刚需率先激活，300万元成供需分水岭！深圳二手房市场现“结构性回暖”

时间：2026年11月03日 14:07:19 中财网

　　“929”新政落地后，深圳二手房市场呈现结构性分化，低总价房源成交率先走强。根据深圳一线中介机构的监测，截至10月底，150万元以内二手房成交占比达到21.6%；核心区挂牌价局部企稳回涨，外围片区仍处调整区间。

　　刚需加速入场，低总价房源成“香饽饽”

　　“929”新政落地后，二手房不同总价段的成交出现分化，其中150万元以内二手房供需差值最为突出。深圳贝壳研究院监测，150万元以内二手房挂牌占比仅为7.4%，成交占比却达到21.6%，高出挂牌占比14.2个百分点。深圳贝壳研究院的相关负责人介绍，尽管此类房源在市场上的供应量相对有限，却贡献了超过两成的成交，反映出低总价房源对刚需购房者具有较强吸引力。

　　根据深圳贝壳研究院监测，200万元-300万元是当前深圳二手房成交最集中的总价段，成交占比达到25.3%，同样高于17.9%的挂牌占比。据介绍，这一区间房源兼顾总价可控、户型适配等优势，承接了大量刚需安家的需求，是拉动深圳二手房市场成交上升的重要力量。

　　而300万元也成为市场结构的分水岭。监测显示，跨过300万元后，成交占比持续低于挂牌占比，且价差随总价走高持续扩大。

　　深圳贝壳研究院分析认为，相较于刚需客群快速入场，改善及高端购房者普遍要兼顾旧房置换、资金安排、长期居住规划等多重因素，需求释放节奏更为稳健。整体而言，本轮市场回暖呈现清晰的结构性特征：刚需率先激活，成为成交的核心支撑，改善需求则将随市场预期修复稳步跟进。

　　122个片区挂牌价出炉，核心区小幅上调
　　二手市场成交结构分化的同时，挂牌价格也出现“外围承压、核心企稳”的格局。

　　记者从乐有家研究中心获悉，今年10月底，深圳122个片区二手房挂牌均价环比仍以下调为主，但局部核心区出现小幅上调。

　　具体看，二手房挂牌均价环比下调的片区有69个，占比约57%；环比上涨的片区有22个，占比为18%；环比持平的片区有31个，占比25%。下调仍集中于挂牌量高企、竞争激烈的外围及老旧片区，而拥有稀缺资源的核心板块率先“企稳”甚至回涨。

　　上调片区中，龙华梅林关环比涨1.7%领涨，福田竹子林、南山深圳湾均涨1.6%，福田中心涨1.4%，南山西丽湖涨1.2%，多为一线海景、低密核心地段；罗湖蔡屋围、银湖、黄贝岭等中高端区域也出现0.8%—1.1%的微涨。

　　乐有家研究中心的相关负责人介绍，今年以来市场信心有所回暖，但成交持续性仍需进一步夯实。若后续有进一步降低置业成本、稳定预期、激活改善链条的政策接续，修复节奏会更具持续性。