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深圳楼市加码松绑 楼市调控进入优化新阶段
| 时间：2026年04月30日 16:01:33 中财网 |
业内人士表示，此次新政最突出的特点是精准调控、分类施策。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅提到，限购放宽精准锁定福田区、南山区和宝安区新安街道三大核心板块，与今年4月深圳核心区“量价齐升、改善旺盛”的市场特征高度匹配。
同时，针对不同群体推出差异化支持措施：符合本市购房条件的深户家庭、缴纳社保或个税满1年的非深户家庭，可在上述核心区域增购1套商品住房，即深户家庭最多可购3套、相关非深户家庭最多可购2套，精准对接改善需求；持有有效深圳经济特区居住证的非深户家庭，无需社保或个税证明，即可在核心区域购买1套住房，此举激活了潜在刚需，与今年4月成交结构中刚需占比较大的特征形成呼应，为新市民、年轻白领打开核心区入场通道。
“核心区定向松绑是本次政策的点睛之笔。”深圳贝壳研究院院长肖小平指出，非核心区限购已较为宽松，而核心区此前政策严格，此次调整既能有效激活核心区改善型需求与资产配置需求，又能避免投机炒作，实现“精准滴灌”而非“大水漫灌”。肖小平预测，后续一到两个月将是成交放量的关键窗口期，热度预计由核心区向外围逐步传导，深圳楼市将进入更稳健的运行格局。
深圳中原研究中心分析员表示，一线城市核心区域优质资产保值增值能力突出，核心区限购松绑有望带动区域市场止跌企稳，并将复苏态势向刚需改善区域扩散，推动市场结构优化。
值得关注的是，此次新政将公积金在提高基础贷款额度的同时，针对特定群体的额度上浮比例大幅提升，尤其首次将“初婚初育家庭”纳入明确支持范围。
具体来看：缴存职工单独申请的，贷款额度从60万元提升至70万元；夫妻共同申请的，从110万元提升至130万元。在此基础上，进一步优化额度上浮比例，首套住房贷款额度上浮比例从40%提高至60%，新增初婚初育家庭上浮50%的支持政策，有两个及以上子女的家庭上浮比例提升至70%，购买保障性住房上浮40%，多重上浮情形可叠加，最高上浮170%，即个人最高可贷189万元、家庭最高可贷351万元。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，基础额度提升直接扩大了享受公积金低利率贷款的覆盖面，对所有缴存职工构成利好，有助于降低购房利息支出，进一步体现了公积金政策对当前购房需求的支持；明确对首套与多子女家庭的上浮比例分别提升则延续并强化了对刚需和生育支持的政策导向。
严跃进谈到，新增“初婚初育家庭”上浮是本次政策的一大亮点。具体来看，初婚初育家庭通常代表青年人才或新组建家庭，正处于首次置业或首次改善的关键阶段。这一调整与国家层面近年强调的“完善住房保障体系，减轻家庭生育、养育、教育负担”精神高度契合，有助于定向提升青年群体的购房支付能力。“这也充分体现深圳在青年友好型城市建设方面的积极动作。”
此外，多种上浮情形可累加、最高上浮170%、家庭最高可贷351万元的水平，已能基本覆盖深圳核心区普通商品住房的部分贷款需求，政策力度非常显著，进一步体现了公积金政策对住房消费的大力支持。
畅通住房循环、激活市场活力，是此次新政的另一核心目标。公开数据显示，新政出台前，深圳楼市已呈现回暖迹象。今年3月深圳市新房、二手房价格指数环比分别增长0.2%和0.4%，扭转持续11个月的下降态势；今年4月以来，深圳一、二手住宅累计成交套数近8000套，创2025年5月以来最高值，居民端市场预期有所修复和改善，市场底部进一步夯实。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，新政进一步放松限购条件，契合国家取消房地产限制性措施的总体方向，将有效促进一、二手房市场联动活跃，带动“卖旧买新”需求释放，推动市场循环更加顺畅。
有业内专家表示，在稳定市场预期方面，此次新政的出台为市场注入明确的积极信号。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新政力度和精准度超出市场预期，将短期提振市场信心，刺激“五一”及二季度成交，中期推动需求结构优化，助力市场进入“量价双稳”新阶段。
乐有家研究中心分析认为，新政将形成轮动效应，推动市场全面企稳，预计后续将呈现“一二手房联动活跃、成交量价稳步攀升”的态势，核心资产有望率先企稳，并带动深圳楼市基本面稳固。
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