2010
年国内生产总值跃居世界第二位。2008-2012年国内生产总值增长情
况如下图:
资料来源: 国家统计局 说明: (图表)[2012年统计公报]图1 2008-2012年国内生产总值及其增长速度


2012年,在国际经济复杂严峻的形势下,我国国民经济运行总
体平稳,根据国家统计局初步核算,全年国内生产总值519322亿元,


比上年增长7.8%。其中,第一产业增加值52377亿元,增长4.5%;
第二产业增加值235319亿元,增长8.1%;第三产业增加值231626
亿元,增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%,
第二产业增加值比重为45.3%,第三产业增加值比重为44.6%。

2013年上半年国内生产总值248009亿元,按可比价格计算,同
比增长7.6%。其中,一季度增长7.7%,二季度增长7.5%。分产业看,
第一产业增加值18622亿元,增长3.0%;第二产业增加值117037亿
元,增长7.6%;第三产业增加值112350亿元,增长8.3%。从环比看,
二季度国内生产总值增长1.7%。

根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年
(2011—2015年)规划纲要》,十二五期间,按照与应对国际金融危机
冲击重大部署紧密衔接、与到2020年实现全面建设小康社会奋斗目
标紧密衔接的要求,保持经济平稳较快发展,预计国内生产总值年均
增长7%。


2. 区域经济发展状况

2.1综合


2012年重庆市地区生产总值11459.00亿元,比上年增长13.6%。

其中,第一产业增加值940.01亿元,增长5.3%;第二产业增加值
6172.33亿元,增长15.6%;第三产业增加值4346.66亿元,增长12.0%。

三次产业结构比为8.2:53.9:37.9。按常住人口计算,全年人均地区生
产总值达到39083元,比上年增长12.4%。

图2 2008-2012年地区生产总值及其增长速度
单位:亿元、%


“一小时经济圈”完成地区生产总值8864.78亿元,比上年增长
13.4%,占全市生产总值的77.4%;“渝东北翼”完成1960.96亿元,增
长14.5%,占全市的17.1%;“渝东南翼”完成633.26亿元,增长13.2%,


占全市的5.5%。 “圈翼”人均GDP之比由上年2.16:1缩小到2.09:1。

城乡居民收入比由上年3.12:1缩小到3.11:1。

城市居民消费价格比上年上涨2.6%,其中食品价格上涨4.7%。

工业生产者出厂价格比上年下降0.1%。工业生产者购进价格比上年
下降0.5%。固定资产投资价格[6]比上年上涨1.8%。农产品生产者价
格比上年上涨4.6%。

图3 2008-2012年居民消费价格涨跌幅度
单位:%
城镇新增就业人员65.45万人,比上年增长19.0%。新增农业富
余劳动力非农就业31.00万人,比上年下降16.2%。25.85万城镇登
记失业人员实现就业,比上年增长43.6%。年末城镇登记失业率3.3%,
比上年下降0.2个百分点。



截止2012年,全市各类市场主体136.92万户(内资企业33.03
万户,外资企业0.51万户,个体工商户101.75万户,农民专业合作
1.63万户),比上年增长20.8%。其中,微型企业8.05万户。2012年
新发展微型企业3.26万户,解决就业24.24万人。

全年地方财政一般预算收入1703.49亿元,比上年增长14.5%。

其中,税收收入970.17亿元,增长10.1%。地方财政一般预算支出
3055.17亿元,比上年增长19.9%。其中,民生财政支出1606亿元,
占一般预算支出的52.6%。

2.2农业

全年农林牧渔业增加值940.01亿元,比上年增长5.3%。其中,
种植业628.39亿元,增长5.1%;畜牧业232.18亿元,增长3.4%;
林业31.76亿元,增长9.9%;渔业35.09亿元,增长20.0%。

全年粮食播种面积3389.4万亩,与上年基本持平。粮食综合单产
335.9公斤/亩,增长1.0 %。油料播种面积406.5万亩,增长5.4%。

蔬菜播种面积979.0万亩,增长5.5%。

全年粮食总产量1138.5万吨,比上年增长1.0%。其中,夏粮产
量154.2万吨,减少1.3%;秋粮产量984.3万吨,增长1.4%。油料


总产量50.1万吨,增长7.7%。蔬菜总产量1509.3万吨,增长7.2%。

肉类总产量201.2万吨,增长2.5%。

2.3工业和建筑业
全年工业增加值5181.01亿元,比上年增长15.9%,占全市地区
生产总值的45.2%。规模以上工业总产值13104.02亿元,比上年增
长18.0%。其中,大中型企业9548.41亿元,增长18.1%;国有控股
企业3874.89亿元,增长3.7%。

图4 2008-2012年工业增加值及其增长速度


在规模以上工业中,多业支撑格局基本形成,汽车摩托车制造
业总产值3540.28亿元,增长11.3%,占工业总产值的27.0%;电子


信息产品制造业总产值2193.74亿元,增长60.4%,占工业总产值的
16.7%;材料制造业总产值1966.69亿元,增长5.0%,占工业总产值
的15.0%;装备制造业总产值1248.43亿元,增长14.4%,占工业总
产值的9.5%;化医产品制造业总产值1055.64亿元,增长12.2%。

全年规模以上工业经济效益综合指数达到262.0,比上年提高
13.5个百分点;实现利税总额1187.77亿元,增长19.7%;实现利润
608.29亿元,增长10.4%;总资产贡献率12.3%,提高0.4个百分点;
产品销售率97.5%,下降0.2个百分点;全员劳动生产率255210元/
人年,增长11.4%。

全年建筑业增加值991.32亿元,比上年增长13.9%。全市具有
资质等级的总承包和专业承包建筑企业利润185.27亿元,增长
18.8%;上缴税金140.65亿元,增长21.1%。

2.4固定资产投资
全年固定资产投资总额9380.00亿元,比上年增长22.0%。其中,
基础设施建设投资2404.16亿元,增长24.8%;城镇投资8462.03亿
元,增长19.2%;农村投资917.97亿元,增长56.4%。



(二) 有关的财政、货币政策等

十八大报告指出,中国经济政策将会以稳健为主,未来10年中
国经济发展的目标,即到2020年中国GDP增长与人均收入实现翻番。

这个经济发展目标,把以前30年所追求的高速增长转向为中速平稳
增长。从2010年到2020年,全国GDP增长翻番,每年增长速度只
要保持在7%左右就足够了,而不需要如早几年那样追求10%以上的
增长速度。把GDP增长速度降下来,就是要让未来中国的经济发展
在质量上下功夫,而不是追求数量上的过度扩张。根据党中央国务院
的安排部署,坚持实施稳健的货币政策,保持宏观经济政策的连续性
和稳定性,增强调控的针对性、灵活性、前瞻性,继续处理好保持经
济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系,加快推进
经济发展方式转变和经济结构调整,着力扩大国内需求,着力加强自
主创新和节能减排,着力深化改革开放,着力保障和改善民生,保持
经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定,保持社会和谐稳定。


我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求,
兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信
贷结构,支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强


储备资产的投资和风险管理,提高投资收益。提高直接融资的比重,
发挥好融资工具的作用,更好地满足多样化的投融资需求。着力优化
信贷结构,密切监控跨境资本流动,防范“热钱”流入。

中央经济工作会议提出,要继续实施积极的财政政策,要继续
完善结构性减税政策,加大民生领域投入与促进经济结构调整。而第
十一届全国人大常委会第二十七次会议审议预算法修正案草案,明确
规定地方政府不能举债。通过税制的调整与完善,可以为服务业、小
微型企业等减负,以此促进经济的转型。在2012年积极的财政政策
下,扩大财政支出,而且通过增加“三农”、保障性住房等领域的投资,
不断扩大民生投入,可以反推结构调整,促进经济自主协调发展。


中国人民银行发布的2013年第二季度中国货币政策执行报告中
表示,继续实施稳健的货币政策,增强调控的针对性、协调性,适时
适度预调微调,把握好稳增长、调结构、促改革、防风险的平衡点,
为经济结构调整与转型升级创造稳定的金融环境和货币条件。同时进
一步优化金融资源配置,盘活存量,优化增量,整合金融资源支持小
微企业等重点领域和薄弱环节发展,更好地服务于转型升级和扩大内
需。继续通过改革增强市场机制的作用,完善货币政策传导机制,促


进经济持续健康发展。进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制
改革,提高金融体系配置效率,完善金融调控机制。继续推动金融市
场规范发展,加大直接融资支持力度,拓宽小微企业融资渠道。报告
还表示,要落实好差别化住房信贷政策,在支持保障性住房、中小套
型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费,坚决抑制投机
投资性购房需求。


二、 房地产行业现状与发展前景分析

(一) 房地产行业现状

1.2013年1-6月房地产行业政策

房地产行业受宏观政策影响很大。2013年上半年“国五条”落地
宣告房地产调控进一步趋紧,对热点城市投资投机需求的抑制再度升
级,北京、上海等城市配套细则相对严格,其他绝大多数城市基本延
续了国五条政策方向。面对日益上涨的房价,国家在2013年的上半
年出台了一系列政策,保障房、房产税、土地制度改革等工作同时进
行,建立稳定房价的长效机制。


“国五条”为全年调控定调。2013年2月20日,国务院常务会议
研究部署房地产市场调控工作,提出五条调控措施即“国五条”,并在


3月1日发布国五条细则 (《关于继续做好房地产市场调控工作通知》
[国办发〔2013〕17号]),随后中央及各部委密集表态,坚决落实国
五条调控精神。各地细则落实力度不一,北京政策最为严厉。在公布
细则的城市中,对国五条各项调控政策的落实力度存在差异,北京、
上海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。

保障房新建任务较上年小幅减少。2013年3月5日第十二届全
国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建
设目标是:基本建成470万套、新开工630万套,并继续推进农村危
房改造。4月9日住建部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工
程工作的通知》,明确要求各地适当上调收入线标准,有序扩大住房
保障覆盖范围;在今年年底前,地级以上城市要明确外来务工人员申
请住房保障的条件。与2011及2012年相比,今年保障性安居工程
新开工及基本建成套数目标都有所减少。


住房信息联网、不动产登记同步推进。2013年3月15日,住建
部部长姜伟新表示,目前全国已有40个城市完成住房信息联网,6
月底将完成500个城市的住房信息联网。5月16日国土部副部长胡
存智提出国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设,


预计2014年6月底前出台不动产登记条例。住房信息联网和不动产
统一登记制度的建立为房产税顺利征收提供了保障,只有在住房信息
联网完善、房地产相关税制改革、财产公示制度及收入分配改革等多
方配合共同推进下,房产税制度方可有效实施。

房产税扩围可能性进一步上升。2013年5月24日,国务院批转
发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,意见中要求扩
大个人住房房产税改革试点范围。

2013年2月22日,国土资源部在京召开全国房地产用地管理和
调控工作报告会,对于各地2013年土地供应工作提出了五点意见:
“一要保证充足的增量,在编制今年的住宅用地供应计划时,要统筹
考虑,提前安排;二要快速释放存量,要加大工作力度,促其尽快形
成住房上市;三要继续加大盘活闲置地力度,按照新的《闲置土地处
置办法》,加大工作力度。四要运用多种手段,均衡供地。另外,还
要保持正常的地价形成机制,坚持通过市场配置土地资源,按供求规
律保持土地供应总量,消除异常信号及波动,避免地价信号被利用,
造成市场恐慌。”各地在积极加大加快住宅用地计划供应的同时,纷
纷开展了适应本地的土地制度改革及创新供地机制。



经济复苏趋缓,通胀压力减轻,货币政策稳中趋松。2013年,
全国经济并未如预期般延续上年年底回升态势,一季度全国GDP同
比增长7.7%,增速虽高于全年7.5%的预期目标,但较2012年四季度
回落0.1个百分点;而PMI(中国制造业采购经济指数)自去年10
月份以来始终在50-51之间波动,3月达到阶段高点50.9后呈现回落,5月再度回升,但仍仅为50.8。另一方面,除2月受春节假期影响升
至3.2%外,2012年下半年至今全国CPI单月同比涨幅均在2.5%以下,
通胀压力不大。为应对流动性紧张局面,6月北京、长春、广州、厦
门等地的部分银行均收紧首套房贷利率优惠,将从前的最低八五折优
惠调至九折或者取消。在此背景下,6月19日国务院总理李克强主
持召开国务院常务会议,研究部署金融支持经济结构调整和转型升级
的政策措施,并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。在下
半年银行业资金持续趋紧的背景下,新增贷款增速将有所减缓,但其
中对居民首套自住购房需求的支持力度仍将持续,在抑制投资投机需
求的同时重点支持居民合理性购房需求,“有保有压”仍然会是国家房
地产调控不变的重心。



2.2013年1-6月全国房地产开发和销售状况

房地产开发方面,2013年1-6月份,全国房地产开发投资36828
亿元,同比名义增长20.3%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。其
中,住宅投资25227亿元,增长20.8%,增速回落0.8个百分点,占
房地产开发投资的比重为68.5%(如图3所示)。房地产开发企业房
屋施工面积549408万平方米,同比增长15.5%,增速比1-5月份回
落0.5个百分点;其中,住宅施工面积403521万平方米,增长12.9%。

房屋新开工面积95901万平方米,增长3.8%,增速提高2.8个百分
点;其中,住宅新开工面积70630万平方米,增长2.9%。房屋竣工
面积35346万平方米,增长6.3%,增速提高1.0个百分点;其中,
住宅竣工面积27428万平方米,增长2.7%。房地产开发企业土地购
置面积15721万平方米,同比下降10.4%,降幅比1-5月份收窄2.7
个百分点;土地成交价款3699亿元,增长7.5%,增速提高3.8个百
分点。

图5:全国房地产开发投资增速


资料来源:国家统计局网站
房地产销售方面,2013年1-6月份,商品房销售面积51433万
平方米,同比增长28.7%, 增速比1-5月份回落6.9个百分点;其中,
住宅销售面积增长30.4%,办公楼销售面积增长31.7%,商业营业用
房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元,增长43.2%,增速
比1-5月份回落9.6个百分点;其中,住宅销售额增长46.0%,办公
楼销售额增长45.7%,商业营业用房销售额增长20.5%。

图6:全国商品房销售面积和销售额增速
资料来源:国家统计局网站


可以看出,房地产开发投资和房地产销售方面,在2013年初都
有较快的增长,随后增速略有下降,但仍然高于2012年的增速水平。

图5展示了从2008年10月到2013年7月的全国房地产开发景
气指数(国房指数),从中可以看出房地产开发在近几年的景气程度。

最高点在2010年的3月份,达到105.89;最低点在2012年的9月
份,为94.39。从2013年年初开始,发地产开发景气程度有显著提
高,并在接下来的几个月保持比较稳定的水平,2013年7月份国房
指数是97.39。

图7:全国房地产开发景气指数(国房指数)


3. 重庆市房地产市场状况

2013年上半年重庆房地产开发市场在“国五条”的政策背景和经
济增长放缓的市场背景中走势较为强劲,投资额、施工面积、新开工


面积等供给先行指标增长速度均呈现出加快趋势,同时反映市场交易
活跃程度的各项指标表现良好。但面对当前较为复杂的国内外经济环
境及其变化,影响重庆房地产开发市场前景的不确定性因素正在不断
增加。

3.1房地产开发投资增速触底回升
3.1.1房地产开发投资回落后反弹、反弹后趋稳

自2011年初调控政策环境逐渐严厉以来,重庆房地产开发投资
增速逐步回落,自2011年2月的高点52.8%一路回落至2012年6月
的低点19.7%,之后于2012年9月回升至26.8%后渐趋平稳,2012
年房地产开发投资完成2508.35亿元,增长24.5%,与五年的平均增
长速度24.2%相比,高0.3个百分点。2013年上半年全市房地产开发
投资1272.28亿元,同比增长27.7%,较一季度提高2.4个百分点,
其中商品住宅开发投资901.65亿元,增长34.3%,较一季度提高6.1
个百分点,贡献率为83.4%,拉动全市房地产开发投资增长23.1个百
分点。商品住宅开发投资增速在经历2012年低于全市房地产开发投
资增速的相对弱势调整后,受新“国五条”中“增加普通商品住房供给


及供地供应”的影响,于今年3月起逐月加快,成为助推近期房地产
开发市场投资稳中有进的主要动力。

同期,重庆房地产开发市场中非住宅类房屋投资仍呈较快增长态
势。2012年全市非住宅类开发投资增长势头迅猛,办公楼开发投资
突破百亿元,增长92.9%,商业营业用房开发投资突破三百亿元,增
长41.0%,今年上半年该趋势得以延续,其中办公楼开发投资57.96
亿元,增长99.9%,商业营业用房开发投资145.69亿元,增长31.8%。

图8:2012年以来重庆房地产开发投资及商品住宅投资增速
3.1.2建安投资发力成为投资增速反弹的主动力

从开发投资构成来看,2012年上半年,全市房地产开发企业建
安投资707.53亿元,同比增长18.1%,较同期开发投资增速低1.6个


百分点;下半年房地产企业建安投资加速,2012年全年全市房地产开
发企业建安投资1789.14亿元,增长27.0%,较同期开发投资增速高
2.5个百分点,较上半年加快8.9个百分点,占全市房地产开发投资
比重为71.3%。建安投资权重较高、增速加快,成为促进房地产开发
投资触底反弹的主要动力。

从开发投资构成来看,2013年上半年,全市房地产开发企业建
安投资931.72亿元,同比增长31.7%,较同期开发投资增速高4.0个
百分点,较一季度加快1.1个百分点。其中,建筑工程投资825.91
亿元,增长34.3%,安装工程投资105.82亿元,增长14.4%。

配合建安投资力度加大的是全市房地产开发市场建设规模的全
面增长。2013年上半年,全市商品房施工面积22107.93万平方米,
增长22.4%,较一季度提高7.3个百分点,新开工面积3729.69万平
方米,增长32.1%,较一季度提高20.5个百分点,竣工面积1660.47
万平方米,增长6.4%,较一季度提高5.2个百分点。

3.1.3商品住宅投资占比回落,商业类房屋投资持续高涨

从开发投资房屋类型来看,2012年房地产开发企业完成商品住
宅投资1706.77亿元,同比增长18.7%,占全市房地产投资比重为


68.0%,较2011年回落3.4个百分点,是直辖以来仅有的三次回落中
幅度最大的一次,前两次分别为2002年较2001年回落3.1个百分点
和2004年较2003年回落0.5个百分点。

近两年来,商业类房屋开发投资增长较快,其中2011年办公楼
开发投资增长67.0%,商业营业用房开发投资增长62.2%,分别较同
期房地产开发投资增速高42.6和37.8个百分点。2012年该类房屋开
发投资持续增长,其中办公楼开发投资101.61亿元,增长92.9%,首
次突破百亿元大关;商业营业用房开发投资307.50亿元,增长41.0%,
首次突破三百亿元。

3.2商品房销售市场总体平稳,区域转化规律显现
3.2.1商品房销售市场总体平稳
重庆市商品房销售市场经过十多年来的快速发展,当前显现出逐
渐成熟的标志,在宏观调控政策依然严厉的环境中,市场消费行为理
性回归,需求增长速度有所放缓。2012年,全市商品房销售面积
4522.40万平方米,同比下降0.2%,继续保持今年以来“零增长”附近
波动的态势,全年最低增速为-4.0%,最高增速为3.5%。



2013年上半年全市商品房销售面积2186.27万平方米,同比增
长17.0%,较一季度提高0.2个百分点,较去年同期提高19.0个百分
点,其中商品住宅销售面积2011.48万平方米,增长18.3%,较去年
同期提高21.5个百分点。从2013年年初以来的各月商品房销售情况
看,“国五条”从税收到信贷的一系列政策“组合拳”对商品房销售市场
影响作用较为明显,形成阶段性变化特征。

第一阶段:实施细则空白期二手房市场交易量激增。从“国五条”

出台到实施细则落地重庆的一个月中,重庆市新建商品房销售面积增
速由2月24.5%回落到3月16.8%,而同期二手房交易量大幅增长,“国
五条”中对房产转让的个人所得税政策成为主要影响因素,赶在细则
出台前完成二手房交易的意愿极为明显。

第二阶段:地方细则出台后一、二手市场结构变化。3月底重庆
市政府落实“国五条”的实施细则出台,同样强调了房产转让的个人所
得税政策,二手房交易量明显回落,新建商品房销售市场有所回升,
3、4、5各月全市商品房销售面积增速分别为16.8%、17.4%和20.1%。


第三阶段:调控政策有利于形成供给与刚性需求的平衡。“国五
条”一方面从保障房和供地政策上刺激市场供给增长,另一方面通过


税收和信贷政策遏制投资、投机性购房需求,从而有利于刚性需求和
市场供给形成较为健康的供求平衡状态,已达到对房地产市场调控的
政策目的。

3.2.2主城区引领全市商品房市场年末各月节节高
2013年上半年,重庆市主城区共成交商品房1178.14万平方米,
同比上升18.71%。进入2013年,重庆房地产市场首月便迎来一个开
门红,成交面积达到211万平方米,经2月份回调后又迎来金三银
四,月度成交面积均超过220万平方米,达到上半年的高峰,5、6
月份,商品房成交量均保持在170万平方米左右。总体来看,在严厉
的房地产调控政策下,2013年上半年重庆商品房成交量能保持在
1100万平方米以上,反应出整个市场需求是较为旺盛的。




2013年上半年,重庆主城十一区中,九区域成交量同比增长,
两区域同比下滑。其中,南岸区商品房成交量位居第一,成交面积为
176.94万平方米,同比增长37.55%,涨幅亦位居各区首位;除此之外,
渝北区、沙坪坝区、北部新区和江北区成交量也超过140万平方米,
其余区域成交量均低于100万平方米,其中渝中区、高新区和大渡
口区成交量相对较小,均不足50万平方米。从增长角度来看,南岸
区、渝北区和巴南区成交量同比增长超过三成,增长速度较快;渝中
区跌幅最大,成交量同比回落30.35%;大渡口区成交量同比小幅回落
3.93%;其余区域同比涨幅介于4%-29%之间。

3.2.3区域热点轮换规律较为显著

近年来,全市商品房销售区域性差异比较明显,区域热点轮换规
律较为显著,自2007年到2011年,随着全市“二环八射”交通枢纽的


建设完工,“一小时经济圈”中除主城九区以外的其他区县和“两翼”地
区均迎来了区位优势提升的机遇,商品房销售市场迎来可喜的发展,
商品房销售市场得以高速发展,但市场的扩容也导致房价有所上涨,
而主城九区则在持续的宏观调控中价格有所回落,一涨一落之间,上
述区域的相对价格优势被消除,导致拥有全市经济、政治、文化核心
区位优势的主城九区成为2012年市场销售热点。

自2007年以来主城九区商品房销售面积所占比重持续下降,于
2011年上半年宏观调控最为严厉的同时达到历史低点仅为41.8%,之
后到2012年上半年持续回升一年的时间后市场份额重回一半以上达
50.6%。而到2012年年末,主城九区商品房销售市场份额再次回落至
48.3%,极有可能是本轮主城九区“井喷”行情之后房价有所回升,其
他区县价格优势再次显现的原因。因此,在宏观政策环境相对稳定的
背景下,主城九区的区位优势和其他区县的价格优势轮流显著,将成
为决定全市商品房销售市场区域热点轮换规律的主要因素。

3.3资金到位情况全面缓解,主力资金不断优化


2012年,全市房地产开发企业资金来源合计5108.30亿元,同
比增长15.2%,其中,本年到位资金3872.65亿元,增长17.5%,较
上半年提高8.1个百分点。

2013年上半年,房地产开发企业资金来源合计3380.99亿元,
同比增长20.1%,较一季度增速提高11.2个百分点。其中本年到位资
金2222.06亿元,同比增长35.9%,较一季度增速提高2个百分点,
延续一季度的趋势,继续超过同期房地产开发投资增速。

国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源合计占本年到位资
金比重达99.9%,一直是重庆房地产开发企业的主要资金来源。上半
年,国内贷款到位586.51亿元,增长76.7%,占本年资金来源总计的
26.4%;企业自筹资金568.34亿元,增长12.1%,占比25.6%,;其他
资金到位1065.76亿元,增长33.8%,占比48.0%。三大主力资金的
较快增长,特别是占本年资金来源总量近一半的以定金、预售款和个
人按揭贷款等回笼资金为主的其他资金强势增长,既是当前商品房市
场活跃的体现,也有利于企业资金良性循环,确保全市房地产开发市
场健康发展。

3.4新开工面积降幅持续减小,施工、竣工面积平稳增长


新开工面积减少是上半年全市房地产开发投资增速放缓的主要
原因之一,近期新开工面积降幅的不断收窄则成为开发投资增速稳中
有进的重要支撑,2012年全市商品房新开工面积5813.48万平方米,
同比下降14.8%,下降幅度较上半年减小8.2个百分点,全市商品房
施工面积22009.03万平方米,同比增长7.9%,其中商品住宅施工面
积16997.85万平方米,增长6.7%。商品房竣工面积3990.63万平方
米,增长16.5%,其中商品住宅竣工面积3386.35万平方米,增长
19.8%。2013年上半年,全市商品房施工面积22107.93万平方米,
增长22.4%;新开工面积3729.69万平方米,增长32.1%;竣工面积
1660.47万平方米,增长6.4%

(二) 行业主要政策规定

1.国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(2005年
3月26日,国八条) ,这八点要求为:一是高度重视稳定住房价格;
二是切实负起稳定住房价格的责任;三是大力调整住房供应结构,调
整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应,并督促建设;
四是严格控制被动性住房需求,主要是控制拆迁数量;五是正确引导
居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调


控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督
促检查。

2. 2005年4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会
议,提出了八项加强房地产市场引导和调控措施(被业界称为“新国
八条”)。这八条措施为:一是强化规划调控,改善商品房结构。二是
加大土地供应调控力度,严格土地管理。三是加强对普通商品住房和
经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

四是完善城镇廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。五是
运用税收等经济手段调控房地产市场,特别要加大对房地产交易行为
的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八
是加强市场监测,完善市场信息披露制度。


3.2005年5月11日,国务院办公厅转发建设部、发改委、财政
部、国土资源部、中国人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定
住房价格工作的意见》(被业界称为“七部委八条”或“七部委意见”)。

这八条意见是:强化规划调控,改善住房供应结构;加大土地供应调
控力度,严格土地管理;调整住房转让环节营业税政策,严格税收征
管;加强房地产信贷管理,防范金融风险;明确享受优惠政策普通住


房标准,合理引导住房建设与消费;加强经济适用住房建设,完善廉
租住房制度;切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为;
加强市场监测,完善市场信息披露制度。

4.2006年5月17日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,研
究促进房地产业健康发展措施,会上通过了六项措施调控房地产业
(被业界称为“国六条”)。这六项措施为:一、切实调整住房供应结
构,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉
租住房;二、严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节
税收政策,科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,
制止囤积土地行为;三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被
动性住房需求过快增长;四、加强房地产开发建设全过程监管,制止
擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为;五、加快城镇
廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场
和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难;六、完善房地产
统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准
确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。



5.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国
办发〔2010〕4号,国务院2010年4月17日);
6.国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题
的通知》(国办发〔2011〕1号,2011年1月26日发布“国八条”),
提出地方政府控制房价的目标责任制,强化差别化住房信贷政策,从
严制定和执行住房限购措施等,政策力度再度加强。

7.国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作
的通知》(国办发〔2013〕17号,2013年2月26日发布“新国五条”

细则),通知称:当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预
期增强,不同地区房地产市场出现分化。房价上涨过快的城市,要进
一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。二手房税收由交
易总额的1-2%,从严按差额的20%征收。


(三) 行业主要特点

1.区域性特征明显

房地产作为不动产,不可移动性使其具有明显的区域性:不同地
区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异对于房产品的需求
不尽相同。房产品的区域化特征使房地产企业短期内无法具备规模化


批量生产的条件,也使得房产品的价格主要是受当地区域市场内供需
关系影响。我国房地产行业的区域不平衡,在价格上体现的也尤为明
显,主要表现在各个区域、各个城市冷热不均,以北京、杭州、还有
西部地区的贵阳、西安为例,这些地区房价和居民的收入差距比较大,
而且二手房市场交易不活跃,市场流动性比较差,风险比较大。

2.受宏观调控影响明显
住宅作为一种基本的生活资料,其价格波动对民众的生活稳定有
着重大的影响,政府历来对房地产市场的关注度较高,房地产市场的
发展对于国家土地利用、货币政策、城市规划以及财政税收等宏观调
控政策上具有很强的敏感性。

3.资金密集型
房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一
致等特点,客观上决定了房地产行业的资金密集型特点。

4.兼具消费价值和投资价值

房地产不仅只是消费品,同时也是投资品,特别是物价波动较大
时,是一种良好的保值增值投资产品,投资性是房地产具备的一种固


有属性,正是因为房地产具有的投资属性,因此投资性需求也是房地
产市场需求的主要构成之一。

5.产业关联度较高
房地产业的产业链较长、产业关联度较高。与房地产业密切联系
的行业有建材工业、建筑工业、园林绿化、家电业、家具业以及商业、
文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性,使房地产
业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用。

6.市场集中度较低
房地产的不可移动性决定了开发企业必须在当地生产,一定程度
上影响了房地产的规模化生产,导致目前市场集中度较低。


(四) 行业竞争情况

1.房地产行业进入壁垒日益提高。目前全国地产开发企业有3.5
万-4万家,顶峰时期达5万多家。由于房地产行业自由准入,且是
资金密集型行业,资金雄厚的上市公司和国有企业也希望进入此行
业,因此房地产行业形成大、中、小地产商并存的局面。随着土地市
场化机制的逐步完善,行业管理日益规范,对房地产企业的规模和资


金实力的要求越来越高,缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘
汰。

2.房地产行业整体竞争激烈,买方市场的局面已经形成。随着个
人成为购房消费主体,较高行业利润的吸引,不少公司通过产业转型、
直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产业,
房地产市场竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展。此行业中较
具竞争性的企业是已经形成品牌优势的大型民营企业(如万科集团、
碧桂园集团、绿城集团、恒大地产等),以及具有雄厚资金实力的国
有房地产企业(如保利地产、远洋地产、招商地产等)。

3.房地产竞争区域差异性较大。我国房地产投资主要集中在东部
地区,中、西部地区投资量相对较少。东部地区房地产市场容量和需
求较大、市场较为成熟,竞争较为充分,而中、西部地区房地产市场
起步较晚,发展相对滞后。

4.房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业,随着房
地产行业市场竞争的升级,资本实力将成为企业竞争的主导因素,实
力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市
场的领导者。



目前国内房地产业的行业集中度在提高,如万科、中海、保利、
恒大、招商等,从百强企业分布格局来看,2011年具有700亿以上
销售规模的5家百强企业,其销售业绩在2012年已全部提升至900
亿元以上,500亿-600亿规模的企业较上年增加了2个,百亿规模以
上企业持续增加,百强企业的整体实力得到明显提升;百强综合实力
TOP10企业2012年销售额均值同比增长26.2%,分别为全国、百强
企业平均增速的2.6、1.6倍,百强企业的分化态势更加显著以销售
额计算,百强企业2012年的市场份额达到29.6%,较上年增加了1.7
个百分点,且提升幅度也高于2011年;百强综合实力TOP10企业的
市场份额亦同比增长1.5个百分点,占百强企业总销售额的38.7%,
优势进一步彰显,百强企业在行业整合加速、市场竞争更趋激烈的环
境下发挥了主导作用。虽然经过前几年的高速发展,出现了一些全国
性的大型房地产企业,但大量的中小企业依然存在。同时,一些区域
强势企业依靠品牌优势等,都具备跨区域开发和规模化经营的能力。


(五)房地产行业未来发展趋势

过去十多年支持我国房地产行业快速发展的基石是国民经济的
持续稳定增长,可预见未来该行业的持续健康发展仍依托于国民经济


的稳步增长,此外,城市化进程加速、人均收入水平的提高以及人们
改善居住条件要求的提高等因素,将共同促进房地产市场长期持续健
康的发展。

1.产品细分,需求多元化
伴随着房地产市场的逐步发展与成熟,消费者对于产品品质、市
政配套及周边环境的要求日益提升并显现出明显的差异化特性。地区
的差异化、消费人群的多元化都要求开发企业针对不同类型的客户需
求设计出高品质的产品。产品差异化竞争的深化使开发企业更为注重
客户管理及产品分类设计。

2.产业集中度提高
从国外房地产行业的发展历程看,行业逐步发展与成熟的同时,
行业集中度也得到了提升,我国住宅产业的规模化生产也会成为发展
方向,行业集中度将会逐步提高。

3.品牌效应逐渐显现

人们对住房品质的要求日益提升,住房不再是简单的居住场所,
与其他消费品类似,合理的户型、完善的配套、良好的环境、优质的
物业管理及售后服务,已成为优秀房地产的必备要素,优秀房地产开


发企业在跨区域发展的同时,也将其成熟的设计理念、管理经验不断
向外扩散、复制并加以完善。如万科等全国一流房地产企业的产品已
具有很好的口碑,品牌效应将逐渐显现。

4.土地资源稀缺性突出
房地产开发的实质是资本与土地的资源整合。土地资源属不可再
生资源,对优质土地资源的控制对于房地产开发企业的发展来说尤其
重要。随着开发企业建设规模的不断扩大,土地资源尤其是优质土地
资源的稀缺性日益明显,房地产开发企业对于土地资源的竞争将直接
影响土地的价格,进而影响开发项目的成本和利润。

5.住宅产业化趋势
发达国家的住宅建设已进入高度产业化阶段,突出表现在新技术
应用与住宅性能认定上,目前,我国住宅产业化趋势已初露端倪,万
科等业内领先企业已开始积极探索产业化道路,未来随着政府、开发
企业以及建设设计、施工、建材生产企业的共同努力,预期我国住宅
产业化进程逐步加快。

6.政府宏观调控力度加大


在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控
制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下,地方政府过度的投资冲
动将受到一定程度的抑制,对土地与房屋开发投资的增速也将相应减
缓。与此同时,加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发
贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣
工速度。


(六) 行业发展的有利和不利因素

1.行业发展的有利因素

目前宏观经济数据继续向好,政策面也趋于稳定,以及中央关
于城镇化建设的推进,这都将对2013年房地产行业形成一定的利好。


1. 行业发展的不利因素

(1)房地产调控政策放松的可能性较小
2013年房地产调控政策放松的可能性较小,甚至有可能出台新
的调控政策。今年房地产调控政策一个基本判断就是方向不变、力度
不减。预计2013年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势,抑制不
合理需求的大方向不会改变。

(2)房产税扩容的可能性较大


中央政府需要建立房地产市场调控的长效机制,房价持续上涨,
政府出台新政的可能性比较大,而新的调控政策除了要加大保障房的
力度,可能涉及房产税试点的扩容。

2013年房产税试点政策对房地产行业的影响主要表现在两个方
面:一是随着试点的逐步扩大,房产税对相关利益主体的投资预期影
响程度加深;二是房产税直接作用于消费住房,减少泡沫,对供需双
方都会产生正面的影响。

(3)部分市场库存依旧维持在高位
从去年四季度开始楼市成交回暖的趋势已经逐步明朗,也间接
大幅提升了不少重点城市去库存化的能力。有机构发布的最新数据显
示,北、上、广、深四大一线城市楼市库存消化时间分别降至8.2个
月、19.2个月、14.2个月和9个月,二线城市去化能力也普遍增强。

但不少三四线城市消化楼市库存时间仍在20个月以上,市场供求失
衡明显。


综合而言,目前宏观经济数据继续向好,城镇化因素的推动,
市场对后期预期普遍较好,预计2013年房地产行业仍将继续回暖。



但是鉴于调控政策稳定存在而且不放松以及市场库存仍处高位,楼市
反弹的空间并不大,仍是以小幅回升、总体趋稳的态势为主。


(七)房地产上下游行业与行业进入壁垒

1.上下游行业
房地产业的产业链较长,其上游行业主要为建材业和建筑业,
建筑材料价格和建筑施工费用的增加,将直接增加房地产开发产品的
成本,反之,建筑和建材行业的发展也会对房地产业起到直接的促进
作用。

从服务的层面上说,房地产行业的下游行业有房地产中介和装
修行业,商品房中介市场的规范发展有助于商品房的再次流通,不仅
增加了物业产品的流动性,也创造了新的物业需求,能促进房地产行
业的发展;而装修行业以物业产品为服务标的,无论是作为房地产行
业的下游行业还是配套行业,均有利于提升居民的生活品质,也会促
进房地产行业的发展。

2.行业进入壁垒


在房地产行业发展初期,必要的资金规模是行业进入壁垒,随
着该行业的持续发展,资源整合型的特征日益突出,资本实力、融资
能力、管理能力、土地储备以及管理团队共同构成了行业新的壁垒。


三、 被评估企业的业务分析

(一)被评估企业简介

企业名称:重庆鲁能开发(集团)有限公司
法定住所:渝北区渝鲁大道777号
经营场所:渝北区渝鲁大道777号
法定代表人:梁中基
注册资本:贰亿元整
企业性质:有限责任公司
主要经营范围:房地产开发(壹级),物业管理,国内贸易(不含国
家专项管理规定的商品),旅游信息咨询服务(国家法律法规规定须前
置许可或审批的项目除外),科技开发、研究,销售房屋、建筑材料
和装饰材料(不含危险化学品)。


重庆鲁能开发(集团)有限公司开发的房地产项目为鲁能星城,鲁
能星城总占地1,885亩,总建筑面积320万平方米,住宅容积率3.5,


商业容积率5.5,项目共分13个街区,预计常住人口约7万5千余
人。位于重庆市北部城区东翼新溉路和渝鲁大道(原五童路)交界处,
距解放碑约4公里,近邻解放碑和观音桥两大商圈,地跨渝北、江北、
北部新区三区,属于CBD的重要辐射区域。内镶150亩原生月隐湖,
紧邻2,000亩的龙头寺公园,近达重庆北站交通枢纽。

该项目由国际级大师澳大利亚柏涛(墨尔本)、香港何显毅建筑
师楼和香港贝尔高林强强联袂担纲建筑和景观设计。配套更臻完善,
引进重庆巴蜀中学、巴蜀小学、巴蜀幼儿园三大名校,巨资建设大盘
教育配套系统。

主要资产概况:企业的主要资产为存货。


纳入评估范围的存货包括开发产品和开发成本,为正在开发重
庆市鲁能星城项目,位于重庆市渝北区渝鲁大道。共分十三个街区进
行开发建设。截止评估基准日开发产品为重庆鲁能已开发的一街区、
五街区、七至十二街区未售的部分楼盘,开发产品于2004-20012年
陆续建成,物业形态包括住宅、商业和车位。开发成本包括在建的六
街区项目和拟建的十三街区项目。六街区于2011年12月开工,计


划2015年4月竣工。十三街区计划2014年3月开工,2016年6月
竣工。物业形态包括高层住宅、SOHO、公寓、商业和车位。


(二)被评估企业的主要业务或服务的用途

重庆鲁能公司为房地产开发企业,其房地产开发业务以开发建
设住宅、商业中心为主,以出售住宅为重点,经营模式主要是自主经
营开发。


(三)被评估企业在行业中的竞争优势及劣势

1.被评估企业的市场地位

目前重庆鲁能公司开发的房地产项目主要面向中高收入阶层人
士。 根据目标消费群体的选择,产品定位为中档商品房住宅,从建
筑总体布局、区内环境、建筑形式、物业管理等多方面着手,聘请知
名的设计公司、建筑商、物业管理公司,共同打造重庆市的高品质物
业。


2.被评估企业的竞争优势

2.1品牌优势


重庆鲁能在重庆立足时间较早,开发项目大,鲁能星城连续5
年蝉联重庆楼市单盘销售冠军。特别是在市场形势严峻的情况下,连
续夺得重庆市商品房销售金额和成交面积第一名。鲁能星城先后获得
“重庆市第五届十佳住宅小区”、“广厦奖住宅类金奖”等荣誉。

“2007-2008年度中国房地产诚信企业” 重庆市第五届、第六届房地产
开发企业五十强”、“重庆市诚信企业”、“重庆房地产开发企业3A信
用等级企业”等荣誉。

2.2教育优势
首先在项目中引入教育概念,引进重庆巴蜀中学、巴蜀小学、巴
蜀幼儿园三大名校,建全程名校教育体系,巨资建设大盘教育配套系
统促进销售的同时带来良好的社会口碑。

2.3地段优势
位于重庆市北部城区重点发展区域,紧邻交通、行政办公和金融
商贸中心,距解放碑约4公里,近邻解放碑和观音桥两大商圈,鲁能
星城地跨渝北、江北、北部新区三区,属于CBD的重要辐射区域。

内镶150亩原生月隐湖,紧邻2000亩的龙头寺公园,近达重庆北站
交通枢纽。目前该区域区位优势凸显。



2.4资源优势
公司通过十几年的房地产开发经验积累,逐渐形成了做精品创品
牌的开发模式,已开发的项目定位准确,销售率高。由国际级大师澳
大利亚柏涛(墨尔本)、香港何显毅建筑师楼和香港贝尔高林强强联
袂担纲建筑和景观设计。深圳之平物业管理公司,戴德梁行物业顾问
公司,重庆美的家装饰工程有限公司,中国建筑第四工程局第一建筑
工程公司,代理商上海弘品营销策划有限公司,景观设计单位深圳市
柏涛环境艺术设计有限公司/澳洲PT景色国际有限公司,建筑设计单
位:澳大利亚柏涛建筑设计公司、香港何显毅建筑工程师楼(中国)有限
公司。公司具有较强的外部资源整合能力。

2.5企业领导核心与公共关系状态
公司领导层的经营思想就是营造精品品牌,公司具有较强的外部
资源整合能力。

上述这些优势点的正确运用,为重庆鲁能公司房地产开发项目
的开展打造建立了良好的基础。



3.被评估企业的竞争劣势

3.1重庆鲁能开发产品比较单一,高端住宅、写字楼、大型集中
商业等产品的开发经验尚有欠缺。

3.2公司开发项目少,在本地市场形成的规模效应有限。

3.3后续土地储备不足,持续发展具有一定不确定性。

3.4企业相对于万科、碧桂园、首创置业、鲁能地产等国内大型
房地产开发商来说,资本实力略差。


四、 被评估企业的资产与财务分析

(一)资产配置和使用情况

1.经营性资产的配置和使用情况

公司经营性资产为已经开发完成一街区、五街区、七至十二街
区未售的部分楼盘,在建的六街区项目和拟建的十三街区项目项目。

六街区于2011年12月开工,计划2015年4月竣工,目前正在销售。

十三街区计划2014年3月开工,2016年6月竣工。物业形态包括高
层住宅、SOHO、公寓、商业和车位。



2.非经营性资产、负债和溢余资产的配置和使用情


评估基准日被评估单位的非经营性资产、负债包括投资性房地
产中核算的开发项目配套幼儿园、其他应收款、长期应收款、其他应
付款反映的非经营性往来款、递延所得税资产、应付股利等。

溢余资产为保证公司运营最低现金保有量后剩余的货币资金,
重庆鲁能公司对货币资金有明确的用途和资金使用计划,不存在资金
闲置问题,无溢余资产。


(二)历史年度财务分析

被评估单位评估基准日及前两年公司资产负债表如下:

被评估单位近两年来的财务状况如下表
金额单位:人民币万元

项目

2011年12月
31日

2012年12月
31日

2013年8月
31日

流动资产

196,090.72

213,442.80

236,175.76

长期应收款

25,000.00

16,000.00

45,000.00

长期股权投资

19,970.15

18,794.68

27,347.57

投资性房地产

2,535.37

3,152.48

2,196.22

固定资产

120.83

123.07

103.17

在建工程







无形资产

22.86

1.54

0.69

递延所得税资产

985.94

936.02

921.59

资产总计

244,725.86

252,450.58

311,744.99




项目

2011年12月
31日

2012年12月
31日

2013年8月
31日

流动负债

112,006.13

154,208.49

182,841.07

非流动负债





0.00

负债合计

112,006.13

154,208.49

182,841.07

所有者权益

132,719.73

98,242.10

128,903.92



被评估单位近两年来的经营状况如下表
金额单位:人民币万元

项目

2011年度

2012年度

2013年8


一、营业收入

139,147.56

157,091.13

76,634.79

减:营业成本

56,191.70

65,041.32

30,862.12

营业税金及附加

22,605.32

33,292.38

16,499.41

销售费用

4,441.21

5,063.78

1,817.96

管理费用

2,486.06

2,828.99

1,224.13

财务费用

-324.30

-742.43

-739.87

资产减值损失

-205.10

-161.01

-57.76

加:投资收益

3,874.23

7,666.24

10,949.46

二、营业利润

57,826.90

59,434.34

37,978.26

加:营业外收入

69.28

11.04

61.01

减:营业外支出

13.02

41.84

4.99

三、利润总额

57,883.16

59,403.55

38,034.28

减:所得税费用

15,250.26

13,881.18

7,372.46

四、净利润

42,632.90

45,522.36

30,661.82



五、 收益预测的假设条件

本评估报告收益预测的假设条件如下:

(一)一般假设

1.假设评估基准日后被评估单位在预测期内持续经营;


2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和
社会环境无重大变化;
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政
策无重大变化;
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策
性征收费用等评估基准日后不发生重大变化;
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的,且
有能力担当其职务;
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规;
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影
响。


(二)特殊假设

10. 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评
估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致;
11. 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平
的基础上,经营范围、方式与目前保持一致;
12. 假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入,现
金流出为平均流出;
13. 企业投资建设所需的主要原材料、辅料等的供应无重大变
化;
14. 本次预测以公司评估基准日股权结构为框架,未考虑基准
日后可能发生的股权变化或重组。

15. 本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完
成和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。




本次测算资产价值及企业价值时,未考虑可能出现的工程质量问题、
工期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响,开发成本
能有效控制在预算范围内。

16. 本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的,并
未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值,假设收益期
为预测期。

17. 本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况,对可预
期的未售物业的预计销售价格进行了适当合理判断,但未考虑未来项
目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响。

18. 本次评估是基于已取得的规划方案、投资计划进行预测的,
若企业在未来年度对规划方案和投资计划进行调整并获得政府批准,
会对评估结果产生影响。

19. 本次评估,未完工程的后续专业支出是根据管理层预计项
目总专业支出减去截止评估基准日已投入的专业支出金额进行确定
的,评估师对其进行了必要核实,未考虑项目工程竣工决算时,项目
实际总专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间
接费)与目前预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响。



本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时
成立,当上述假设条件发生较大变化时,签字注册资产评估师及本评
估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。


六、 评估方法及主要参数的确定


(一)评估思路

企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,
确定评估对象价值的评估方法。

本次评估采用间接法,选用有限期持续经营模型。即:以有限
持续经营为前提,对被评估单位在可预期的经营期限内的收益进行预
测并折现,并将企业经营期末的残余资产价值加以估测并折现,加上
单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值总额,减去付息债务后得
到被评估单位的股东全部权益价值。


(二)评估模型

本次选用企业自由现金流折现模型,具体公式如下:
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产
负债价值+长期股权投资
1.经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的,评估基准日后
企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计
算公式如下:
其中:P:评估基准日的企业经营性资产价值;
Fi:评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量;
i:预测期第i年;
n:预测期;
r:折现率(此处为加权平均资本成本,WACC);
其中:企业自由现金流量的计算公式如下:
(预测期内每年)企业自由现金流量=现金流入-现金流出


(预测期内每年)企业自由现金流量=销售收入-开发成本-主营业
务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+营业外
收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
预测期末终值,为企业开发项目完成并全部销售后,企业实物
资产市场价值和营运资金的回收额之和。

2.溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需,评估基准日
后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评
估。

3.非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的,评估
基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。被评估单位
的非经营性资产、负债包括投资性房地产中核算的开发项目配套幼
儿园、其他应收款、长期应收款、其他应付款反映的非经营性往来
款、递延所得税资产、应付股利等。

4.长期股权投资价值
对被投资企业进行整体评估,其中具备收益法评估条件的,均
采用资产基础法和收益法两种方法,经分析后以最终选用的评估方法
得出的被投资企业股东全部权益价值乘以持股比例得出全资及控股
长期股权投资的评估值。

5.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。付
息债务以核实后的账面值作为评估值。



(三)收益期和预测期的确定

对于房地产开发企业,明确的收益预测期限根据基准日正在开
发或即将开发(基准日已有规划建设方案的空地)的开发建设期(含销
售期)确定为明确的预测期限。

由于企业对基准日正在开发或即将开发(基准日已有规划建设方
案的空地)的项目开发完成后,在评估基准日管理层及评估师均无法
判断企业未来将在什么地方获得什么样的土地开发什么样的项目,因
此本次按有限年期即基准日已有的项目开发期为收益期。

重庆鲁能公司目前为在建的六街区项目和拟建的十三街区项
目,六街区于2011年12月开工,计划2015年4月竣工。十三街区
计划2014年3月开工,2016年6月竣工。物业形态包括高层住宅、
SOHO、公寓、商业和车位。因此预测期和收益期确定为2018年。


(四)折现率的确定

折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下:
其中:ke:权益资本成本;
kd:付息债务资本成本;
E: 权益的市场价值;
DEDt)(1KDEEKWACCde
.
....
.
..


D: 付息债务的市场价值;
t: 所得税率。

其中,权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算
公式如下:
其中: rf:无风险收益率;
MRP:市场风险溢价;
βL:权益的系统风险系数;
rc: 企业特定风险调整系数。

cLferβMRPrK....

七、 评估计算过程

本次评估从实现销售的现金回款角度对公司净现金流进行预
测。


(一)企业自由现金流量的预测

本次评估预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据,
然后遵循我国现行的有关法律、法规,根据国家宏观政策及地区的宏
观经济状况,研究了房地产市场的现状与前景,考虑企业的发展规划、
经营计划及所面临的市场环境和未来的发展前景等因素。依据企业提
供的未来收益预测,经过综合分析研究编制的。评估是在充分考虑公
司现实基础和发展潜力的基础上,并在上述各项假设和前提下的分析
预测。



1.销售收入的预测

企业在可预测期内的主要收入来源为重庆鲁能公司现已取得地
块前期尾盘项目、6街区和13街区房地产开发项目的销售收入。

开发产品包括:为已开发的一街区、五街区、七至十二街区未
售的部分楼盘,开发产品于2004-2012年陆续建成,物业形态包括住
宅、商业和车位。各期账面值情况如下:




项目
名称

建筑物名称及房


建筑
面积(平方
米)

建成
日期(年/
月)

帐面价值

1

鲁能
星城

一街区会所

5,329.23

2004-12

19,202,352.08

2

鲁能
星城

一街区商业

1,006.38

2004-12

3,894,277.98

3

鲁能
星城

七街区车位

117.00

2007-11

5,307,540.52

4

鲁能
星城

八街区商业

647.69

2008-08

1,385,708.26

5

鲁能
星城

十一街区商业

296.16

2008-12

730,884.37

6

鲁能
星城

十一街区车位

136.00

2008-12

6,383,558.10

7

鲁能
星城

九街区住宅

127.91

2010-03

336,685.80

8

鲁能
星城

九街区车位

639.00

2010-03

33,597,153.27







项目
名称

建筑物名称及房


建筑
面积(平方
米)

建成
日期(年/
月)

帐面价值

9

鲁能
星城

十街区车位

10.00

2009-12

515,717.08

10

鲁能
星城

五街区住宅

9,591.81

2011-12

30,934,128.61

11

鲁能
星城

五街区车库

248.00

2011-12

12,091,142.81

12

鲁能
星城

五街区商业

1,646.81

2011-12

5,236,228.45

13

鲁能
星城

十二街区住宅

8,403.69

2013-03

24,268,207.39

14

鲁能
星城

十二街区商业

5,719.64

2013-05

16,689,674.82

15

鲁能
星城

十二街区车位

1,407.00

2013-03

58,221,500.00

合 计





218,794,759.54



开发成本包括:在建的六街区项目和拟建的十三街区项目。六
街区于2011年12月开工,计划2015年4月竣工。十三街区计划2014
年3月开工,2016年6月竣工。物业形态包括高层住宅、SOHO、公
寓、商业和车位。开发成本建设项目状况如下表:


项目名称




工程开
工日期

工程预
计完工日期

总用
地面积

规划
建筑面积


象进


款进




(M2)

(M2)

度%

度%

九期(六街
区)


品房

2011年
12月

2015年
4月


89,534.00


508,861.85

45%

40%

十期(十三街
区)


品房

2014年
3月

2016年
6月


45,248.20


299,924.00

5%

3%



纳入收益预测的各开发项目,预计2018年全部售磬。

各项目详细规划指标见资产基础法“存货评估技术说明”。


(1) 各项目销售情况


前期尾盘:重庆鲁能已开发的一街区、五街区、七至十二街区
未售的部分楼盘,物业形态包括住宅、商业和车位。历史年度该部分
项目已经开始实现了销售,预计2016年销售完。

六街区项目位于重庆市渝北区龙溪镇龙塔村。六街区总用地
89,534.00平方米,总建筑面积508,861.85平方米。六街区分为高层
住宅、商业、车位项目。高层住宅406,495.00平方米,商业20,817.40
平方米,可售有产权车位2,348.00个。六街区2012年开始销售,预
计2016年售完。


十三街区项目位于重庆市渝北区人和镇双碑村,十三街区总用
地面积45,248.20平方米,总建筑面积299,924.00平方米。十三街区
项目分为商业、SOHO、公寓项目。商业27,520.00平方米,SOH58,280.00


平方米,公寓154,000.00平方米,可售有产权车位1,920个。十三街
区2016年开始销售,预计2018年售完。

(2)未来年度销售情况
①各年度平均销售单价
正在开发及待开发项目的销售价格:评估人员取得企业提供的
预计开盘价格后,根据项目周边已开盘的可比楼盘目前销售价格进行
比较,结合各地区房地产市场环境进行分析,根据企业提供的项目节
点控制表、按照项目的类型分住宅、商业、车位等分别测算确定销售
平均价格。

对于报告日前已经预售的,根据实际销售价格计算基准日后现
金流入;对于报告日前尚未销售的部分,主要根据评估基准日当地同
类房地产交易的市场行情和被估房地产的区域位置及个别条件,结合
该区域房地产市场发展趋势,预计未销售部分房地产的可实现销售均
价。销售价格预测分析详见资产基础法评估说明。

②各年度可销售面积

根据项目的详细规划,并通过核实土地出让合同,建设用地规
划许可证,建筑工程规划许可证等证载所列面积作为项目规划建筑面


积,将各项目中不可出售面积如公共配套设施等从总规划建筑面积中
予以扣除确定可出售面积。通过企业提供的项目节点控制表确定项目
建设周期和工程进度,测算各年度公司可销售面积。

③销售金额的确定
将各年度可销售面积与各年度销售平均单价相乘即可取得预测
年度销售金额,其中已签约部分直接采用合同收入作为销售金额。

上述项目预计2018年前全部开发完成并售完。

未来年度销售金额测算表见下表:
销售现金流收入测算表
金额单位:人民币元

项目

2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年








销售
面积

-

-

1,006.38

-

-

-

销售
均价

-

-


10,000.00

-

-

-

销售
金额

-

-


10,063,800.00

-

-

-




销售
面积

-

-

-

-

-

5,329.23

销售
均价

-

-

-

-

-

15,000.00

销售
金额

-

-

-

-

-


79,938,450.00




项目

2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年








销售
面积

-

-

-

-

-

-

销售
均价

-

-

-

-

-

-

销售
金额

-

-

-

-

-

-




销售
面积

-

-

-

-

-

-

销售
均价

-

-

-

-

-

-

销售
金额

-

-

-

-

-

-




车位


110.00

23.00

89.00

-

-

-

销售
均价

70,000.00

70,000.00

70,000.00

-

-

-

销售
金额

7,700,000.00

1,610,000.00

6,230,000.00

-

-

-








销售
面积

31,197.77

100,823.71

40,000.00

66,824.16

22,624.16

-

销售
均价

7,600.00

7,600.00

7,600.00

7,600.00

7,600.00

-

销售
金额

237,103,052.00

766,260,196.00

304,000,000.00

335,920,000.00

171,943,616.00

-




销售
面积

-

6,450.79

14,366.61

-

-

-

销售
均价



16,000.00

16,000.00

-

-

-

销售
金额

-

103,212,

229,865,7

-

-

-




项目

2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

640.00

60.00




车位






1,174.00

1,174.00

-

-

销售
均价





100,000.00

100,000.00

-

-

销售
金额

-

-

117,400,000.00

117,400,000.00

-

-








车位


2.00

-

115.00

-

-

-

销售
均价

55,000.00

-

70,000.00

-

-

-

销售
金额

110,000.00

-

8,050,000.00

-

-

-








销售
面积

-

-

647.69

-

-

-

销售
均价

-

-

10,000.00

-

-

-

销售
金额

-

-

6,476,900.00

-

-

-








销售
面积

-

-

-

-

-

-

销售
均价

-

-

-

-

-

-

销售
金额

-

-

-

-

-

-




车位


31.00

145.00

452.00

-

-

-

销售
均价

70,000.00

70,000.00

70,000.00

-

-

-




项目

2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

销售
金额

2,170,000.00

10,150,000.00

31,640,000.00

-

-

-








车位


-

-

10.00

-

-

-

销售
均价

-

-

70,000.00

-

-

-

销售
金额

-

-

700,000.00

-

-

-









销售
面积

-

-

296.16

-

-

-

销售
均价

-

-

10,000.00

-

-

-

销售
金额

-

-

2,961,600.00

-

-

-




车位


68.00

44.00

24.00

-

-

-

销售
均价

70,676.47

70,000.00

70,000.00

-

-

-

销售
金额

4,806,000.00

3,080,000.00

1,680,000.00

-

-

-









销售
面积

4,130.57

4,273.12

-

-

-

-

销售
均价

7,000.00

7,000.00

-

-

-

-

销售
金额

28,913,990.00

29,911,840.00

-

-

-

-




销售
面积

2,595.12

826.20

2,298.32

-

-

-

销售

13,000.0

13,000.0

13,000.00

-

-

-




项目

2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

均价

0

0

销售
金额

33,736,560.00

10,740,600.00

29,878,160.00

-

-

-




车位


-

100.00

200.00

1,107.00

-

-

销售
均价

70,000.00

70,000.00

70,000.00

70,000.00

-

-

销售
金额

-

7,000,000.00

14,000,000.00

77,490,000.00

-

-









销售
面积

-

-

-

6,000.00

77,000.00

71,000.00

销售
均价

-

-

8,700.00

8,700.00

8,700.00

8,700.00

销售
金额

-

-

-

52,200,000.00

669,900,000.00

617,700,000.00




销售
面积

-

-

-

3,300.00

9,880.00

14,340.00

销售
均价

-

-

-

16,000.00

16,000.00

16,000.00

销售
金额

-

-

-

52,800,000.00

158,080,000.00

229,440,000.00

SOHO

销售
面积

-

-

-

5,000.00

15,000.00

38,280.00

销售
均价

-

-

9,000.00

9,000.00

9,000.00

9,000.00

销售
金额

-

-

-

45,000,000.00

135,000,000.00

344,520,000.00




车位


-

-

-

351.00

560.00

1,009.00




项目

2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

销售
均价

-

-

-

100,000.00

100,000.00

100,000.00

销售
金额

-

-

-

35,100,000.00

56,000,000.00

100,900,000.00

基准日以前销售,但
未收齐款部分(销售收入-
主营结转-预收账款)

332,293,001.12

-

-

-

-

-

收入合计

646,832,603.12

931,965,276.00

762,946,220.00

715,910,000.00

1,190,923,616.00

1,372,498,450.00





2.开发成本预测

开发成本为项目开发各年实际支付的除营业费用、税金及附加、
土地增值税外各项成本费用的总和,具体包括:土地成本(土地出让
金或地价款、土地征用和拆迁补偿费、土地税费等)、前期费用(包括
勘察设计费、七通一平费、市政规费、土石方等)、建筑成本(包括土
建工程费、安装工程费、装饰工程费、房屋基础、工程监理费等)、
外部工程费(包括道路工程费、电力工程费、给排水工程费、煤气工
程费、通讯光纤工程费、照明工程费、绿化景观工程费、安防工程费、
室外工程费等)、公共配套费(包括停车场、社区服务中心、物管房、
学校、幼儿园等)、开发间接费用、顾问费、规费/保险、管理费用及


员工工资、不可预见费等。开发成本的测算根据开发方案及各年付款
计划预测。

未来年度开发成本测算表见下表:
开发成本支出测算表
金额单位:人民币元

项目名称

2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

九期(六街
区)

239,850,677.64

319,800,903.52

207,870,587.29

31,980,090.35

31,980,090.35

10,997,225.83

九期(十三
街区)

350,982,997.84

431,979,074.26

445,478,420.33

26,998,692.14

26,998,692.14

22,584,229.58

开发成本
合计

590,833,675.48

751,779,977.78

653,349,007.62

58,978,782.49

58,978,782.49

33,581,455.42



3.营业税金及附加预测

营业税金及附加包括:营业税、城建税、教育费附加、地方教
育附加及土地增值税。

其中:营业税率为主营业务收入5%,城建税率为营业税额的7%,
教育费附加按营业税额的3%,地方教育费附加按营业税额的2%。

土地增值税:根据当地税务部门对所开发项目规定,按销售收
入2%或3.5%预征,待项目完成后,统一进行汇算清缴,多退少补。



根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及相关
补充规定,土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依
据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以
后的余额,实行四级超率累进税率,其税率如下:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%;
增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分40%;
增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分50%;
增值额超过扣除项目金额200%的部分60%;
根据预测的营业收入、成本,以及适用的税率,计算确定未来
各年度的营业税金及附加。经过如上测算,各年度营业税金及附加预
测结果详见下表:
营业税金及附加预测表
金额单位:人民币元




2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年


业税

20,407,765.40

54,479,853.90

66,438,716.31

64,072,086.80

59,576,356.00

68,598,772.50


建税

1,428,543.58

3,813,589.77

4,650,710.14

4,485,046.08

4,170,344.92

4,801,914.08


育费附


1,020,388.27

2,723,992.70

3,321,935.82

3,203,604.34

2,978,817.80

3,429,938.63







2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年


地增值


6,770,620.44

281,175,063.55

12,644,301.60

251,670,621.51

398,017,461.08

144,605,151.24




29,627,317.69

342,192,499.92

87,055,663.86

323,431,358.72

464,742,979.80

221,435,776.44



4.营业费用预测

营业费用包括项目销售部门的工资、社保、职工福利性支出、
劳动保护费、广告宣传费、销售服务费、折旧费、修理费、办公费、
通讯费、差旅费、低值易耗品摊销、会议费、水电费、业务招待费、
租赁费、物业管理费、车辆使用费、营销费用等。

本次评估,对于营销费用按企业签订的合同执行,租赁费按租
赁合同预测。

折旧费根据评估基准日固定资产及基准日后资本性支出预测情
况,按照企业折旧政策计算。其他无形资产的摊销根据评估基准日无
形资产的原始发生额,按照企业摊销政策计算。

其他费用通过对相关市场资料的调查,并结合管理层对销售费
用的未来预算计算确定。各年度营业费用预测结果如下:
营业费用预测表
金额单位:人民币元


项 目

2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

营业
费用

29,811,486.25

40,441,310.00

41,312,229.78

38,995,452.08

16,485,236.80

12,736,730.09



5.管理费用预测

管理费用主要包括管理人员工资、社保、折旧费、修理费、办
公费、差旅费、会议费、外部劳务费、物业管理费、水电费、业务招
待费、中介费、租赁费、税金、长期待摊费用摊销、无形资产摊销等。

折旧费根据评估基准日固定资产及基准日后资本性支出预测情
况,按照企业折旧政策计算。

其他费用通过对相关市场资料的调查,并结合管理层对管理费
用的未来预算分析后确定。

经测算未来年度管理费用计算如下:
管理费用预测表
金额单位:人民币元




2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

管理
费用

15,095,171.10

26,085,600.00

23,917,937.87

23,065,951.25

22,615,662.90

22,364,776.88




6.营业外收支预测

营业外收入和营业外支出,属于非经常性发生的收入,不作预
则。


7.所得税预测

根据预测的营业收入、成本、费用,计算出各年度利润总额,
再乘以适用税率25%,得出所得税预测年度。

重庆鲁能公司2011年的企业所得税按照25%计提缴纳,按照
15%缴纳,可以退回64,119,358.684 元;2012年的企业所得税减免
75,226,011.65元,实际未缴纳,余额在应交税金科目。2012年的所
得税减免已经取得准予备案通知,合计金额13,934.54万元,冲减2013
年当期的所得税费用。


8.资本性支出的预测

资本性支出主要是办公设备类存量资产的更新支出,各年度资
本性支出预测如下:
资本性支出预测表
金额单位:人民币元

项目

2013年
9-12月

2014


2015


2016


2017


2018


电子设备



250,0

250,0

250,0

250,0






00.00

00.00

00.00

00.00

合计



250,000.00

250,000.00

250,000.00

250,000.00





9. 折旧与摊销的预测

计算折旧的固定资产基数为评估基准日企业固定资产账面原
值,在预测期内需将未来投资形成的固定资产分别计提折旧,计提的
固定资产折旧按直线法计算。各类固定资产的使用寿命、预计净残值
和年折旧率、折旧方法如下:

固定资产类别

折旧年限

残值率

年折旧率(%)

折旧方法

办公设备

5年

5%

19.00%

平均年限法

电子设备

5年

5%

19.00%

平均年限法



无形资产摊销主要是其他无形资产按5年进行摊销。未来年度
预测按照现行摊销政策估算。

各年度折旧及摊销预测情况详见下表:
折旧与摊销的预测
金额单位:人民币元

项目

2013年
9-12月

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

折旧费

233,275.13

239,687.63

252,512.63

265,337.63

278,162.63

284,575.13

摊销费

204,757.34

204,757.34

102,378.67

0.00

0.00

0.00




10.营运资金增加额

(1)评估基准日营运资金
①基本公式
评估基准日营运资金=流动资产-流动负债
②调整事项
调整事项如下:
I.存货调整:对于房地产开发企业来说,全部为房地产类存货 (包
括房地产开发产品、房地产开发成本)。对于房地产开发企业来说,
房地产开发产品和开发成本体现的是企业对所开发项目进行的投资,
在现金流量表中,对房地产开发投资有单独的预测,因此计算基准日
营运资金时需予以剔除。

II.其他应收款:其他应收款主要包括个人借款、关联方往来款、
保证金及押金等,应作为非经营资产计算,因此计算基准日营运资金
时需予以剔除。

IV.其他应付款:其他应付款主要包括关联方往来款、收取的履
约保证金、售房代收待付税费等,应作为非经营负债计算,因此计算
基准日营运资金时需予以剔除。


Ⅴ.应付股利:应该股东的股利,应作为非经营性负债计算。



VI.预收款项:从现金流角度考虑,预收售房款1,050,394,852.88
元为评估基准日前的现金流入,将随今后收入确认而结转对冲,并且
不会形成实质的现金流出,未来收益预测也未考虑已经预售房屋的销
售收入,因此需在计算基准日营运资金时予以剔除。

VII.应交税费:应交税费中的应交土地增值税账面余额
388,800,181.78元,为预缴余额,在现金流量表中已对土地增值税进
行了汇算清缴计算,因此计算基准日营运资金时需予以剔除。

评估基准日调整前和调整后流动资产和流动负债如下表:
基准日营业资金计算表
金额单位:人民币元

科目名称

评估价值

溢余
资产

有息
债务

未列入营
运的资产及负


其他调整

调整后营运
资金

一、流动资产合


3,264,633,226.90

-

-

43,080,209.49

1,849,539,369.00

1,372,013,648.41

货币资金

1,329,046,299.81









1,329,046,299.81

应收账款

1,841,722.00









1,841,722.00

预付款项

2,287,071.00









2,287,071.00

其他应收款

81,918,765.09





43,080,209.49



38,838,555.60




科目名称

评估价值

溢余
资产

有息
债务

未列入营
运的资产及负


其他调整

调整后营运
资金

存货

1,849,539,369.00







1,849,539,369.00

-

二、流动负债合


1,828,410,744.29

-

-

228,151,197.46

1,439,195,034.66

161,064,512.17

应付账款

182,181,474.51









182,181,474.51

预收款项

1,050,394,852.88







1,050,394,852.88

-

应付职工薪酬

753,381.52









753,381.52

应交税费

365,087,618.52







388,800,181.78

-23,712,563.26

应付股利

200,000,000.00





200,000,000.00



-

其他应付款

29,993,416.86





28,151,197.46



1,842,219.40

三、营运资金











1,210,949,136.24



③基准日营运资金计算
基准日营运资金=调整后流动资产-调整后流动负债
= 1,372,013,648.41 -161,064,512.17
= 1,210,949,136.24 (元)

(2)当期所需营运资金


当期所需营运资金,以营业费用、管理费用中付现支出,按一
个月周转期进行测算。

(3)未来各年营运资本增加额预测
营运资金增加额=本期需营运资金-期初营运资金
金额单位:人民币


项目

2013年9-12


2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

营运资金

11,116,762.57

5,506,737.26

5,406,130.99

5,149,522.89

3,235,071.62

2,901,250.91

营运资金
变动额

-1,199,832,373.67

-5,610,025.31

-100,606.27

-256,608.10

-1,914,451.27

-333,820.71



11.自由现金流量的预测

(1)明确的预测期内企业自由现金流
通过对各项目销售金额、开发成本、销售税金及附加、当期结
转土地增值税与预缴差额、所得税、营业费用、折旧与摊销、资本性
支出等项目进行的预测,得出企业未来年度净现金流量见下表:
金额单位:人民币元

项目

2013年9-12


2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

现金流入













销售收入

646,832,603.12

931,965,276.00

762,946,220.00

715,910,000.00

1,190,923,616.00

1,372,498,450.00




项目

2013年9-12


2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

现金流出













开发成本

590,833,675.48

751,779,977.78

653,349,007.62

58,978,782.49

58,978,782.49

33,581,455.42

其他业务成本













销售税金及
附加

29,627,317.69

342,192,499.92

87,055,663.86

323,431,358.72

464,742,979.80

221,435,776.44

管理费用

15,095,171.10

26,085,600.00

23,917,937.87

23,065,951.25

22,615,662.90

22,364,776.88

营业费用

29,811,486.25

40,441,310.00

41,312,229.78

38,995,452.08

16,485,236.80

12,736,730.09

所得税

-114,122,919.61

83,749,867.20

98,265,327.02

90,893,813.76

66,105,082.67

176,328,986.79

加:折旧及摊销

438,032.47

444,444.97

354,891.30

265,337.63

278,162.63

284,575.13

加:期末营运资
金回收











2,901,250.91

加:期末固定资
产回收











478,108.93

减:资本性支出

0.00

250,000.00

250,000.00

250,000.00

250,000.00

0.00

减:营运资金追
加额

-1,199,832,373.67

-5,610,025.31

-100,606.27

-256,608.10

-1,914,451.27

-333,820.71

自由现金流量

1,295,858,278.35

-306,479,508.62

-140,748,448.59

180,816,587.44

563,938,485.23

910,048,480.07



(2)终值的确定


由于本次对公司的收益预测期限为有限年期,因此需要考虑收
益期末企业终值对评估价值的影响。期末回收资产包括营运资金、经
营性固定资产等。

回收营运资金按收益期最后一年营运资金确定为2,901,250.91
元。

经营性固定资产中设备类资产按期末固定资产净值确定为
478,108.93元。

故企业终值Pn=期末营运资金+期末固定资产
= 2,901,250.91 +478,108.93
=3,379,359.84元

(二)折现率的确定

按照收益额与折现率口径一致的原则,本次评估收益额口径为
企业自由现金流量,则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。

公式:WACC=Ke×E/(D+E)+ Kd×D/(D+E)×(1-T)
式中:
Ke:为权益资本成本
Kd:为债务资本成本


D/E:根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率
T:为企业所得税率。

其中:Ke = Rf+β×RPm+Rc
Rf:无风险报酬率
β:企业风险系数
RPm:市场风险溢价
Rc:企业特定风险调整系数

1.权益资本成本Ke的确定

(1)无风险报酬率Rf的确定
经查询,我国发行的10年期国债的平均收益率为4.0354%,故
无风险报酬率取4.0354%。

(2)企业风险系数β
根据Wind资讯查询的沪深A股股票100周房地产开发类上市公
司的贝塔参数估计值计算确定,具体确定过程如下:
首先根据公布的类似上市公司Beta计算出各公司无财务杠杆的
Beta,然后得出同类上市公司无财务杠杆的平均Beta,参照类似上市
公司的平均资本结构 (D/E),由此计算出企业的Beta,计算公式如下:


βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
式中:
βL:有财务杠杆的Beta;
βU:无财务杠杆的Beta,取同类上市公司平均数1.0044;
T:所得税率,按25%计;
重庆鲁能公司评估基准日无有息债务,由于开发的房地产项目
大部分实现了销售,未来不需要增加有息债务。结合企业实际经营和
负债情况求取企业的目标资本结构D/E为0.00%;
则根据上述计算得出企业风险系数Beta为1.0044。

(3)市场风险溢价Rpm
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合,投资
者所要求的高于无风险利率的回报率,根据我公司的研究成果,2013
年市场风险溢价取6.93%。

(4)企业特定风险调整系数Rc的确定

该公司资产规模小于上市公司,土地储备相对薄弱,资金回笼
及融资风险相对较高;同时该公司实际是项目公司,投资开发特定房
地产项目,业务、产品范围较单一,项目开发有一定的风险,因此经


营风险略高。综合考虑上述情况,综合确定风险调整系数Rc取值为
1.5%。

(5)权益资本成本Ke的确定
根据上述确定的参数,则权益资本成本计算如下:
Ke=Rf+β×RPm+Rc
=4.0354%+1.0044×6.93%+1.5%
=12.50%

2.加权资本成本WACC的确定

WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
=12.50%
(三)评估值的计算过程及评估结论

1.自由现金流量折现值的确定

预测期内各年自由现金流按年中折现考虑,预测期后企业终值
按预测年末折现考虑,从而得出企业的营业性资产价值,计算公式
如下:
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量
现值+期末收回价值现值
计算结果详见下表:
金额单位:人民币元


项目

2013年9-12


2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

自由现金流量

1,295,858,278.35

-306,479,508.62

-140,748,448.59

180,816,587.44

563,938,485.23

910,048,480.07

折现期

0.1667

0.8333

1.8333

2.8333

3.8333

4.8333

折现率

12.50%

12.50%

12.50%

12.50%

12.50%

12.50%

折现系数

0.9806

0.9065

0.8058

0.7163

0.6367

0.5659

折现值

1,270,667,982.78

-277,826,930.42

-113,413,301.22

129,510,840.41

359,043,496.07

515,023,845.00

企业自有现金流量
折现值

1,883,005,932.62













2.溢余资产价值的确定

评估基准日货币资金为1,329,046,299.81元,为企业正常经营所
需,故评估基准日溢余资金为零。


3.非经营性资产价值的确定

(1)评估基准日,企业投资性房地产中核算的开发项目配套幼儿
园,未在未来年度进行预测,评估值为16,831,900.00元,为非经营
资产。

(2)其他应收款和其他应付款反映的是非经营性往来款,应作为
非经营资产和负债予以确认。按清查核实后其他应收款账面值
43,080,209.49元、其他应付款账面价值28,151,197.46元确定评估值。



(4)长期应收款为应收的鲁能英大公司的委托贷款,评估基准日
账面价值为450,000,000.00元作为非经营性资产。

(5)递延所得税资产评估值158,150.00元,应作为非经营性资产
予以确认。

(6)应付股利评估值为200,000,000.00元,应作为非经营性负债。

经上述分析并统计,评估基准日企业非经营资产价值为
281,919,062.03元。


4.有息负债的确定

在评估基准日企业无有息负债。


5. 长期股权投资的确定


企业评估基准日持有重庆鲁能英大置业有限公司70%的股权、宜
宾鲁能开发(集团)有限公司35%的股权,本次评估对上述两公司采用
资产基础法和收益法进行了整体评估,经综合分析后确定采用资产基
础法的结果,重庆鲁能英大置业有限公司评估后净资产为
1,074,214,756.75元,宜宾鲁能开发(集团)有限公司评估后净资产为
1,452,661,737.02元。



重庆鲁能公司持有庆鲁能英大置业有限公司70%的股权,该长期
投资的评估值为751,950,329.73元;持有宜宾鲁能开发(集团)有限公
司35%的股权,该长期投资的评估值为508,431,607.96元,合计为
1,260,381,937.69元。


5.收益法评估结果的计算

评估基准日股东全部股权价值=企业净现金流量折现值+溢余
资产价值+非经营性资产价值+长期股权投资价值-有息负债价值
=1,883,005,932.62 +0.00+281,919,062.03 +1,260,381,937 -0.00

=3,425,306,932.34元,即342,530.69万元。



第五章 评估结论及分析

评估结论

(一)收益法评估结果

重庆鲁能开发(集团)有限公司评估基准日总资产账面价值为
311,744.99万元,总负债账面价值为182,841.07万元,净资产账面价
值为128,903.92万元。

收益法评估后的股东全部权益价值为342,530.69万元,增值额为
213,626.77万元,增值率为165.73%。


(二)资产基础法评估结果

重庆鲁能开发(集团)有限公司评估基准日总资产账面价值为
311,744.99万元,评估价值为499,368.74万元,增值额为187,623.75
万元,增值率为60.19 %;总负债账面价值为182,841.07万元,评估
价值为168,906.54万元,减值额为13,934.53万元,减值率为7.62 %;
净资产账面价值为128,903.92万元,净资产评估价值为330,462.20
万元,增值额为201,558.28万元,增值率为156.36%。



资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表:
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日:2013年8月31日 金额单位:人民币万元

项目

账面价


评估价


增减


增值率%

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

一、流动资产

1

236,175.76

326,463.32

90,287.56

38.23

二、非流动资产

2

75,569.23

172,905.42

97,336.19

128.80

其中:长期股权投资

3

27,347.57

126,038.19

98,690.62

360.88

投资性房地产

4

2,196.22

1,683.19

-513.03

-23.36

固定资产

5

103.17

167.02

63.85

61.89

在建工程

6

0.00

0.00

0.00



无形资产

7

0.69

1.20

0.51

73.91

其中:土地使用权

8

0.00

0.00

0.00



其他非流动资产

9

45,921.58

45,015.82

-905.76

-1.97

资产总计

10

311,744.99

499,368.74

187,623.75

60.19

三、流动负债

11

182,841.07

168,906.54

-13,934.53

-7.62

四、非流动负债

12

0.00

0.00

0.00






项目

账面价


评估价


增减


增值率%



A

B

C=B-A

D=C/A×100%

负债总计

13

182,841.07

168,906.54

-13,934.53

-7.62

净资产

14

128,903.92

330,462.20

201,558.28

156.36



(三)评估结论

收益法评估后的股东全部权益价值为342,530.69万元,资产基础
法评估后的股东全部权益价值为330,462.20万元,两者相差12,068.49
万元,差异率为3.65%。


本次评估中主要资产为房地产类存货,资产基础法对其主要采用
的是静态假设开发法,是站在评估时点,假设开发完成后按现时点的
市场价格和后续开发成本,扣减税费、投资利息、投资利润而得到的
值。而收益法是对企业未来的销售和开发成本进行合理预测,通过未
来净现金流入折现加总得出评估结论。存货静态假设开发法不考虑各
项收入、支出发生的时间不同,但要计算投资利息、投资利润;而收
益法为现金流量折现法,要考虑各项支出、收入发生的时间不同,再
将现金流折算到估价时点。静态假设开发法中投资利息和开发利润都


单独显现,在收益法(现金流量折现法)中这两项都不单独显现,而
是隐含在折现过程中。两者方法的考虑角度不同,因此评估结果形成
了一定差异。房地产开发企业,因开发支出、预售价格及预售面积、
收入确认和税金的汇算清缴时间及过程均受诸多因素的影响(诸如宏
观形势、行业发展状况、供求关系、销售策略、购房者心理等等),
尤其是项目公司经营期限相对制造业来说很短,收益法中未来不确定
因素的变动对评估结果会产生较大的影响。采用静态假设开发法评
估,则可以避免上述不确定因素的影响。结合重庆鲁能开发(集团)有
限公司的实际情况及本次评估目的,我们认为资产基础法评估结果更
能客观地反映本次评估目的下的股东全部权益价值。

根据上述分析,本评估报告评估结论采用资产基础法评估结果,
即:重庆鲁能开发(集团)有限公司经评估后股东全部权益价值为
330,462.20万元。

本评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。


. 评估结论与账面价值比较变动情况及原因


(一)评估结论与账面价值比较变动情况

金额单位:人
民币元

科目名称

账面价值

评估价值

增值额

增值
率%

一、流动资产合计

2,361,757,555.64

3,264,633,226.90

902,875,671.26

38.23

货币资金

1,329,046,299.81

1,329,046,299.81

0.00

0.00

应收账款

187,231.00

1,841,722.00

1,654,491.00

883.66

预付款项

2,287,071.00

2,287,071.00

0.00

0.00

其他应收款

47,342,431.10

81,918,765.09

34,576,333.99

73.03

存货

982,894,522.73

1,849,539,369.00

866,644,846.27

88.17

二、非流动资产合计

755,692,305.25

1,729,054,199.69

973,361,894.44

128.80

长期应收款

450,000,000.00

450,000,000.00

0.00

0.00

长期股权投资

273,475,730.54

1,260,381,937.69

986,906,207.15

360.88

投资性房地产

21,962,169.08

16,831,900.00

-5,130,269.08

-23.36

固定资产

1,031,659.71

1,670,212.00

638,552.29

61.90

无形资产

6,889.67

12,000.00

5,110.33

74.17

递延所得税资产

9,215,856.25

158,150.00

-9,057,706.25

-98.28

三、资产总计

3,117,449,860.8

4,993,687,426.5

1,876,237,565

60.19




科目名称

账面价值

评估价值

增值额

增值
率%

9

9

.70

四、流动负债合计

1,828,410,744.29

1,689,065,373.96

-139,345,370.33

-7.62

应付账款

182,181,474.51

182,181,474.51

0.00

0.00

预收款项

1,050,394,852.88

1,050,394,852.88

0.00

0.00

应付职工薪酬

753,381.52

753,381.52

0.00

0.00

应交税费

365,087,618.52

225,742,248.19

-139,345,370.33

-38.17

应付股利

200,000,000.00

200,000,000.00

0.00

0.00

其他应付款

29,993,416.86

29,993,416.86

0.00

0.00

五、负债总计

1,828,410,744.29

1,689,065,373.96

-139,345,370.33

-7.62

六、净资产(所有者权益)

1,289,039,116.60

3,304,622,052.63

2,015,582,936.03

156.36



(二)评估结论与账面价值比较变动原因

1.非存货类流动资产评估增值
被评估单位根据账龄确认应收账款和其他应收款坏账准备,而评
估人员根据实际情况确认应收账款和其他应收款评估风险损失,造成
评估值增值。

2.存货评估增值


存货评估增值原因主要为:存货账面价值反映的是项目投入成
本,而评估价值是市场公允价值,是基于项目假设开发完成后的市场
价值扣除后续投资及后续投资者应承担的利息、其他费用以及应享有
的合理利润而得出的结果,故形成评估增值。

3.长期股权投资评估增值
长期股权投资评估增值,主要是被投资单位均为房地产开发企业,
其持有的存货等资产评估增值较大,对被投资单位进行整体评估后评
估值乘以所持股权比例,评估增值。

4.投资性房地产评估减值
投资性房地产评估减值,主要是被评估单位账面价值为企业建造
时的实际发生成本,该部分投资性房地产是为方便企业开发建设的星
城小区内居民生活而建设的公共配套设施,由于配套设施目前的市场
租金较低,导致评估值低于账面价值。

5.房屋建筑物评估增值
房屋建筑物评估增值,主要是账面价值为企业购买时的实际成本
减去折旧后的值,评估价值为评估基准日的市场价值,最近几年重庆
市房地产市场价格涨幅较大,因此造成评估增值。



6.机器设备评估值变化,主要是:
(1)运输设备评估原值减值原因主要是近年来车辆价格呈下降趋
势,造成评估原值减值;评估净值增值主要是企业折旧年限较评估确
定的经济耐用年限短,造成评估净值增加。

(2)电子设备评估值减值原因主要是由于电子设备更新换代较快,
市场竞争剧烈,其市场价格呈下降趋势所致,部分电子设备采用二手
价作为评估值,造成评估值减值。

7.无形资产评估增值
无形资产评估增值,主要是被评估单位其他无形资产账面价值为
原始购买价值减去摊销后剩余价值,评估价值为目前该软件的市场价
值。

8. 递延所得税资产
被评估单位根据相关的会计政策和其他应收款计提的坏账准备,
确认相关递延所得税资产,其他应收款确认评估风险损失确认为
632,600.00元,故递延所得税资产评估值为158,150.00元,造成评估
减值。

9.负债评估减值


流动负债评估减值原因为:根据重庆市渝北区减免税审批通知
(渝北地税[2013]1328257号),2011年和2012年重庆鲁能公司企业
所得税减按15%征收,2011年和2012年可以减免所得税不需要支付,
本次评估为0所致。



评估说明附件

附件一:关于进行资产评估有关事项的说明。








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